CIN obbligatorio in dichiarazione 2026: dove scriverlo

Se affitti per brevi periodi una stanza o un appartamento su Airbnb, il CIN affitti brevi va indicato in dichiarazione 2026 nello stesso quadro in cui dichiari il reddito dell’immobile: la Sezione III del Quadro RB del modello Redditi PF (righi RB24-RB25) o la Sezione III “Codice Identificativo Nazionale (CIN)” del Quadro B del 730. È il Codice Identificativo Nazionale assegnato dalla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo: senza, l’attività è irregolare e rischi una sanzione.

Fino a poco tempo fa il CIN era una pratica “da fare e dimenticare”: lo richiedevi, lo esponevi, lo mettevi nell’annuncio. Da quest’anno entra anche nel modello dichiarativo, e questo cambia le cose per chi ha un solo immobile affittato qualche weekend l’anno. Se hai dimenticato di richiederlo, o non sai dove scriverlo, qui trovi il percorso operativo passo per passo.

Questa guida è pensata per chi affitta un solo immobile in modo occasionale — non per chi gestisce decine di annunci come attività d’impresa. Vediamo cos’è il CIN, dove va esattamente in dichiarazione, come ottenerlo se non ce l’hai ancora, e cosa fare se ti sei accorto tardi dell’obbligo.

Cos’è il CIN e perché ora finisce in dichiarazione

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice univoco che il Ministero del Turismo assegna a ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica, locazione breve o attività ricettiva. È stato introdotto dall’art. 13-ter del Decreto Legge 18 ottobre 2023 n. 145: serve a mappare in modo centralizzato chi affitta a fini turistici e a contrastare l’irregolarità nel settore.

Concretamente il CIN si traduce in tre obblighi pratici. Devi esporlo all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento e indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato — quindi anche nell’inserzione Airbnb o Booking. L’immobile, inoltre, deve essere dotato di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, oltre a estintori portatili (art. 13-ter DL 145/2023).

La novità del 2026 è che il CIN diventa anche un dato dichiarativo: l’obbligo di indicarlo in dichiarazione deriva dall’art. 1, comma 78, della L. 30 dicembre 2024 n. 207 (legge di bilancio 2025), che ha demandato ai provvedimenti di approvazione dei modelli le modalità di indicazione del codice. In pratica l’Agenzia delle Entrate lo richiede ora nei modelli dichiarativi delle persone fisiche per agganciare i redditi da locazione breve all’immobile mappato sulla Banca Dati. In pratica, il Fisco incrocia il reddito che dichiari con il codice della struttura. Se i due dati non combaciano, o se manca il CIN, l’incoerenza salta all’occhio.

Dove si scrive il CIN: Quadro RB, Quadro B e il caso RS533

Il punto che genera più confusione è proprio questo: dove va materialmente il codice. Dipende dal modello che usi — ma per il piccolo locatore la regola è semplice: il CIN va indicato nello stesso quadro dove dichiari il reddito dell’immobile, non in un prospetto separato.

Modello	Dove indicare il CIN	Cosa contiene
Redditi PF	Sezione III del Quadro RB (righi RB24-RB25, colonna 3)	Il CIN dell’unità immobiliare che dà luogo a redditi fondiari
730	Sezione III “Codice Identificativo Nazionale (CIN)” del Quadro B	Stesso codice, riportato dal CAF o dal precompilato

Nel modello Redditi Persone Fisiche il CIN si indica nella Sezione III del Quadro RB (Fabbricati), nei righi RB24 e RB25. Le istruzioni ufficiali del modello Redditi PF 2026 sono esplicite: i codici relativi a immobili che danno luogo a redditi fondiari o a redditi diversi vanno inseriti negli appositi campi dei rispettivi quadri RB ed RL. Nella colonna 1 indichi il numero del rigo della Sezione I in cui hai dichiarato l’immobile locato e nella colonna 3 riporti il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo. Il dato di reddito vero e proprio resta nella stessa Sezione I del Quadro RB, dove indichi il canone con il codice di utilizzo corretto a seconda che tu scelga IRPEF o cedolare secca.

Attenzione a un equivoco diffuso: il rigo RS533 del Quadro RS non è la sede ordinaria del CIN per chi affitta un appartamento e dichiara un reddito fondiario. Le istruzioni precisano che, quando il CIN è già indicato nei quadri RB ed RL, il prospetto RS533 non va compilato. RS533 resta riservato ai casi residuali — tipicamente chi compila il fascicolo 3 perché esercita l’attività ricettiva in forma d’impresa. Se ricadi in quella casistica, sei probabilmente oltre il perimetro di questa guida e ti conviene farti seguire da un commercialista.

Se presenti il modello 730, il CIN va nella Sezione III “Codice Identificativo Nazionale (CIN)” del Quadro B (Fabbricati), in corrispondenza dell’immobile destinato a locazione breve. Spesso lo trovi già precompilato a partire dalle Certificazioni Uniche trasmesse dai portali e dagli intermediari: vale comunque la pena controllarlo, perché un codice mancante o errato è un dato che il sistema segnala.

Una nota utile sulla logica del precompilato: l’Agenzia aggrega i redditi da locazione breve per codice CIN riportato nelle certificazioni uniche. Significa che se affitti lo stesso appartamento tramite due portali diversi, i corrispettivi vengono ricondotti allo stesso immobile attraverso il CIN. Per questo è essenziale che il codice sia coerente ovunque.

Come ottenere il CIN sulla BDSR, passo per passo

Se non hai ancora il CIN, lo richiedi sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, all’indirizzo ufficiale bdsr.ministeroturismo.gov.it. Il percorso, per chi ha un singolo appartamento, è più snello di quanto sembri.

1. Sistema in regola gli adempimenti locali. Prima di tutto verifica di aver assolto gli obblighi amministrativi previsti dal tuo Comune e dalla tua Regione (SCIA, CILA o altra comunicazione, dove richiesta dalla normativa locale).
2. Procurati il codice regionale. In molte Regioni serve prima ottenere il CIR (Codice Identificativo Regionale) o codice equivalente rilasciato dalla Regione o Provincia autonoma, iscrivendo l’immobile nella banca dati regionale.
3. Accedi alla BDSR con SPID o CIE. Entri nel portale del Ministero del Turismo con la tua identità digitale. Non serve un intermediario.
4. Verifica i requisiti di sicurezza. L’immobile deve avere rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili: sono condizioni di legge, non un dettaglio.
5. Richiedi e ottieni il CIN. Completata la procedura, il sistema ti assegna il codice. A quel punto lo esponi all’esterno dello stabile e lo inserisci in ogni annuncio.

Tieni il CIN a portata di mano nel momento della dichiarazione: ti servirà per la Sezione III del Quadro RB (o per il Quadro B del 730). Plinthos ti permette di archiviare il documento del CIN tra i documenti condivisi dell’appartamento (PDF o foto), così non lo cerchi nei messaggi quando arriva il momento di compilare il modello.

Cosa rischi se sbagli o dimentichi il CIN

Qui sta la parte che pesa. La normativa distingue due situazioni, con sanzioni diverse.

• Affitto senza CIN: chi concede in locazione un immobile senza aver ottenuto il codice è soggetto a una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, parametrata alle dimensioni della struttura (art. 13-ter DL 145/2023).
• Mancata esposizione o indicazione: se hai il CIN ma non lo esponi all’esterno dello stabile o non lo riporti negli annunci, la sanzione va da 500 a 5.000 euro, per ciascuna struttura per cui è commessa la violazione.

A queste si aggiunge il fronte dichiarativo. Indicare in modo errato — o omettere — il reddito da locazione breve in dichiarazione espone alle ordinarie sanzioni tributarie per dichiarazione infedele o omessa: un capitolo distinto rispetto alle sanzioni sul CIN, ma che si attiva proprio quando i dati non tornano. Per questo conviene curare entrambi gli aspetti, codice e reddito.

C’è poi un dettaglio del 2026 da non perdere di vista. Il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi (cedolare secca) per chi non opera come impresa è ora limitato a un massimo di 2 immobili per periodo d’imposta (limite introdotto dalla L. 199/2025, che ha modificato la L. 178/2020). Se affitti più di due appartamenti scattano presunzione di attività d’impresa e obbligo di partita IVA. Per approfondire i casi limite — e cosa fare se hai tre immobili — c’è una guida dedicata al nuovo limite di 2 immobili per gli affitti brevi. Sulle aliquote, ricorda che il primo immobile sconta la cedolare al 21% e dal secondo si sale al 26%, come spiega l’articolo su come funziona la cedolare secca al 21%.

Se ti sei accorto tardi: ravvedimento

Se hai dimenticato un adempimento dichiarativo, lo strumento per rimediare è il ravvedimento operoso. La disciplina, storicamente contenuta nell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, è ora confluita nel nuovo Testo Unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 5 novembre 2024 n. 173), che si applica alle violazioni dal 1° gennaio 2026: consente di sanare spontaneamente l’errore versando la sanzione in misura ridotta, tanto più contenuta quanto prima intervieni rispetto alla scadenza. È lo stesso meccanismo che si usa, per esempio, per la registrazione tardiva del contratto con ravvedimento operoso, dove la sanzione cresce con il passare del tempo. La regola operativa è semplice: prima ti muovi, meno paghi. Per il calcolo esatto della riduzione applicabile al tuo caso conviene farti seguire da un commercialista o dal CAF, perché la misura dipende dal tipo di violazione e dai giorni di ritardo.

Quando va fatto tutto: tempistica entro 730 e Redditi 2026

La dichiarazione dei redditi per i compensi incassati nel 2025 si presenta nel 2026. In pratica:

• Se usi il modello 730/2026, controlli il CIN nella Sezione III del Quadro B (verificandolo nel precompilato) entro la scadenza di presentazione del 730.
• Se usi il modello Redditi PF 2026, compili la Sezione III del Quadro RB (righi RB24-RB25) entro la scadenza del modello Redditi.

L’aspetto operativo che fa risparmiare tempo è arrivare a quella data con i dati già in ordine: il CIN ottenuto e archiviato, i corrispettivi di ogni soggiorno tracciati, le eventuali ritenute operate dai portali annotate. Se gestisci anche affitti più lunghi nello stesso immobile, ti tornerà utile la panoramica su cosa cambia in dichiarazione redditi 2026 per chi affitta stanze, che mette in fila quadro B, codici e CIN.

Plinthos genera in automatico i pagamenti mensili e ti fa segnare ogni incasso con la ricevuta allegata, così quando arriva il momento della dichiarazione hai lo storico in una schermata invece che sparso tra chat e fogli Excel. Se vuoi vedere come funziona la gestione di stanze e pagamenti, dai un’occhiata a come funziona.

Domande frequenti

Devo indicare il CIN anche se affitto un solo immobile poche settimane l’anno?

Sì. L’obbligo del CIN non ha soglie: scatta per chiunque dia in locazione un immobile per finalità turistiche o brevi, anche un singolo appartamento affittato pochi giorni l’anno. L’unica ipotesi fuori dall’obbligo è l’ospitalità totalmente gratuita. Se incassi un corrispettivo, ti serve il codice e va indicato in dichiarazione.

Il CIN va nel rigo RS533 o nel Quadro RB?

Per il piccolo locatore che dichiara un reddito fondiario, il CIN va nel Quadro RB, non in RS533. Più precisamente: nella Sezione I del Quadro RB indichi il reddito della locazione, con il codice di utilizzo che dipende dal regime scelto (IRPEF o cedolare secca); nella Sezione III dello stesso Quadro RB (righi RB24-RB25) riporti il codice CIN dell’immobile. Il rigo RS533 del Quadro RS non va compilato quando il CIN è già indicato nei quadri RB ed RL: resta riservato ai casi residuali, come chi compila il fascicolo 3 perché esercita l’attività ricettiva in forma d’impresa.

Cosa succede se affitto su due portali diversi lo stesso appartamento?

I corrispettivi vengono ricondotti allo stesso immobile attraverso il CIN: l’Agenzia delle Entrate aggrega i redditi da locazione breve per codice CIN riportato nelle Certificazioni Uniche. Per questo il codice deve essere identico e coerente su tutti gli annunci e in dichiarazione. Un CIN diverso o mancante su uno dei due crea un’incoerenza nei dati.

Ho dimenticato di richiedere il CIN: posso ancora rimediare?

Sì, ma muoviti subito. Richiedi il CIN sulla BDSR del Ministero del Turismo e mettilo nell’annuncio. Sul fronte dichiarativo, se l’errore riguarda la dichiarazione, lo strumento è il ravvedimento operoso, che riduce la sanzione tanto più sei tempestivo. Per le sanzioni amministrative sul CIN (da 800 a 8.000 euro per l’affitto senza codice) fatti supportare da un professionista per valutare la posizione.

Il portale Airbnb non mette già il CIN al posto mio?

No. I portali ti chiedono di inserire il CIN nell’annuncio e in molti casi lo rendono obbligatorio per pubblicare, ma la richiesta del codice resta a tuo carico, sulla BDSR. Allo stesso modo, l’eventuale precompilazione del dato in dichiarazione non ti solleva dalla responsabilità di verificare che il CIN riportato sia corretto.

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Il CIN in dichiarazione non è una nuova tassa: è un dato di coerenza che lega l’immobile mappato ai redditi che dichiari. Per chi ha un solo appartamento affittato qualche periodo l’anno il percorso è lineare — ottieni il codice sulla BDSR, lo esponi e lo metti nell’annuncio, poi lo riporti nella Sezione III del Quadro RB (o nel Quadro B del 730) entro le scadenze dichiarative del 2026. Tenere i tuoi incassi tracciati durante l’anno, magari con Plinthos, ti fa arrivare a quella data senza rincorrere ricevute.

Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali e gli obblighi sul CIN cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate, il Ministero del Turismo o un professionista prima di decidere. Le norme citate sono aggiornate alla data di pubblicazione.