Dichiarazione redditi 2026: cosa cambia per chi affitta stanze

Chi affitta una o più stanze deve dichiarare il reddito nel quadro B del modello 730 (o quadro RB del modello Redditi PF), indicando il canone annuo e l’eventuale opzione per la cedolare secca al 21% o al 10%. Per il 2026 cambiano tre cose: nuove aliquote IRPEF (33% nel secondo scaglione), limite di due immobili in cedolare per le locazioni brevi e obbligo di indicare il CIN per le brevi turistiche.

I due modelli: 730 o Redditi PF

La scelta tra 730 e Redditi Persone Fisiche dipende dalla tua situazione complessiva, non dal fatto che tu abbia o meno un affitto.

Il modello 730 è la strada più semplice: lo presenti a un CAF, a un commercialista, oppure direttamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate nella versione “730 precompilato”. Dal 2024 può presentarlo anche chi non ha un sostituto d’imposta (pensionato senza CU, contribuente con soli redditi fondiari, ecc.), perché in quel caso l’eventuale credito viene erogato direttamente dall’Agenzia o l’eventuale debito viene pagato con F24.

Il modello Redditi PF è obbligatorio se hai situazioni particolari: partita IVA aperta, redditi d’impresa o di lavoro autonomo, plusvalenze finanziarie complesse, redditi prodotti all’estero senza convenzione, o se gestisci locazioni brevi come attività d’impresa (oltre due immobili dal 2026, vedi sotto). Per il piccolo proprietario che affitta una stanza in casa propria, il 730 basta quasi sempre.

In entrambi i modelli il reddito da locazione si dichiara nel quadro dedicato ai redditi dei fabbricati: si chiama quadro B nel 730 e quadro RB nel Redditi PF. Le informazioni richieste sono identiche, cambia solo la posizione dei righi.

Cosa scrivi nel quadro B (o RB)

Per ogni unità immobiliare locata vai a riempire un rigo con i dati catastali e fiscali. Gli elementi chiave:

• Rendita catastale non rivalutata (la rivalutazione del 5% la fa il software in automatico).
• Possesso: giorni e percentuale (se l’immobile è cointestato al 50%, indichi 50%).
• Codice utilizzo: il più comune per un appartamento affittato a uso abitativo è il 3 (locato a canone libero, anche per periodi non superiori a 30 giorni — locazione breve), oppure 8 (canone concordato in comune ad alta tensione abitativa, anche per affitti a studenti universitari) o 12 (canone concordato specifico per studenti universitari).
• Canone: il canone annuo lordo da contratto (non il netto bonificato). Se il contratto è in cedolare il canone va indicato al 100%; se in IRPEF ordinaria, l’abbattimento del 5% lo applica il software.
• Codice canone: 1 = 95% (regime ordinario, abbattimento 5% art. 37 c. 4-bis TUIR); 2 = 75% (Venezia centro storico + Giudecca/Murano/Burano, abbattimento 25%); 3 = 100% (cedolare secca, nessun abbattimento); 4 = 65% (immobili storici/artistici vincolati ex art. 10 D.Lgs. 42/2004, abbattimento 35%).
• Casella cedolare: barri se opti per la cedolare secca per quell’annualità.
• Estremi di registrazione del contratto (codice ufficio, data, numero/serie) o dichiarazione che è stato registrato tramite RLI telematico.

Se la rendita catastale risulta superiore al canone abbattuto, l’IRPEF si applica comunque sul maggiore tra i due. È la trappola classica del rustico in campagna affittato sotto il valore di mercato. Per il calcolo IMU separato sulla seconda casa (base × moltiplicatore, aliquote comunali, scadenze) vedi IMU seconda casa affittata: come si calcola davvero.

Cedolare secca: 21%, 10% e nuove regole brevi

La cedolare è un’imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. L’aliquota è il 21% sul canone libero (incluso il contratto di affitto di una singola stanza) e il 10% sul canone concordato stipulato secondo gli accordi territoriali in comuni ad alta tensione abitativa (L. 431/98 art. 2 c. 3, art. 8).

L’opzione si esercita in fase di registrazione del contratto (modello RLI) oppure direttamente in dichiarazione barrando la casella nel quadro B. Se la barri, rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione: una clausola che vincola anche le annualità future. Per i dettagli operativi sull’opzione, scadenze e raccomandata all’inquilino, vedi Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero.

Per le locazioni brevi (contratti fino 30 giorni senza prestazione di servizi alberghieri, disciplinati dall’art. 4 D.L. 50/2017) dal 1° gennaio 2026 cambiano due cose importanti.

Limite 2 immobili. La Legge 213/2023 ha ridotto da 4 a due il numero massimo di immobili che un privato può destinare a locazione breve in regime cedolare. Oltre due immobili scatta la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale: serve apertura di partita IVA, regime ordinario o forfettario, e i redditi non vanno più nel quadro B ma nei quadri d’impresa. Per il decision tree su cosa fare quando hai tre immobili (donazione, locazione lunga o partita IVA) c’è un approfondimento su il limite 2 immobili 2026.

Aliquote differenziate. Il primo immobile destinato a locazione breve resta al 21%; dal secondo immobile (e fino al limite di due) l’aliquota sale al 26%. La scelta di “quale” sia il primo e quale il secondo va indicata in dichiarazione.

CIN obbligatorio. Il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall’art. 13-ter D.L. 145/2023, è obbligatorio per tutte le locazioni turistiche e brevi senza soglie regionali. Va indicato negli annunci, nei portali (Airbnb, Booking) e ora anche nel quadro B della dichiarazione, nella casella dedicata. L’unica esenzione riguarda l’ospitalità totalmente gratuita. Per la guida operativa su dove inserirlo, le sanzioni e i casi limite, vedi CIN obbligatorio in dichiarazione 2026.

Per il confronto numerico tra cedolare e IRPEF su un caso concreto, c’è una guida dedicata su cedolare vs IRPEF.

Aliquote IRPEF 2026 e calcolo sul reddito fondiario

Se non opti per la cedolare, il canone (al netto del 5% forfettario ex art. 37 c. 4-bis TUIR; 35% per storici/artistici; 25% per Venezia centro storico) entra nel reddito complessivo e si applica la progressività IRPEF.

Per il 2026 la Legge di Bilancio ha confermato il consolidamento a tre scaglioni con il secondo limato:

• 23% fino a 28.000€
• 33% da 28.001€ a 50.000€ (NB: ridotto rispetto al 35% precedente)
• 43% oltre 50.000€

A questi vanno aggiunte addizionale regionale (variabile, in media 1,2-3,3%) e addizionale comunale (fino 0,9%). Il proprietario che si trova nel secondo scaglione e affitta una stanza a 400€/mese (4.800€ canone annuo) avrà:

• Imponibile IRPEF: 4.800 × 95% = 4.560€
• IRPEF marginale (33%): 1.504€
• Addizionali medie (~3%): 137€
• Totale ~1.641€ contro i 1.008€ della cedolare al 21% (4.800 × 21%).

La differenza non è trascurabile, ma va valutata anche perché in IRPEF puoi compensare con detrazioni e oneri deducibili che la cedolare esclude.

Scadenze e versamenti 2026

Per i redditi 2025 dichiarati nel 2026:

• Modello 730: presentazione entro il 30 settembre 2026 (tramite CAF/intermediario o autonomamente su portale AdE).
• Modello Redditi PF: invio telematico entro il 31 ottobre 2026 (slittato al 2 novembre 2026 perché il 31 cade di sabato).

Le date esatte sono confermate annualmente dall’Agenzia delle Entrate: in caso di dubbi sull’anno corrente conviene controllare il calendario fiscale sul sito istituzionale.

I versamenti dipendono dal regime.

In IRPEF si paga con F24 ordinario: saldo (codice 4001) e prima rata acconto (codice 4033) entro il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%), seconda rata acconto (codice 4034) entro il 30 novembre. L’acconto IRPEF è al 100% dell’imposta dell’anno precedente.

In cedolare secca si usa F24 ordinario con codici dedicati: saldo anno precedente (codice 1842) + prima rata acconto entro il 30 giugno (codice 1840), seconda rata acconto entro il 30 novembre (codice 1841). L’acconto cedolare è dovuto solo se l’imposta dell’anno precedente superava i €51,65; in caso contrario non si versa nulla e si paga tutto a saldo l’anno successivo.

Detrazioni: non per il proprietario, ma per l’inquilino

Una precisazione che genera confusione. Quando si parla di “detrazioni sull’affitto” in dichiarazione, il beneficiario è l’inquilino, non il proprietario.

L’art. 16 TUIR riconosce al conduttore detrazioni IRPEF specifiche:

• Canone libero (art. 16 c. 01 TUIR): 300€ se reddito ≤ 15.493,71€; 150€ se reddito 15.493,71-30.987,41€.
• Canone concordato L. 431/98 art. 2 c. 3 (art. 16 c. 1 TUIR): 495,80€ se reddito ≤ 15.493,71€; 247,90€ se reddito 15.493,71-30.987,41€.
• Giovani 20-31 anni prime case in canone libero (art. 16 c. 1-ter TUIR): 991,60€ minimo o 20% del canone fino a 2.000€ max, se reddito ≤ 15.493,71€, per i primi 4 anni del contratto.

Lo studente fuori sede ha invece una detrazione del 19% sul canone (fino 2.633€/anno) ai sensi dell’art. 15 c. 1 lett. i-sexies TUIR, a condizione che l’università disti almeno 100 km dalla residenza e si trovi in provincia diversa: come funzionano davvero le detrazioni studenti fuori sede spiega requisiti, tetto e tracciabilità del pagamento.

Il proprietario che affitta non ottiene alcuna detrazione specifica: il suo “beneficio” sta semmai nella scelta del regime cedolare, che riduce direttamente l’imposta dovuta.

Sanzioni: cosa succede se sbagli

Dopo la riforma del D.Lgs. 87/2024 (in vigore dal 1° settembre 2024) le sanzioni tributarie sono state significativamente riviste al ribasso:

• Omesso versamento (art. 13 D.Lgs. 471/97): 25% dell’imposta dovuta (era 30%). Se ravvedi entro 90 giorni: 12,5%.
• Omessa registrazione del contratto (art. 69 DPR 131/86): 120% fissa dell’imposta dovuta (eliminata la vecchia forbice 120-240%), con minimo €250.
• Omessa dichiarazione: 120% fissa (minimo €250) post-riforma D.Lgs. 87/2024 in vigore dal 1° settembre 2024 (art. 1 D.Lgs. 471/97).
• Dichiarazione infedele: 70% fissa (minimo €150) post-riforma D.Lgs. 87/2024 (era forbice 90-180% pre-riforma).

Il ravvedimento operoso resta lo strumento principale per chiudere senza danni: dichiarazione integrativa entro 90 giorni e versamento di imposta, interessi legali (per il 2026 il 1,60% annuo, DM MEF 10/12/2025) e sanzione ridotta riducono drasticamente l’esposizione. Sui canoni non percepiti per morosità accertata — esclusi dal reddito imponibile già dall’intimazione di sfratto per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020 — vedi Sfratto per morosità: tempi reali e costi 2026.

FAQ

Devo dichiarare anche se ho la cedolare secca? Sì. La cedolare non esonera dalla dichiarazione: l’opzione si esercita proprio compilando il quadro B/RB e barrando l’apposita casella. Senza dichiarazione l’opzione si perde e l’Agenzia rideterminava l’imposta in IRPEF ordinaria.

Affitto una sola stanza in casa mia: cambia qualcosa? No, fiscalmente è una locazione normale. Il canone si dichiara nel quadro B e puoi optare per cedolare al 21% (o 10% se il contratto è concordato). La rendita catastale dell’immobile, però, va indicata al 100% perché l’immobile resta abitazione principale tua (codice utilizzo 11 anziché 3, in alcuni casi).

Quando devo indicare il CIN? Per qualunque contratto di locazione breve turistica (fino a 30 giorni senza servizi) dal 2026. Va inserito nel rigo del quadro B/RB nella casella dedicata. Senza CIN scattano sanzioni amministrative (D.L. 145/2023 art. 13-ter) oltre alla potenziale contestazione del regime fiscale.

Posso passare da cedolare a IRPEF nello stesso contratto? Sì, l’opzione si esercita anno per anno in dichiarazione. Puoi avere il 2024 in cedolare, il 2025 in IRPEF, il 2026 di nuovo in cedolare. Attenzione però all’aggiornamento ISTAT: se per anni hai rinunciato (perché in cedolare) e ora torni in IRPEF, devi comunicare per iscritto al conduttore prima di poter pretendere l’adeguamento.

Cosa rischio se non dichiaro il canone della stanza? Omessa dichiarazione: 120% fissa (minimo €250) post-riforma D.Lgs. 87/2024 in vigore dal 1° settembre 2024 (era forbice 120-240% pre-riforma) + interessi. Se il contratto è registrato, l’Agenzia incrocia automaticamente i dati (RLI ↔ dichiarazione) e l’avviso arriva quasi certo. Conviene sempre ravvedere prima dell’avviso.

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Disclaimer: questo contenuto ha finalità informative e non sostituisce la consulenza personalizzata di un commercialista o di un CAF. Le aliquote, le soglie e i codici tributo sono aggiornati alla normativa vigente al maggio 2026 ma possono essere modificati da provvedimenti successivi; verifica sempre il calendario fiscale dell’Agenzia delle Entrate prima dei versamenti.