ITP en el contrato de alquiler: quién lo paga y cuándo

El ITP en arrendamientos urbanos lo paga el inquilino, no el propietario (art. 8 del RDLeg 1/1993). Desde el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, los contratos de vivienda habitual estable están exentos del impuesto. Pero el arrendador responde subsidiariamente si cobra la primera renta sin pedir justificación del modelo 600.

Esto explica una pregunta muy frecuente: “Firmé el contrato la semana pasada en Granada, ¿tengo que pagar yo el ITP?”. La respuesta corta es no, porque la ley designa al arrendatario como sujeto pasivo. La respuesta larga es que, desde el 6 de marzo de 2019, la mayoría de los contratos residenciales ni siquiera generan cuota — pero la obligación formal y la responsabilidad subsidiaria del arrendador siguen ahí, salvo dispensa autonómica expresa.

Qué es el ITP en arrendamientos y por qué existe

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) tiene tres modalidades. Cuando se habla del ITP en un contrato de alquiler se está hablando de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

La base normativa está en el Real Decreto Legislativo 1/1993, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP-AJD, desarrollado por el Reglamento del RD 828/1995 (BOE — RDLeg 1/1993).

El artículo 7.1.B incluye expresamente la “constitución de arrendamientos” entre los hechos sujetos a TPO. El devengo se produce el día de la firma del contrato.

¿Por qué grava un impuesto la mera firma del contrato? Porque el ITP capta manifestaciones de capacidad económica entre particulares que no entran por IVA. El arrendamiento de vivienda habitual sin servicios está exento de IVA (art. 20.Uno.23 de la Ley 37/1992), así que entra por ITP.

Quién es el sujeto pasivo: el inquilino, no el propietario

Este punto se confunde mucho, así que conviene anclarlo bien.

El artículo 8 del RDLeg 1/1993 dice, literalmente, que en la constitución de arrendamientos “el arrendatario” es el sujeto pasivo del impuesto. No el propietario. No los dos. El inquilino.

Esto choca con la intuición de mucha gente — “yo soy el que cobra, yo pago el impuesto” — y por eso es la duda número uno en consultas a notarías y asesores. La ley es tajante: paga el ITP quien recibe el uso del bien, no quien lo cede.

¿Puede el arrendador desentenderse entonces? No del todo. El artículo 9 del RDLeg 1/1993 introduce una responsabilidad subsidiaria del propietario: si el arrendador “hubiere percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación”, responde subsidiariamente del pago. Es decir: el arrendador debe pedirle al inquilino el justificante de haber satisfecho el impuesto antes de cobrar la primera renta. Traducido: si cobras la primera mensualidad sin pedir el justificante del modelo 600 y la administración autonómica reclama, te pueden venir a ti.

En la práctica conviene pedirle al inquilino copia del justificante de presentación cuando le cobras el primer mes, archivarlo en la carpeta del piso, y dormir tranquilo.

Cómo se calcula: base imponible, tarifa estatal y autonómica

La base imponible se calcula sobre la cantidad total a satisfacer durante todo el periodo de duración del contrato. Es decir, la suma de todas las rentas pactadas durante la duración pactada.

Hay un matiz importante: si el contrato es indefinido o no fija duración cierta, la base imponible se computa por 6 años de renta (72 mensualidades), conforme al art. 10.5.e RDLeg 1/1993 y art. 48 del Reglamento RD 828/1995. Si el contrato continúa vigente más allá de los 6 años, la administración puede liquidar adicionalmente. Contrato de 3 años: base = 36 mensualidades × renta. Contrato indefinido: base sobre 72 mensualidades.

Sobre esa base se aplica la tarifa. Aquí entra la cesión del tributo a las CCAA:

• La tarifa estatal supletoria está en el art. 12.1 del RDLeg 1/1993: escala progresiva por tramos del art. 12.1 RDLeg 1/1993 (céntimos por cada 6,01 € de base, desde 0,09 € en el tramo inicial; para el exceso de 7.692,95 €, 0,024040 € por cada 6,01 € o fracción). Aplica solo cuando la CCAA no haya aprobado tarifa propia.
• La tarifa autonómica la fija cada comunidad. Comunidad de Madrid: aplica la escala estatal del art. 12.1 RDLeg 1/1993 (no ha aprobado tarifa autonómica específica para arrendamientos). En la práctica, tras la dispensa de autoliquidación de la Ley 5/2024 para contratos exentos, este tipo casi nunca se aplica en vivienda habitual. Cataluña: 0,5% sobre la base. Otras CCAA varían — verifica siempre la web de la consejería de hacienda de tu comunidad.

Ejemplo. Contrato de 5 años, renta 700 €/mes. Base: 700 × 60 = 42.000 €. Si el inquilino estuviera obligado y la CCAA aplicara 0,5% (caso de Cataluña): cuota de 210 €. Si aplicara la escala estatal del art. 12.1, la cuota se calcula tramo a tramo sobre los 42.000 €.

Pero — y este “pero” es enorme — si el contrato es de vivienda habitual firmado tras el 6 de marzo de 2019, lo más probable es que esté exento y la cuota efectiva sea cero.

La exención del art. 45.I.B.26: vigente desde 2019

Aquí está el cambio que transforma la realidad práctica del ITP en arrendamientos.

El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, Artículo Quinto (BOE 5/3/2019), en vigor desde el 6 de marzo de 2019, introdujo en el art. 45.I.B.26 del Texto Refundido del ITP-AJD una exención objetiva sobre los arrendamientos de vivienda destinada a uso estable y permanente — los regulados en el art. 2 de la LAU (Ley 29/1994). La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda no modifica el TR ITP-AJD: sigue siendo relevante para zonas tensionadas, prórroga extraordinaria e índice de referencia de rentas, pero no es la norma que introdujo la exención.

En cristiano: si firmas un contrato de vivienda habitual del inquilino (no temporada, no turístico, no local), el inquilino sigue siendo sujeto pasivo pero el contrato está exento de cuota, con independencia de la duración y la renta. La exención es estatal: aplica en todas las CCAA.

¿Qué arrendamientos siguen pagando ITP? La exención está delimitada por la finalidad de uso estable y permanente del art. 2 LAU, así que quedan fuera:

• Locales de negocio (oficinas, comercios, restaurantes)
• Plazas de garaje arrendadas de forma independiente, no vinculadas a una vivienda
• Trasteros alquilados sueltos
• Arrendamientos por temporada (art. 3 LAU): verano, estancias profesionales temporales
• Alquiler turístico sin servicios hoteleros
• Arrendamientos con uso distinto del de vivienda habitual (profesional, mixto)

Punto sensible en el alquiler por habitaciones: la jurisprudencia menor está dividida sobre si la habitación en piso compartido es “vivienda” a efectos LAU (AP Madrid 2019 dijo que no; AP Cantabria 2026 dijo que sí). Si tu contrato se acoge expresamente al art. 2 LAU y el inquilino la usa como vivienda habitual, cabe la exención — pero la administración autonómica puede tener criterio propio. En la duda, presenta a cuota cero alegando exención. Para profundizar, mira Contrato de alquiler de habitación: cómo redactarlo bien.

El modelo 600: cómo y cuándo se presenta

El modelo 600 es el formulario de autoliquidación del ITP-AJD. Tres puntos clave:

1. Es autonómico, no estatal. Cada CCAA tiene su versión, presentada ante la consejería/conselleria de hacienda de la comunidad donde radica el inmueble — no ante la AEAT.
2. La presentación es telemática vía la oficina virtual de cada CCAA: Agencia Tributaria de Madrid, Agència Tributària de Catalunya (ATC), Conselleria d’Hisenda valenciana, etc.
3. El plazo general es de 1 mes desde el devengo (firma del contrato), con variaciones autonómicas — verifica en tu comunidad.

Si la cuota es cero por la exención del art. 45.I.B.26 (introducida por el RD-Ley 7/2019), aquí está el matiz: la exención cubre la cuota pero no la obligación formal de presentación. Con carácter general sigues teniendo que presentar el modelo 600 a cuota cero, marcando la casilla de exención.

Algunas CCAA han ido más allá. La Comunidad de Madrid aprobó la Ley 5/2024, de 20 de noviembre, que dispensa de presentar la autoliquidación del ITP cuando el arrendamiento esté exento. Para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 29 de noviembre de 2024 en Madrid ni siquiera hace falta presentar el modelo (BOE — Ley 5/2024 CM). Otras comunidades pueden adoptar (o no) medidas similares: comprueba la normativa autonómica vigente al firmar, no asumas que la dispensa madrileña aplica en Sevilla, Bilbao o Valencia.

Si gestionas el alquiler por WhatsApp y los justificantes en una carpeta del móvil, los trámites administrativos como el modelo 600 se olvidan fácilmente. En Plinthos archivas el contrato firmado, el justificante de presentación del modelo y el depósito de fianza en un mismo expediente del piso, y cuando llega la próxima firma tienes todo a mano. Mira cómo funciona.

ITP, IRPF y depósito de fianza: tres trámites que no se cruzan

Una confusión muy frecuente: pensar que pagar el ITP “cubre” la declaración del alquiler en la renta. No. Son trámites distintos, con organismos, plazos y hechos imponibles diferentes.

Trámite	Lo paga	Organismo	Cuándo
ITP modelo 600	Inquilino	CCAA (hacienda autonómica)	1 mes desde la firma
Depósito de fianza	Arrendador	Organismo autonómico de vivienda	Plazo variable (1-2 meses según CCAA)
IRPF rendimientos del capital inmobiliario	Arrendador	AEAT	Campaña de renta anual

El ITP es por la constitución del contrato; el IRPF es sobre los ingresos anuales del arrendador; el depósito de fianza es una garantía depositada en un organismo autonómico (AVS en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.). Si te interesa el detalle de cómo encajan los tres, mira Registrar el contrato de alquiler en Hacienda.

Una nota más: para que el contrato sea inscribible en el Registro de la Propiedad (algo que se hace muy poco en arrendamientos cortos pero que da publicidad frente a terceros y refuerza la posición del inquilino frente a un nuevo comprador), el justificante de presentación del ITP es requisito, conforme al art. 254 LH y al RD 297/1996 (sobre inscripción de arrendamientos urbanos), en relación con el art. 54 del RDLeg 1/1993. Sin modelo 600 presentado, no hay inscripción registral.

Caso práctico: contrato de vivienda habitual hoy

Ejemplo realista. Contrato firmado en mayo de 2026 en Valencia: vivienda habitual del inquilino, duración 5 años, renta 750 €/mes.

1. Hecho imponible: la constitución del arrendamiento. Sujeto pasivo: el inquilino.
2. Base imponible (teórica): 750 € × 60 meses = 45.000 €.
3. Exención: el contrato está dentro del art. 2 LAU, así que aplica la exención del art. 45.I.B.26 introducida por el RD-Ley 7/2019. Cuota efectiva: 0 €.
4. Obligación formal: el inquilino presenta el modelo 600 ante la Generalitat Valenciana en el plazo de 1 mes desde la firma, marcando la casilla de exención.
5. Responsabilidad subsidiaria del propietario: al cobrar la primera mensualidad, el arrendador pide al inquilino una copia del justificante de presentación y lo archiva.
6. El año siguiente: el arrendador declara los rendimientos en su IRPF (modelo 100) aplicando la reducción del art. 23.2 LIRPF que corresponda (50% general, hasta 90% en supuestos cualificados). Si tienes dudas sobre esta parte, mira Reducción del 60% en el IRPF del alquiler; la guía operativa de las casillas está en Modelo 100 para arrendadores: declarar el alquiler en la Renta.

Mismo contrato pero para una plaza de garaje alquilada de forma independiente o un local comercial: la exención no aplica, el inquilino autoliquida con cuota positiva al tipo autonómico sobre la base imponible (mínimo 6 años si no hay duración cierta, ex art. 10.5.e RDLeg 1/1993).

Errores frecuentes con el ITP del alquiler

1. Pensar que el ITP lo paga el propietario. La ley dice arrendatario (art. 8 RDLeg 1/1993). El propietario es responsable subsidiario.
2. Asumir que con la exención del art. 45.I.B.26 (RD-Ley 7/2019) ya no hay que presentar nada. La exención cubre la cuota, no necesariamente la obligación formal. Salvo dispensa autonómica expresa, el modelo se sigue presentando a cuota cero.
3. No pedirle al inquilino el justificante del modelo 600 antes de cobrar la primera renta. Si la administración reclama, se activa la responsabilidad subsidiaria del art. 9 RDLeg 1/1993.
4. Aplicar la exención a un contrato de temporada o local. La exención es solo para vivienda habitual del art. 2 LAU.
5. Calcular la base imponible solo sobre 1 año de renta. Se calcula sobre el total de rentas del contrato (mínimo 6 años, 72 mensualidades, si es indefinido o sin duración cierta, ex art. 10.5.e RDLeg 1/1993).
6. Confundir ITP con IVA. Vivienda habitual: exenta de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA) y entra por ITP. Local: 21% IVA y fuera del ITP.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ITP en un contrato de alquiler de vivienda en España?

El sujeto pasivo es el arrendatario (inquilino), según el art. 8 del RDLeg 1/1993. Sin embargo, desde el Real Decreto-Ley 7/2019 (en vigor el 6 de marzo de 2019) los contratos de vivienda habitual de uso estable y permanente están exentos del ITP por el art. 45.I.B.26 TR ITP-AJD, por lo que la cuota efectiva es cero. El arrendador responde subsidiariamente si cobra la primera renta sin pedir justificación del modelo 600 (art. 9 del mismo texto refundido).

¿En qué plazo hay que presentar el modelo 600 del alquiler?

El plazo general es de 1 mes desde la fecha de firma del contrato (devengo del impuesto), con variaciones autonómicas. Ejemplos: Cataluña 1 mes natural, Valencia 1 mes natural, Madrid 30 días hábiles. Verifica el plazo aplicable en tu CCAA antes de firmar. El modelo se presenta telemáticamente en la oficina virtual de la consejería de hacienda de la comunidad donde radica la vivienda — no ante la AEAT.

¿Cómo se calcula la base imponible del ITP del alquiler?

La base imponible es la cantidad total a satisfacer durante todo el período de duración del contrato: rentas mensuales × meses pactados. Si el contrato es indefinido o sin duración cierta, se computa por 6 años de renta (72 mensualidades), conforme al art. 10.5.e RDLeg 1/1993 y art. 48 del Reglamento RD 828/1995. Sobre esa base se aplica la tarifa autonómica o, en su defecto, la escala estatal supletoria del art. 12.1 RDLeg 1/1993.

¿Hay que presentar el modelo 600 si el contrato está exento por el art. 45.I.B.26?

Con carácter general, sí: la exención del art. 45.I.B.26 TR ITP-AJD (introducida por el RD-Ley 7/2019) cubre la cuota, no la obligación formal de autoliquidar. Se presenta el modelo a cuota cero marcando la casilla de exención. Algunas CCAA, como la Comunidad de Madrid tras la Ley 5/2024, han eliminado la obligación formal de presentación cuando el arrendamiento esté exento. Comprueba la normativa de tu comunidad.

¿Qué pasa si no se presenta el modelo 600 a tiempo?

El incumplimiento genera una infracción tributaria autonómica con posible sanción y recargo. Además, el contrato no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad sin justificante de presentación. Y para el propietario hay un riesgo adicional: si cobra la primera renta sin exigir al inquilino el justificante, responde subsidiariamente del pago del impuesto (art. 9 RDLeg 1/1993). En contratos exentos a cuota cero el riesgo material es bajo, pero la presentación a tiempo evita problemas formales.

En resumen

El ITP en el contrato de alquiler es un impuesto autonómico, que paga el inquilino, sobre la constitución del arrendamiento, calculado sobre la suma de rentas pactadas. El RD-Ley 7/2019 declaró exentos (art. 45.I.B.26 TR ITP-AJD, en vigor desde el 6 de marzo de 2019) los arrendamientos de vivienda habitual de uso estable y permanente: la cuota efectiva hoy es cero en la mayoría de contratos residenciales — pero la obligación formal de presentar el modelo 600 sigue ahí salvo dispensa autonómica, y la responsabilidad subsidiaria del propietario también.

La regla práctica para un pequeño arrendador es sencilla: al firmar, recuérdale al inquilino que tiene 1 mes para presentar el modelo 600 ante la hacienda autonómica, pídele copia del justificante antes de cobrar la primera mensualidad, y archívalo junto al contrato y al depósito de la fianza. Tres papeles, un expediente, y estás cubierto.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal o abogado. La normativa autonómica del ITP cambia con frecuencia y los plazos y tipos pueden variar entre comunidades; verifica siempre las reglas vigentes en tu CCAA antes de firmar el contrato.