Werbungskosten Vermietung 2026: die vergessenen Posten

Die meisten Privatvermieter setzen Zinsen, AfA und Versicherung an — und vergessen die kleinen Posten, die in Summe schnell vierstellig werden: Inserate, anteilige Telefon- und Portokosten, Fahrten zum Objekt, die Rechtsschutzprämie, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds und Abrechnungssoftware. Alle sind nach § 9 Abs. 1 EStG abzugsfähig, wenn der Bezug zur Vermietung nachweisbar ist.

Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) reduziert jeder zusätzlich erfasste Euro den steuerpflichtigen Überschuss — und bei einem Grenzsteuersatz von 30 bis 42 Prozent schlägt das spürbar durch. Die großen Blöcke kennt jeder. Dieser Beitrag konzentriert sich bewusst auf die Positionen, die in der Praxis am häufigsten unter den Tisch fallen, und stellt eine besonders fehleranfällige Frage richtig: den Kilometersatz für Vermieterfahrten ab 2026.

Warum kleine Posten verloren gehen

Das deutsche Steuerrecht arbeitet bei Vermietung mit dem Abflussprinzip nach § 11 Abs. 2 EStG: abziehbar ist eine Ausgabe im Jahr der Zahlung, nicht im Jahr der Verursachung. Wer das ganze Jahr über keine Belege sammelt, kann die kleinen Zahlungen am Jahresende nicht mehr rekonstruieren — und lässt sie weg. Genau hier verschenken viele Vermieter Geld.

Voraussetzung für den Abzug ist immer der Veranlassungszusammenhang: Die Ausgabe muss objektiv mit der Vermietung zusammenhängen und subjektiv ihr dienen. Bei gemischt genutzten Posten — Telefon, Auto, Arbeitszimmer — ist eine sachgerechte Aufteilung nötig. Reine Privatkosten bleiben außen vor. Wer die laufende Systematik der Anlage V noch nicht sicher beherrscht, findet sie Schritt für Schritt im Leitfaden Anlage V ausfüllen ohne Steuerberater.

Der Katalog der vergessenen Posten

Die folgende Tabelle listet die Positionen, die in der Anlage V regelmäßig fehlen, mit der Rechtsgrundlage und einem Praxishinweis zum Nachweis.

Vergessener Posten	Rechtsgrundlage	Hinweis zum Ansatz
Inseratskosten (Immobilienportale, Zeitungsanzeige)	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Voll abzugsfähig im Zahlungsjahr; Rechnung des Portals aufbewahren
Bonitäts-/Schufa-Auskunft, Mieterselbstauskunft	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Kosten der Mietersuche; auch bei erfolglosem Bewerber abziehbar
Maklerprovision bei Neuvermietung	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Sofort abziehbar (anders als Makler beim Kauf → der zählt zu den Anschaffungskosten)
Anteilige Telefon- und Internetkosten	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Nur Vermietungsanteil; geschätzte Quote (z. B. 20 %) ist bei Plausibilität üblich
Porto, Bürobedarf, Druckkosten	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Mietverträge, Abrechnungen, Schriftverkehr mit Mietern
Fahrtkosten zum Vermietungsobjekt	§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG (Reisekosten)	Regelfall 0,30 €/km, tatsächlich gefahrene km — Details unten
Rechtsschutzversicherung (Vermieter-/Immobilienteil)	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Nur der auf die Vermietung entfallende Tarifanteil, nicht der private Verkehrs-/Privatteil
Mitgliedsbeitrag Haus- und Grundbesitzerverein	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Voll abzugsfähig, sofern Bezug zur Vermietung
Nicht umlagefähiges Hausgeld (WEG-Verwaltung)	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG, § 21 EStG	Verwaltungsanteil immer abziehbar; Rücklage erst bei Verbrauch — siehe unten
Kontoführungsgebühren separates Mietkonto	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Bei eigenem Konto für die Vermietung in voller Höhe
Software/Abo für Nebenkostenabrechnung	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Jahresabo/Lizenz im Zahlungsjahr; Hard- und Software ggf. als GWG
Fachliteratur, Vermieter-Ratgeber, Seminar	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Eindeutig vermietungsbezogene Titel/Schulungen
Steuerberatungskosten für die Anlage V	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG	Nur der auf die Anlage V entfallende Anteil des Honorars

Die einzige Voraussetzung über alle Zeilen hinweg: ein Beleg und ein nachvollziehbarer Bezug zur vermieteten Einheit. Eine kleine “Vermietungs”-Ablage — physisch oder digital — über das Jahr verteilt erspart die Suche im Frühjahr.

Fahrtkosten zum Objekt: der korrekte km-Satz 2026

Hier sitzt die teuerste Fehlannahme — und sie geht meist zugunsten des Finanzamts aus. Die Erhöhung der Entfernungspauschale zum 1. Januar 2026 verleitet viele dazu, pauschal “0,38 €/km” anzusetzen. Das ist beim Normalfall der Vermieterfahrt falsch.

Maßgeblich ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15). Danach gilt:

• Regelfall – gelegentliche Fahrten: Suchst du dein Objekt nur gelegentlich auf (Übergaben, Besichtigungen, Handwerkertermine, Kontrolle der Nebenkostenabrechnung), gelten die Reisekosten-Grundsätze nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG. Abziehbar sind 0,30 €/km für die tatsächlich gefahrenen Kilometer, also Hin- und Rückweg. Dieser Reisekostensatz bleibt auch 2026 unverändert bei 0,30 €/km.
• Ausnahme – regelmäßige Tätigkeitsstätte: Wird das Objekt “nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder” aufgesucht — im BFH-Fall ging es um 165 bzw. 215 Fahrten pro Jahr während einer Sanierung —, wird es zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte. Dann greift nur noch die Entfernungspauschale: ab 2026 zwar 0,38 €/km, aber nur für die einfache Strecke (nicht Hin- und Rückweg).

Die 0,38 €/km sind also die schlechtere, eingeschränkte Variante, die erst bei intensiver, baustellenartiger Präsenz greift. Für den typischen Vermieter mit einer Handvoll Fahrten im Jahr ist der Reisekostenansatz mit 0,30 €/km für beide Wegstrecken regelmäßig günstiger. Eine kurze Rechnung: vier Fahrten zu einem 35 km entfernten Objekt sind 4 × 70 km × 0,30 € = 84 € als Reisekosten — gegenüber 4 × 35 km × 0,38 € = 53,20 € bei (hier nicht einschlägiger) Entfernungspauschale.

Praxis: Notiere zu jeder Fahrt Datum, Anlass, Strecke. Eine formlose Aufstellung genügt; ein förmliches Fahrtenbuch ist bei der km-Pauschale nicht erforderlich. Wer statt der Pauschale die tatsächlichen Fahrzeugkosten ansetzen will, muss den Vermietungsanteil sauber herleiten — das lohnt nur bei sehr hoher Fahrtintensität.

Das Hausgeld richtig aufteilen

Beim Hausgeld einer Eigentumswohnung wird am häufigsten falsch gerechnet — meist zu Lasten des Vermieters, der zu wenig ansetzt, manchmal aber auch zu viel. Das gezahlte Hausgeld zerfällt in drei Teile:

1. Umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister): Diese legst du auf den Mieter um. Die Vorauszahlung des Mieters ist Einnahme, deine Zahlung an die WEG ist Werbungskosten — beides saldiert sich neutral. Wichtig: nicht netto als “durchlaufender Posten” verbuchen, sondern brutto auf beiden Seiten.
2. Nicht umlagefähige Verwaltungskosten der WEG (Verwalterhonorar, Bankgebühren der Gemeinschaft): immer Werbungskosten beim Eigentümer — und genau dieser Posten wird oft vergessen.
3. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: nach gefestigter BFH-Rechtsprechung erst bei tatsächlichem Verbrauch durch die WEG abziehbar, nicht bei der Einzahlung. Solange das Geld im Vermögen der Gemeinschaft liegt, ist es wirtschaftlich noch nicht abgeflossen.

Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung schlüsselt diese drei Blöcke in der Regel auf. Trage in der Anlage V also nicht stumpf das überwiesene Hausgeld ein. Die Mechanik der Umlage auf die Mieterseite — und die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB — ist im Beitrag Nebenkostenabrechnung erstellen ausführlich beschrieben.

Wer die Abrechnung mit einer App oder Software erstellt, kann die Lizenz- oder Abokosten ebenfalls als Werbungskosten ansetzen — sie dienen unmittelbar der Verwaltung der Vermietung. Mit Plinthos lassen sich die Aufenthaltstage je Mieter und die Verteilung nach Quadratmetern, Personen oder Tagen direkt erfassen, was die spätere Belegsammlung für die Anlage V vereinfacht.

Wo die vergessenen Posten in die Anlage V gehören

Die kleinen Beträge landen überwiegend in der Zeile “Sonstige Werbungskosten” der Anlage V — dazu zählen Inserate, Porto, Telefonanteil, Fachliteratur, Bonitätsauskünfte und die anteilige Rechtsschutzprämie. Fahrtkosten werden ebenfalls dort erfasst, die Verwaltungskosten der WEG in der entsprechenden Zeile für Verwaltungskosten.

Davon strikt zu trennen sind die großen Blöcke, die eigene Logiken haben: die AfA nach § 7 EStG, die als Einzige nicht dem Abflussprinzip folgt, sondern die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer verteilt. Welcher lineare Satz — 2 %, 2,5 % oder 3 % — für deine Immobilie gilt, erklärt AfA auf vermietete Immobilien; für Neubauten lohnt zusätzlich der Methodenvergleich in AfA Wohngebäude 2026: linear oder degressiv, weil die degressive Variante in den ersten Jahren deutlich höhere Werbungskosten erzeugt. Die Gesamtsystematik der Erklärung — vom Erfassen der Einnahmen bis zur ELSTER-Übermittlung — fasst der Beitrag Mieteinnahmen in der Steuererklärung zusammen.

Was trotz Vermietungsbezug NICHT zählt

Damit der Katalog nicht ins Leere läuft, gehören drei häufige Irrtümer richtiggestellt:

• Mietausfall ist keine Werbungskosten, sondern eine ausgebliebene Einnahme. Erst die Kosten der Durchsetzung (Anwalt, Räumung, Gericht) sind abziehbar.
• § 35a EStG (20 % auf Handwerkerlöhne) gilt nicht für vermietete Wohnungen: Nach § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG ist die Ermäßigung ausgeschlossen, wenn die Aufwendungen bereits als Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Vollabzug als Werbungskosten ist bei den meisten Steuersätzen aber ohnehin günstiger.
• Eigenleistung des Vermieters (die eigene Arbeitszeit) hat keinen Werbungskosten-Wert; nur die eingesetzten Materialkosten zählen.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Kilometersatz gilt 2026 für Fahrten zum Vermietungsobjekt? Im Regelfall der gelegentlichen Fahrt gelten die Reisekosten-Grundsätze: 0,30 €/km für die tatsächlich gefahrenen Kilometer (Hin- und Rückweg), auch 2026 unverändert. Nur wenn das Objekt zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte wird (sehr häufige Fahrten, z. B. während einer Sanierung), greift ausschließlich die Entfernungspauschale mit 0,38 €/km für die einfache Strecke (BFH IX R 18/15).

Kann ich die Rechtsschutzversicherung absetzen? Den auf die Vermietung entfallenden Tarifanteil ja, als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Der private Teil (Verkehr, Privatrechtsschutz) bleibt außen vor. Viele Policen weisen den Immobilien-/Vermieterbaustein gesondert aus — diesen Anteil ansetzen.

Sind Telefon- und Internetkosten anteilig abziehbar? Ja, mit dem Vermietungsanteil. Eine plausible Schätzquote (etwa 15–20 %) wird in der Praxis bei wenigen Einheiten meist akzeptiert. Bei umfangreicher Verwaltung empfiehlt sich eine kurze Dokumentation der vermietungsbezogenen Nutzung.

Zählen Kosten einer Abrechnungs-App oder -Software? Ja. Lizenz- oder Abogebühren für Software, die der Verwaltung der Vermietung dient (z. B. Nebenkostenabrechnung), sind im Zahlungsjahr abziehbar. Anschaffungen für Hardware können je nach Betrag sofort als geringwertiges Wirtschaftsgut oder über die AfA berücksichtigt werden.

Kann ich Inseratskosten absetzen, wenn ich keinen Mieter gefunden habe? Ja. Kosten der Mietersuche sind auch dann Werbungskosten, wenn die konkrete Anzeige oder Bonitätsprüfung erfolglos bleibt — entscheidend ist die ernsthafte Vermietungsabsicht, nicht der Erfolg.

Wer seine Belege das Jahr über strukturiert sammelt, holt diese Posten im Frühjahr verlässlich heraus — eine App wie Plinthos hilft, Aufenthaltstage, Zahlungen und Abrechnungsunterlagen je Mieter an einem Ort zu halten.

Disclaimer

Dieser Beitrag gibt einen praxisorientierten Überblick über häufig übersehene Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für private Vermieter in Deutschland und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Pauschalen, km-Sätze, AfA-Sätze und Abgrenzungskriterien werden durch Gesetz, BMF-Schreiben und BFH-Rechtsprechung fortlaufend konkretisiert; verbindliche Auskünfte erteilen das Bundesfinanzministerium (bundesfinanzministerium.de), das zuständige Finanzamt und qualifizierte Steuerberater oder Lohnsteuerhilfevereine. Für die elektronische Abgabe ist das offizielle Portal ELSTER (elster.de) maßgeblich.