Anlage V für Erstvermieter: Abschnitt für Abschnitt erklärt

Die erste Anlage V folgt einer einfachen Logik: oben trägst du alle Mieteinnahmen brutto ein, darunter alle Werbungskosten — und die Differenz ist dein steuerpflichtiger Überschuss aus Vermietung nach § 21 EStG. Für eine Wohnung mit ein paar WG-Zimmern bekommst du das ohne Steuerberater hin, wenn du die Belege beisammen hast und die Reihenfolge kennst.

Beim ersten Mal verunsichern vor allem zwei Dinge: die wechselnden Zeilennummern auf dem Formular und die Frage, ob du das zwingend über ELSTER abgeben musst. Beides klärt dieser Beitrag. Wir gehen die Anlage V nicht Zeile für Zeile durch — die Nummern ändern sich von Jahr zu Jahr —, sondern Abschnitt für Abschnitt, an einem konkreten Fall: eine vermietete Eigentumswohnung in Leipzig, aufgeteilt in drei WG-Zimmer.

Der Beispielfall: eine Wohnung, drei WG-Zimmer

Stell dir vor, du vermietest eine 90-m²-Eigentumswohnung in Leipzig an drei Studierende. Jede:r zahlt 380 € Kaltmiete plus 90 € Nebenkostenvorauszahlung — also 470 € pro Zimmer, 1.410 € im Monat, 16.920 € im Jahr.

Steuerlich ist das eine Vermietungseinheit, kein Gewerbe. Auch wenn du an drei Personen einzeln vermietest: Solange du nur Wohnraum überlässt und keine hotelartigen Zusatzleistungen (Reinigung, Verpflegung, Bettwäsche-Service) erbringst, bleibt es Vermietung und Verpachtung. Du füllst dafür eine Anlage V aus — pro Objekt, nicht pro Mieter:in.

Wichtig für die spätere Zuordnung: Bei einer einzelnen Wohnung mit mehreren Zimmern rechnest du die Einnahmen aller Zimmer zusammen. Eine getrennte Aufteilung nach Zimmern brauchst du nur intern für deine eigene Übersicht, nicht im Formular. Wenn du die Zimmerbelegung, Mietzahlungen und Nebenkostenanteile ohnehin schon in Plinthos pro Zimmer erfasst, hast du die Jahressumme am Jahresende ohne Excel-Rechnerei beisammen.

Abschnitt 1: Die Einnahmen — alles kommt brutto rein

Im oberen Teil der Anlage V trägst du die Einnahmen ein. Hier gilt eine Regel, an der die meisten Erstvermieter:innen scheitern: Die Nebenkostenvorauszahlungen sind Einnahmen, kein durchlaufender Posten.

Du erfasst also die volle Jahresmiete inklusive der vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen — in unserem Beispiel die kompletten 16.920 €. Die Betriebskosten, die du als Eigentümer tatsächlich zahlst (Hausgeld, Heizung, Müll), ziehst du später auf der Ausgabenseite als Werbungskosten ab. Diese Bruttobetrachtung ist ständige Rechtsprechung (BFH IX R 69/98) und keine Wahlmöglichkeit.

In den Einnahmenabschnitt gehören:

• vereinnahmte Kaltmieten aller drei Zimmer,
• vereinnahmte Nebenkosten-/Heizkostenvorauszahlungen,
• eine eventuelle Nebenkosten-Nachzahlung, die ein:e Mieter:in im Jahr geleistet hat,
• vereinnahmte Mietkaution nur dann, wenn du sie zur Deckung von Mietausfällen oder Schäden tatsächlich einbehalten hast (die reine Verwahrung ist keine Einnahme).

Maßgeblich ist das Zuflussprinzip (§ 11 Abs. 1 EStG): Eine Miete zählt im Jahr, in dem sie auf deinem Konto eingeht — nicht im Jahr, für das sie gedacht war. Die Januar-Miete 2027, die schon am 28.12.2026 überwiesen wird, ist eine Ausnahme für „regelmäßig wiederkehrende Einnahmen” rund um den Jahreswechsel; im Normalfall reicht das Eingangsdatum.

Abschnitt 2: AfA — der Buchwert, der kein Geld kostet

Bevor wir zu den laufenden Ausgaben kommen, der Posten, der beim ersten Mal am meisten überrascht: die Absetzung für Abnutzung (AfA). Das ist ein Werbungskosten-Abzug für den Wertverzehr des Gebäudes — du gibst dafür kein Geld aus, ziehst aber jedes Jahr einen festen Prozentsatz ab.

Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG und hängt vom Fertigstellungsjahr ab (nicht vom Kaufjahr):

Fertigstellung des Gebäudes	Linearer AfA-Satz pro Jahr
nach dem 31.12.2022	3 Prozent
1.1.1925 bis 31.12.2022	2 Prozent
vor dem 1.1.1925	2,5 Prozent

Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten — der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Wer also für 300.000 € kauft und davon 60.000 € auf den Bodenwert entfallen, schreibt 240.000 € ab. Bei einem Altbau (2 Prozent) sind das 4.800 € AfA pro Jahr — jedes Jahr, über Jahrzehnte.

Die Aufteilung Boden/Gebäude orientiert sich am Kaufvertrag oder an einer sachgerechten Schätzung. Die online verfügbare BMF-Arbeitshilfe ist nur ein Hilfsmittel; nach dem BFH (IX R 26/19) ist sie für das Finanzamt nicht bindend, und du kannst mit einer fundierteren Aufteilung — etwa einem Gutachten — widersprechen, wenn der Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt wurde. Für Neubauten ab Baubeginn 1.10.2023 gibt es zusätzlich die degressive AfA von 5 Prozent als Alternative; welche Methode sich wann lohnt, zeigt der Vergleich in lineare vs. degressive AfA 2026.

Abschnitt 3: Werbungskosten — die laufenden Ausgaben

Im Ausgabenabschnitt sammelst du alle Werbungskosten nach § 9 EStG — also Aufwendungen zur „Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”. Für unsere Leipziger WG sind das typischerweise:

• Schuldzinsen aus dem Immobiliendarlehen (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung) — § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG,
• nicht umlagefähiges Hausgeld: Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gehören dem Vermieter, nicht dem Mieter,
• die Betriebskosten, die du selbst trägst (Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Müll) — diese stehen den oben erfassten Vorauszahlungen gegenüber,
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, gestrichene Wände, ein ausgetauschter Boiler,
• kleine, oft vergessene Posten: Inserate, Fahrtkosten zum Objekt, anteilige Telefon-/Portokosten, Kontoführung.

Ein häufiger Anfängerfehler bei der Instandhaltungsrücklage: Die Zuführung zur WEG-Rücklage ist noch keine Werbungskosten — abziehbar wird der Betrag erst, wenn die WEG das Geld tatsächlich für eine Maßnahme verwendet (BFH IX R 19/19). Bis dahin liegt er nur „geparkt”.

Welche kleinen Beträge sich über das Jahr summieren und regelmäßig liegen bleiben, listet Werbungskosten Vermietung 2026: die vergessenen Posten im Detail auf — gerade beim Kilometersatz für Vermieterfahrten lohnt der genaue Blick.

Die Falle für Erstkäufer: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Hast du die Wohnung gerade gekauft und renovierst gleich kräftig, lauert hier die teuerste Falle der ganzen Anlage V. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die du innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchführst, zu Herstellungskosten umqualifiziert, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.

Die Folge: Diese Kosten sind dann nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern wandern in die AfA und verteilen sich über die Restnutzungsdauer — bei 2 Prozent also über 50 Jahre statt im ersten Jahr. Bei 240.000 € Gebäudewert liegt die Schwelle bei 36.000 € netto. Wer kurz nach dem Kauf für 40.000 € saniert, verliert den Sofortabzug komplett. Schönheitsreparaturen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nach dem Gesetzeswortlaut nicht mit — aber die Abgrenzung ist heikel, und genau hier ist beim ersten Mal Vorsicht (oder eine kurze Rücksprache mit dem Steuerbüro) angebracht.

ELSTER: Pflicht oder Kür für reine Vermieter?

Jetzt die Frage, die viele Erstvermieter:innen umtreibt: Muss ich die Steuererklärung mit Anlage V zwingend elektronisch über ELSTER abgeben?

Für reine Vermietungseinkünfte: nein. Die Pflicht zur elektronischen Übermittlung nach § 25 Abs. 4 Satz 1 EStG greift nur, wenn Einkünfte nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 erzielt werden — das sind Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbständige Arbeit, also die Gewinneinkunftsarten. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen in Nr. 6 und sind davon nicht erfasst. Wer ausschließlich Arbeitslohn und Mieteinnahmen hat, darf die Erklärung also auch auf Papier abgeben.

In der Praxis ist ELSTER trotzdem die bessere Wahl: Das Portal von „Mein ELSTER” (elster.de) ist kostenlos, rechnet Felder automatisch, übernimmt Vorjahreswerte und führt durch die aktuellen Zeilennummern — die du dann gar nicht selbst suchen musst. Genau deshalb verzichtet dieser Beitrag bewusst auf feste Zeilenangaben: Die Nummern der Anlage V ändern sich je Veranlagungszeitraum. Verlass dich auf die Beschriftung der Abschnitte (Einnahmen, Werbungskosten, AfA, Erhaltungsaufwand) und das aktuelle Formular, nicht auf eine „Zeile 9” aus einem alten Ratgeber.

Die Abgabefrist nicht verpassen

Für das Veranlagungsjahr 2025 gilt ohne steuerliche Beratung der 31. Juli 2026 als Abgabefrist (§ 149 Abs. 2 AO). Lässt du die Erklärung von einem:r Steuerberater:in erstellen, verlängert sich die Frist bis Ende Februar 2027 (§ 149 Abs. 3 AO). Die längeren Corona-Übergangsfristen sind ausgelaufen — verlass dich nicht mehr auf einen April-Termin. Wer zu spät abgibt, riskiert einen Verspätungszuschlag nach § 152 AO, der nach 14 Monaten automatisch greift.

So sieht die Rechnung für die Leipziger WG aus

Setzen wir die Abschnitte zu einer Beispielrechnung zusammen — bewusst vereinfacht:

Position	Betrag/Jahr
Einnahmen (Kaltmiete + NK-Vorauszahlung, brutto)	+ 16.920 €
Schuldzinsen	− 4.200 €
AfA Gebäude (2 % von 240.000 €)	− 4.800 €
Betriebskosten (selbst getragen)	− 3.600 €
nicht umlagefähiges Hausgeld + Reparaturen	− 1.500 €
Überschuss / Einkünfte § 21 EStG	+ 2.820 €

Aus 16.920 € Roheinnahmen werden also nur 2.820 € steuerpflichtiger Überschuss — und genau dafür sorgen AfA und Werbungskosten. Diesen Betrag versteuerst du mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz. In manchen Jahren — etwa mit hohem Reparaturaufwand — kann sogar ein Verlust herauskommen, der deine übrigen Einkünfte mindert. Auch ein Verlustjahr gehört in die Anlage V.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich pro WG-Zimmer eine eigene Anlage V?

Nein. Maßgeblich ist das Objekt, nicht die Zahl der Mieter:innen. Eine Wohnung mit drei vermieteten Zimmern ist eine Vermietungseinheit und kommt in eine einzige Anlage V. Erst wenn du eine zweite Wohnung an einem anderen Ort vermietest, kommt eine zweite Anlage V hinzu.

Wird die Mietkaution in der Anlage V als Einnahme erfasst?

Im Normalfall nicht. Die Kaution verwahrst du treuhänderisch auf einem getrennten Konto — sie ist kein Zufluss. Zur Einnahme wird sie erst, wenn du sie tatsächlich einbehältst, etwa zur Verrechnung mit offenen Mieten oder Schäden. In dem Jahr, in dem du sie einbehältst, gehört der einbehaltene Betrag in den Einnahmenabschnitt.

Kann ich die Steuererklärung mit Anlage V auf Papier abgeben?

Bei reinen Vermietungseinkünften (ggf. neben Arbeitslohn) ja — die elektronische Pflicht nach § 25 Abs. 4 EStG betrifft nur Gewinneinkünfte (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1–3). ELSTER ist trotzdem empfehlenswert, weil es kostenlos durch die aktuellen Felder führt und rechnet.

Was passiert, wenn ich kurz nach dem Kauf renoviere?

Übersteigen deine Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): kein Sofortabzug, sondern Abschreibung über die AfA. Plane größere Maßnahmen entweder unter der Schwelle oder bewusst nach Ablauf der drei Jahre.

Wie weise ich die Einnahmen aus drei Zimmern sauber nach?

Du brauchst eine nachvollziehbare Aufstellung pro Mieter:in: Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Zahlungseingänge mit Datum. Wenn du Zahlungen und Belege das Jahr über digital erfasst — etwa mit Zahlungsbestätigung je Zimmer in Plinthos —, ist die Jahressumme für den Einnahmenabschnitt am Ende nur noch eine Ablesung.

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Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuerrecht, Fristen und Formularaufbau ändern sich; die konkreten Zeilennummern der Anlage V variieren je Veranlagungsjahr. Prüfe das aktuelle Formular und ziehe bei anschaffungsnahen Kosten, gemischter Nutzung oder Unsicherheit einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein hinzu.