IMU seconda casa affittata: come si calcola davvero

L’IMU sulla seconda casa locata si calcola su rendita catastale × 1,05 × 160 (categoria A esclusi A/10), con aliquota standard 0,86% elevabile dal Comune fino all’1,06%. Versamento in due rate: 16 giugno acconto, 16 dicembre saldo. Codici F24: 3912 (abitazione principale di lusso) e 3918 (altri fabbricati).

Chi paga l’IMU e chi no

L’IMU è disciplinata dall’art. 13 del D.L. 201/2011 (istitutivo) e dalla L. 160/2019 commi 738-783 (riforma 2020 che ha unificato IMU e TASI). Soggetto passivo è chi vanta sull’immobile un diritto reale: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie o enfiteusi (L. 160/2019 c. 743). L’inquilino non paga mai IMU: la sua imposta sui rifiuti è la TARI, regolata a parte.

Per l’abitazione principale in categoria catastale ordinaria (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) l’IMU non è dovuta. Restano imponibili le abitazioni di lusso classificate in A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli), con aliquota ordinaria abitazione principale (di norma 0,5%, fino a max 0,6% per delibera comunale) e detrazione di €200.

Per la seconda casa — cioè qualunque immobile abitativo che non sia abitazione principale del titolare — l’IMU si paga sempre, indipendentemente dall’uso (sfitto, locato, dato in comodato, usato come casa al mare). Cambia solo l’aliquota a seconda di come il Comune l’ha deliberata e di eventuali sconti specifici.

Base imponibile: la formula

La base imponibile IMU degli immobili iscritti al catasto si calcola partendo dalla rendita catastale risultante in atti al 1° gennaio dell’anno d’imposta (L. 160/2019 c. 745):

Base imponibile = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore

I moltiplicatori dipendono dalla categoria catastale (L. 160/2019 c. 745-746):

• 160 per gruppo A (abitazioni) escluso A/10, e per categorie C/2, C/6 e C/7 (cantine, box, posti auto)
• 140 per gruppo B (collegi, caserme) e categorie C/3 (laboratori artigiani), C/4, C/5
• 80 per categoria A/10 (uffici) e D/5 (istituti di credito)
• 65 per gruppo D escluso D/5
• 55 per categoria C/1 (negozi)

Per la seconda casa abitativa standard si usa quindi rendita × 1,05 × 160.

Esempio numerico

Appartamento in categoria A/3 a Milano, rendita catastale €850.

• Base imponibile = 850 × 1,05 × 160 = €142.800
• IMU annua con aliquota 0,86% = 142.800 × 0,86% = €1.228,08
• Acconto 16 giugno (50%) = €614,04
• Saldo 16 dicembre (50%, conguaglio aliquote nuove) = €614,04

Se Milano avesse deliberato l’aliquota massima dell’1,06%: 142.800 × 1,06% = €1.513,68/anno. La differenza tra minimo e massimo su 142.800€ di base è di circa €286/anno.

Aliquote: il rinvio alla delibera comunale

L’art. 1 c. 754 L. 160/2019 fissa l’aliquota base per gli “altri fabbricati” (categoria che comprende la seconda casa) al 0,86%, con facoltà del Comune di azzerarla o aumentarla fino a 1,06%. Alcuni Comuni applicano lo 0,76%, altri il massimo, altri ancora aliquote intermedie differenziate per zona o destinazione d’uso.

Verifica sempre la delibera del Comune di riferimento: la trovi sul sito del Dipartimento Finanze del MEF (portale del federalismo fiscale) o sull’albo pretorio comunale. Le aliquote dell’anno corrente si applicano dal saldo del 16 dicembre; per l’acconto di giugno si usano invece le aliquote dell’anno precedente. Per orientarti sulle scadenze fiscali correlate alla locazione, vedi anche F24 e codici tributo per le locazioni.

Sconti: concordato e comodato a parente

Due agevolazioni riducono significativamente l’IMU sulla seconda casa locata.

Canone concordato (riduzione 25%)

Per gli immobili locati a canone concordato ai sensi della L. 431/98 art. 2 c. 3 (contratti 3+2) in Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 87/2003 e successive), l’art. 1 c. 760 L. 160/2019 prevede una riduzione del 25% dell’IMU dovuta. Si applica l’aliquota deliberata dal Comune e poi si abbatte del 25%.

Sull’esempio precedente, con concordato:

• IMU base = €1.228,08
• IMU dovuta = 1.228,08 × 75% = €921,06
• Risparmio annuo: €307,02

Per approfondire i requisiti del concordato, vedi contratto a canone concordato: requisiti e benefici.

Comodato gratuito a parente di primo grado (riduzione 50% base imponibile)

L’art. 1 c. 747 L. 160/2019 prevede la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili dati in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che li utilizzino come abitazione principale. I requisiti sono cumulativi:

1. Contratto di comodato registrato all’Agenzia delle Entrate
2. Il comodatario deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nell’immobile (abitazione principale)
3. Il comodante possiede in Italia solo l’immobile concesso in comodato, eventualmente più la propria abitazione principale nello stesso Comune del comodato
4. L’immobile concesso non può essere di categoria A/1, A/8, A/9 (lusso)

L’agevolazione non è cumulabile con la riduzione 25% canone concordato (perché un immobile in comodato gratuito non è “locato”).

Scadenze: acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre

L’IMU si versa in due rate (L. 160/2019 c. 762):

• 16 giugno: acconto pari al 50% dell’imposta calcolata sulle aliquote e detrazioni dell’anno precedente.
• 16 dicembre: saldo a conguaglio, applicando le aliquote deliberate dal Comune per l’anno in corso (se pubblicate entro il 28 ottobre sul portale del federalismo fiscale; altrimenti restano quelle dell’anno precedente).

È ammesso il pagamento in unica soluzione entro il 16 giugno applicando direttamente le aliquote dell’anno in corso, se già disponibili. Per chi compra/vende a metà anno, l’imposta è ripartita pro-quota in proporzione ai mesi di possesso (si conta intero il mese se il possesso è ≥ 15 giorni).

Codici tributo F24

Il versamento avviene con modello F24 standard indicando il codice catastale del Comune (4 caratteri alfanumerici) e i seguenti codici tributo nella sezione “IMU e altri tributi locali”:

• 3912 — IMU abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze
• 3914 — IMU terreni
• 3916 — IMU aree fabbricabili
• 3918 — IMU altri fabbricati (è il codice della seconda casa abitativa)
• 3925 — IMU immobili categoria D quota Stato (0,76% riservato allo Stato)
• 3930 — IMU immobili categoria D incremento Comune (quota oltre 0,76%)

Per la seconda casa locata si usa quindi 3918, intestato interamente al Comune. Importi inferiori a €12 non sono dovuti né rimborsati (art. 25 L. 289/2002, franchigia €12 per importi minimi tributi locali, salvo diversa delibera comunale).

Sanzioni post-D.Lgs. 87/2024

Dal 1° settembre 2024 è in vigore la riforma del sistema sanzionatorio amministrativo tributario (D.Lgs. 87/2024), che ha ridotto in modo significativo le sanzioni per omesso/tardivo versamento:

• Omesso o tardivo versamento IMU: 25% dell’imposta non versata (art. 13 D.Lgs. 471/97 nuovo testo), in luogo del precedente 30%.
• Versamento entro 90 giorni dalla scadenza: sanzione ridotta alla metà → 12,5%.
• Omessa dichiarazione IMU (nei casi obbligatori — variazioni rilevanti, non per locazione standard): sanzione 100% fissa dell’imposta dovuta con minimo €50 ai sensi dell’art. 1 c. 775 L. 160/2019 (post-riforma D.Lgs. 87/2024). Se l’IMU è stata comunque versata: sanzione fissa €50.

Per le violazioni commesse prima del 1° settembre 2024 restano applicabili le vecchie sanzioni (30% omesso versamento) salvo che le nuove siano più favorevoli al contribuente (principio del favor rei valutato caso per caso).

Ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/97) consente di sanare spontaneamente l’omesso versamento riducendo la sanzione. Gli scaglioni post-riforma 2024 applicabili all’IMU sono:

• 1/10 della sanzione minima → entro 30 giorni dalla scadenza (sanzione effettiva 2,5% se 25% base)
• 1/9 → da 31 a 90 giorni
• 1/8 → entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno della violazione (per IMU: entro 30 giugno dell’anno successivo, termine di presentazione della dichiarazione IMU)
• 1/7 → entro il termine di presentazione della dichiarazione dell’anno successivo
• 1/6 → oltre, fino alla notifica dell’atto
• 1/5 → dopo la consegna di PVC, in assenza di adesione, prima della notifica dell’atto impositivo

Al ravvedimento vanno aggiunti gli interessi al tasso legale calcolati giorno per giorno. Il tasso legale 2026 è 1,60% (DM MEF 10/12/2025). Per la procedura operativa, vedi ravvedimento per tardiva registrazione (logica analoga sui codici e sul calcolo).

Esempio ravvedimento

Acconto IMU non versato di €600 al 16 giugno, ravveduto il 10 luglio (24 giorni di ritardo, entro 30 giorni):

• Sanzione 25% × 1/10 = 2,5% di €600 = €15
• Interessi: 600 × 1,60% × 24/365 ≈ €0,63
• Totale ravvedimento: 600 + 15 + 0,63 = €615,63

FAQ

Devo pagare IMU anche se la seconda casa è sfitta tutto l’anno? Sì. L’IMU non dipende dall’uso ma dal possesso. Anche un immobile vuoto, inagibile non dichiarato o invenduto resta soggetto a IMU. Per gli immobili dichiarati inagibili/inabitabili è prevista la riduzione del 50% della base imponibile (L. 160/2019 c. 747 lett. b), previa perizia o dichiarazione sostitutiva.

Se affitto a canone concordato risparmio anche IRPEF/cedolare? Sì, ma sono benefici diversi. Sul canone concordato puoi scegliere la cedolare al 10% invece del 21% ordinario (D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2). L’IMU ridotta del 25% è indipendente dalla scelta cedolare/IRPEF. Per il confronto fiscale vedi cedolare vs IRPEF.

Pago IMU sulla casa data in comodato gratuito a mia figlia? Sì, ma con base imponibile ridotta del 50% se rispetti tutti i requisiti dell’art. 1 c. 747 L. 160/2019 (comodato registrato, parente di primo grado in linea retta, abitazione principale del comodatario, stesso Comune, comodante che possiede in Italia solo l’immobile concesso più eventualmente la propria abitazione principale, immobile concesso non di categoria A/1, A/8, A/9). Senza uno dei requisiti l’IMU è dovuta intera.

Cosa succede se il Comune non delibera l’aliquota entro l’anno? Se la delibera non è pubblicata sul portale del federalismo fiscale entro il 28 ottobre, per il saldo del 16 dicembre si applicano le aliquote dell’anno precedente (art. 1 c. 767 L. 160/2019). Se il Comune non ha mai deliberato, si applica l’aliquota base statale dello 0,86%.

Posso compensare l’IMU con altri crediti in F24? Sì. L’IMU versata in F24 è compensabile con crediti fiscali e contributivi secondo le regole generali della compensazione orizzontale, salvo specifici limiti di compensazione (es. soglia €5.000 con visto di conformità sopra determinate soglie). Verifica con il tuo commercialista i limiti annuali in vigore.

In sintesi

L’IMU sulla seconda casa locata si calcola con la formula rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota comunale. L’aliquota standard è 0,86% ma può arrivare a 1,06%: controlla sempre la delibera del tuo Comune. Lo sconto del 25% per canone concordato in zone ad alta tensione abitativa e la riduzione del 50% della base imponibile per comodato a parente di primo grado sono le due agevolazioni principali da non perdere. Scadenze: 16 giugno acconto, 16 dicembre saldo, codice F24 3918.

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Disclaimer fiscale: questa guida ha finalità informative generali e non sostituisce la consulenza di un commercialista, tributarista o CAF abilitato. Le aliquote IMU variano da Comune a Comune (da 0% a 1,06% per gli “altri fabbricati”) e dipendono dalla delibera comunale annuale: per la cifra esatta consulta sempre il portale del federalismo fiscale del MEF o il sito istituzionale del Comune di riferimento. La normativa fiscale è soggetta a modifiche periodiche (Legge di Bilancio, decreti correttivi): per la tua situazione personale e per il calcolo puntuale dell’imposta, rivolgiti a un professionista qualificato.