AfA Wohngebäude 2026: linear oder degressiv 5 %?

Bei einem vermieteten Wohngebäude, dessen Bau nach dem 30. September 2023 begonnen hat, kannst du 2026 zwischen der linearen AfA (2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Baujahr) und der degressiven AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG wählen. Die degressive Variante zieht die Abschreibung in die ersten Jahre vor — vorteilhaft, wenn du früh hohe Werbungskosten brauchst.

Die Entscheidung lineare oder degressive AfA fällst du genau einmal, und sie wirkt über Jahrzehnte. Bei Bestandsimmobilien stellt sich die Frage gar nicht: dort gilt schlicht der lineare Satz nach Baujahr. Interessant wird es nur beim Neubau im richtigen Zeitfenster — und dort kann der Unterschied im ersten Jahrzehnt mehrere tausend Euro Liquidität ausmachen.

Dieser Artikel ist eine Entscheidungshilfe für 2026: vier konkrete Szenarien, eine Vergleichsrechnung und der Hinweis, wann sich die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombinieren lässt. Die Herleitung der Bemessungsgrundlage und die Aufteilung zwischen Grund und Boden behandelt der Grundlagen-Artikel zur AfA auf vermietete Immobilien ausführlich — hier geht es nur um die Methodenwahl.

Lineare AfA: welcher Satz nach Baujahr gilt

Die lineare Gebäude-AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes, geregelt in § 7 Abs. 4 EStG. Drei Sätze stehen nebeneinander:

AfA-Satz	Voraussetzung (Wohngebäude)	Abschreibungsdauer	Rechtsgrundlage
2,5 %	Fertigstellung vor dem 1.1.1925	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
2 %	Fertigstellung 1.1.1925 bis 31.12.2022	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
3 %	Fertigstellung ab dem 1.1.2023	rund 33 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG

Wichtig: maßgeblich ist die Fertigstellung, nicht das Datum, an dem du das Objekt gekauft hast. Wer 2026 eine Altbauwohnung von 1910 erwirbt, schreibt mit 2,5 % ab — ein Reihenhaus von 1990 mit 2 %, ein 2024 fertiggestellter Neubau mit 3 %.

Bemessungsgrundlage sind nur die Gebäudekosten. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abnutzbar und wird herausgerechnet — wie das sauber funktioniert, steht im Grundlagen-Artikel zur AfA. Diese drei linearen Sätze gelten für jede vermietete Wohnung; sie sind der Normalfall, den du auch in der Anlage V eintragen musst.

Degressive AfA 5 %: das Neubau-Fenster nach § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber 2024 eine degressive AfA für Wohngebäude wieder eingeführt — befristet und nur für den Neubau. Sie steht in § 7 Abs. 5a EStG.

Der Satz beträgt 5 % vom jeweiligen Restbuchwert (degressive AfA „vom fallenden Buchwert”). Im ersten Jahr sind das 5 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten, im zweiten Jahr 5 % des verbliebenen Restwerts, und so weiter. Weil die Basis jedes Jahr schrumpft, fällt der Euro-Betrag von Jahr zu Jahr — anders als bei der linearen AfA, die konstant bleibt.

Das Zeitfenster ist eng definiert:

• Herstellung: Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029.
• Anschaffung: Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung, wenn der obligatorische Vertrag (Kaufvertrag) in genau diesem Zeitraum geschlossen wurde.

Als Baubeginn gilt der Zeitpunkt, zu dem mit der Herstellung tatsächlich begonnen wird — bei anzeigepflichtigen Vorhaben das Datum der Baubeginnsanzeige. Verwechsle das nicht mit der Fertigstellung: für die degressive AfA zählt der Beginn, für die linearen Sätze nach § 7 Abs. 4 die Fertigstellung.

Zwei weitere Punkte:

1. Du kannst jederzeit zur linearen AfA wechseln — etwa, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt. Der umgekehrte Weg (linear zurück zu degressiv) ist nicht möglich.
2. Solange du degressiv abschreibst, sind außerplanmäßige Abschreibungen wegen Wertminderung (AfaA) nicht zulässig.

Vergleichsrechnung: linear 3 % vs. degressiv 5 %

Nimm ein neu gebautes Mehrfamilienhaus mit Baubeginn im Frühjahr 2026 und Gebäude-Herstellungskosten von 400.000 € (Grund und Boden bereits herausgerechnet). Die lineare Alternative wäre der 3-%-Satz (Fertigstellung ab 2023). So sehen die ersten Jahre aus:

Jahr	Linear 3 % (400.000 € Basis)	Degressiv 5 % (vom Restbuchwert)
1	12.000 €	20.000 €
2	12.000 €	19.000 €
3	12.000 €	18.050 €
4	12.000 €	17.148 €
5	12.000 €	16.290 €
Summe Jahr 1–5	60.000 €	90.488 €

In den ersten fünf Jahren bringt die degressive AfA hier rund 30.000 € mehr Werbungskosten — das senkt das zu versteuernde Einkommen früher und verbessert den Cashflow in der Anfangsphase, in der die Zinslast meist am höchsten ist. Der Effekt ist eine Steuerstundung, kein Geschenk: über die gesamte Laufzeit schreibst du dieselben Herstellungskosten ab, nur zeitlich anders verteilt.

Wann lohnt sich also was? Eine grobe Orientierung:

• Degressiv ist tendenziell stark, wenn dein persönlicher Grenzsteuersatz hoch ist, du in den ersten Jahren ohnehin hohe Schuldzinsen hast und die frühe Liquidität für Tilgung oder das nächste Objekt brauchst.
• Linear ist ruhiger und planbarer, wenn du eine gleichmäßige Abschreibung über Jahrzehnte bevorzugst oder erwartest, dass dein Grenzsteuersatz in späteren Jahren steigt.

Ein Rechenbeispiel ersetzt keine Einzelfallprüfung: Die Steuerwirkung hängt von deinem Grenzsteuersatz, der Finanzierung und den übrigen Werbungskosten bei der Vermietung ab. Lass die konkreten Zahlen vor der Wahl von einem Steuerberater durchrechnen.

Kombination mit der Sonderabschreibung § 7b EStG

Die degressive AfA lässt sich mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kombinieren — beide laufen parallel und addieren sich zur regulären Abschreibung. § 7b bringt zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre, also insgesamt bis zu 20 % zusätzlich zur normalen AfA.

Bei § 7b gibt es zwei Punkte, die regelmäßig durcheinandergeraten:

Zwei getrennte Förderfenster (entscheidend ist jeweils der Bauantrag bzw. die Bauanzeige):

• erstes Fenster: 1.9.2018 bis 31.12.2021,
• zweites Fenster: 1.1.2023 bis 30.9.2029 (verlängert durch das Wachstumschancengesetz).

Das Jahr 2022 fällt dazwischen heraus — Bauanträge aus 2022 sind nicht förderfähig. Für aktuelle Neubauten 2026 ist also das zweite Fenster maßgeblich.

Effizienzhaus-Anforderung im zweiten Fenster: Anders als im ersten Fenster muss das Gebäude im zweiten Fenster den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG) erfüllen. Außerdem gilt eine Vermietungsbindung von zehn Jahren und es bestehen Baukosten- und Bemessungsgrenzen. Erfüllst du diese Voraussetzungen, kannst du § 7b und die degressive 5-%-AfA im selben Jahr ansetzen — die Abschreibung in den ersten Jahren wird dadurch erheblich.

Wenn du die jährlichen AfA-Beträge, Zinsen und Erhaltungsaufwand sauber pro Objekt zusammenhalten willst, hilft eine geordnete Ablage: In Plinthos legst du Dokumente (z. B. Bauunterlagen, Rechnungen, Kaufvertrag als PDF) pro Wohnung ab und hast die Belege beisammen, wenn die Steuererklärung ansteht. Wie das in die Praxis übersetzt aussieht, zeigt der Funktionsüberblick.

Häufige Fehler bei der Methodenwahl

1. Fertigstellung mit Baubeginn verwechseln. Für die linearen Sätze (2 %, 2,5 %, 3 %) zählt die Fertigstellung, für die degressive AfA der Baubeginn. Wer hier die falsche Größe heranzieht, ordnet das Objekt dem falschen Satz oder dem falschen Fenster zu.
2. 2,5 % und 3 % vertauschen. 2,5 % gelten für Altbauten vor 1925, 3 % für Neubauten ab 2023. Beides sind die Ränder der Skala — dazwischen liegt der Normalfall 2 %.
3. Degressive AfA für Bestandsimmobilien annehmen. Die 5 % nach § 7 Abs. 5a gibt es nur für Neubauten im Fenster ab 1.10.2023. Für eine gekaufte Bestandswohnung von 1995 bleibt es bei 2 % linear.
4. § 7b im falschen Fenster verorten. Die Förderlücke 2022 wird oft übersehen, und die Effizienzhaus-40-QNG-Pflicht im zweiten Fenster ebenfalls. Ohne erfüllten Standard keine Sonderabschreibung.
5. Den Wechsel verschenken. Bei der degressiven AfA darfst du in dem Jahr zur linearen wechseln, in dem diese mehr bringt. Wer das vergisst, lässt am Ende Abschreibungsvolumen ungenutzt liegen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die degressive AfA auch für eine gekaufte Bestandswohnung nutzen?

Nein. Die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG ist auf den Neubau beschränkt: Baubeginn nach dem 30.9.2023 (oder Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres mit Vertrag in diesem Fenster). Für eine ältere Bestandsimmobilie gilt ausschließlich der lineare Satz nach Baujahr — 2 %, 2,5 % oder 3 %.

Wie wird die degressive AfA rechnerisch ermittelt?

Du nimmst 5 % vom jeweiligen Restbuchwert. Im ersten Jahr 5 % der Herstellungskosten, danach 5 % des verbliebenen Werts. Der Euro-Betrag sinkt also jedes Jahr. Sobald die lineare AfA auf den Restwert höher wäre, kannst du wechseln und schreibst den Rest gleichmäßig ab.

Kann ich degressive AfA und § 7b Sonderabschreibung gleichzeitig ansetzen?

Ja, beide sind kombinierbar und addieren sich. Voraussetzung für § 7b im aktuellen Fenster (Bauantrag 1.1.2023 bis 30.9.2029) ist unter anderem der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG sowie eine zehnjährige Vermietungsbindung. Sind diese Bedingungen erfüllt, läuft die Sonderabschreibung neben der degressiven AfA.

Lohnt sich die degressive AfA immer?

Nicht zwingend. Sie zieht Abschreibung in die ersten Jahre vor — das nützt, wenn dein Grenzsteuersatz heute hoch ist und du frühe Liquidität brauchst. Erwartest du in späteren Jahren einen höheren Steuersatz oder bevorzugst du gleichmäßige Beträge, kann die lineare AfA günstiger sein. Über die Gesamtlaufzeit schreibst du in beiden Fällen denselben Betrag ab.

Wo trage ich die AfA in der Steuererklärung ein?

Die Gebäude-AfA gehört in die Anlage V zur Einkommensteuererklärung, als Teil der Werbungskosten zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG. Den genauen Ablauf — Einnahmen, Werbungskosten, AfA, ELSTER — beschreibt der Leitfaden zum Ausfüllen der Anlage V.

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Die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA triffst du nur beim Neubau im Fenster ab dem 1. Oktober 2023 — und nur einmal. Degressiv heißt mehr Abschreibung früh und damit bessere Liquidität in der Anfangsphase; linear heißt planbare, gleichmäßige Beträge. Wer zusätzlich den Standard für § 7b erfüllt, hebt die Abschreibung der ersten Jahre noch einmal deutlich an. Damit die Belege und AfA-Unterlagen pro Objekt geordnet zusammenbleiben, kannst du sie in Plinthos je Wohnung ablegen — so hast du sie zur Steuererklärung griffbereit.

Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Sätze, Förderfenster und die Voraussetzungen des § 7b EStG sind komplex und ändern sich. Lass die konkrete Methodenwahl und die Beträge vor einer Entscheidung von einem Steuerberater prüfen. Die genannten Regelungen sind auf dem Stand des Veröffentlichungsdatums.