Limite 2 immobili affitti brevi 2026: cosa cambia

Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi vale solo per due immobili: dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa, fuori dalla cedolare, dentro l’IRPEF ordinaria o il forfettario con partita IVA. Il limite si conta per unità immobiliare, non per stanza: un appartamento diviso in tre camere su Airbnb resta un solo immobile.

La riduzione del limite da quattro a due immobili viene dalla L. 199/2025 (Legge di bilancio 2026) art. 1 c. 17, che modifica l’art. 1 c. 595 della L. 178/2020. Le aliquote 21%/26% erano invece state introdotte già dalla L. 213/2023 (Legge di bilancio 2024) art. 1 c. 63. La novità del 2026 è quindi solo il limite numerico, non le aliquote. Tocca i piccoli proprietari con tre o più appartamenti messi a reddito brevemente: per la maggior parte degli host con 1-2 case non cambia nulla. Per chi è a quota tre, invece, le opzioni vanno scelte adesso, prima della dichiarazione dei redditi 2027 sui redditi 2026.

In questo articolo: cosa dicono le due leggi, come si conta il limite, e un decision tree concreto con i numeri sui tre scenari più realistici — donazione a coniuge o figli, conversione a locazione lunga, apertura di partita IVA forfettaria.

Cosa dicono L. 213/2023 e L. 199/2025 sugli affitti brevi

Due interventi normativi compongono il quadro vigente nel 2026:

• L. 213/2023 art. 1 c. 63 (Bilancio 2024) ha introdotto le aliquote differenziate 21% sul primo immobile e 26% dal secondo, mantenendo a quattro il numero massimo di immobili nel regime non imprenditoriale.
• L. 199/2025 art. 1 c. 17 (Bilancio 2026) ha ridotto il limite da quattro a due immobili, modificando l’art. 1 c. 595 della L. 178/2020 (la norma base che definisce la soglia oltre la quale scatta la presunzione di impresa). Decorrenza: periodo d’imposta 2026.

Sul regime di base resta in vigore il DL 50/2017 art. 4, che definisce l’affitto breve. Tre punti chiave operativi per il 2026:

1. Aliquota cedolare 26% dal secondo immobile (L. 213/2023). Il primo appartamento dato in locazione breve resta al 21%. Dal secondo in poi, l’aliquota diventa il 26% (sempre cedolare secca, non IRPEF).
2. Limite di due immobili per restare nel regime non imprenditoriale (L. 199/2025, dal 2026). Dal terzo immobile destinato ad affitto breve, scatta la presunzione di attività d’impresa. Si esce dalla cedolare, si entra in IRPEF ordinaria o nel regime forfettario con partita IVA.
3. Definizione invariata di “affitto breve” (DL 50/2017 art. 4): contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa.

La regola è cumulativa per periodo d’imposta: contano tutti gli immobili destinati ad affitto breve nello stesso anno, anche se per pochi giorni ciascuno. La pagina dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi conferma esplicitamente che il regime “può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

Quando scatta davvero il limite: l’errore sulle stanze

Il punto che i giornali fiscali confondono spesso: il limite di due si conta per unità immobiliare, non per stanza singola affittata.

Esempi pratici:

• Un appartamento diviso in 3 stanze su Airbnb = 1 immobile. Sei dentro al regime cedolare 21%.
• Due appartamenti, uno intero e uno spezzato in stanze = 2 immobili. Cedolare 21% sul primo + 26% sul secondo. Ancora dentro al regime non imprenditoriale.
• Tre appartamenti, anche se affitti solo una stanza per ciascuno = 3 immobili. Esci dal regime cedolare, scatta la presunzione di impresa.

L’unità immobiliare è quella catastale, identificata da foglio, particella, subalterno. Se il subalterno è uno solo, l’immobile è uno solo — quante stanze ci affitti dentro è irrilevante per il conteggio dei due.

Attenzione anche al limite temporale: “affitto breve” è solo il contratto fino a 30 giorni. Se un appartamento lo affitti per 4 mesi a uno studente, quello non è affitto breve — è una locazione transitoria normata dalla L. 431/1998, fuori dal conteggio dei due. Lo vedremo come strategia nel decision tree.

Le aliquote applicabili nel 2026

Riassunto operativo:

Situazione	Regime fiscale	Aliquota
1 immobile in affitto breve	Cedolare secca	21% sul canone lordo
2 immobili in affitto breve	Cedolare secca	21% sul primo + 26% sul secondo
3+ immobili in affitto breve	IRPEF ordinaria o forfettario P.IVA	23-43% IRPEF o 15% (forfettario, su 40% del fatturato — ATECO 55.20.51)
Locazione > 30 giorni (4+4, 3+2, transitorio)	Cedolare secca	21% (10% se canone concordato), nessun limite di numero di immobili

La cedolare secca al 21% sulle locazioni “lunghe” non ha tetto di immobili. Puoi avere dieci appartamenti tutti su contratto 4+4 e applicare la cedolare a ciascuno. Il limite di due riguarda solo i brevi.

Per il dettaglio sul funzionamento della cedolare secca al 21%, le scadenze di versamento e il confronto con l’IRPEF leggi Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero e Cedolare vs IRPEF: quale conviene davvero al piccolo proprietario.

Decision tree: ho 3 immobili in affitto breve, cosa faccio?

Tre strade praticabili dal piccolo proprietario, in ordine di complessità crescente.

Strada 1 — Donazione di un immobile a coniuge o figli

Trasferisci la proprietà del terzo appartamento al coniuge o a un figlio maggiorenne. Da quel momento, ognuno conta i propri immobili separatamente: tu resti a 2, lui parte da 1. Entrambi rientrate nel regime cedolare.

Costi e vincoli:

• Imposta di donazione: tra coniuge e figli c’è una franchigia di €1.000.000 per beneficiario. Sotto questa soglia, niente imposta di donazione (si pagano comunque imposta ipotecaria 2% + catastale 1% sul valore catastale). Se il beneficiario destina l’immobile a prima casa (residenza), le imposte ipocatastali sono in misura fissa €200 + €200 = €400 totali — ulteriore risparmio rispetto al 3% sul valore catastale.
• Notaio: necessario per atto pubblico di donazione, costo indicativo €1.000-2.500 con imposte e visure incluse.
• Reale separazione gestionale: per evitare contestazioni di interposizione fittizia, il nuovo proprietario deve gestire davvero l’immobile — conto corrente proprio, contratti intestati a lui, incassi sul suo IBAN, dichiarazione dei redditi propria. Niente “donazione di facciata” con tu che continui a fare tutto.

Quando conviene: hai un coniuge o figli senza redditi alti, niente di cui preoccuparsi su futuri conflitti familiari, e accetti che la proprietà esca davvero dal tuo patrimonio.

Strada 2 — Conversione del terzo immobile a locazione lunga

Smetti di affittare il terzo appartamento a turisti e lo metti su un contratto transitorio (1-18 mesi, motivo documentato) o un 4+4 classico. La locazione supera i 30 giorni quindi esce dal perimetro “affitto breve” — non conta più ai fini del limite dei due.

Risultato: i primi due restano in affitto breve in cedolare (21% + 26%), il terzo passa in cedolare 21% standard sulla locazione lunga. Nessun limite, nessuna partita IVA.

Quando conviene: il terzo immobile è in una zona dove la domanda residenziale è solida (città universitaria, vicino aziende o ospedali) e il rendimento di una locazione lunga è confrontabile col breve al netto delle commissioni piattaforma e dei tempi di pulizia.

Quando NON conviene: l’appartamento è in una località puramente turistica dove fuori stagione resterebbe sfitto, oppure il canone di mercato lungo è troppo basso rispetto al breve in alta stagione.

Strada 3 — Apertura di partita IVA forfettaria

Apri una partita IVA in regime forfettario dedicata all’attività di locazione breve. Tutti e tre gli immobili restano in affitto breve, ma vengono dichiarati come reddito d’impresa, non più come reddito fondiario in cedolare.

Numeri del forfettario per locazioni brevi:

• Coefficiente di redditività 40% (codice ATECO 55.20.51 — Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, B&B, residence — ex Allegato 4 L. 190/2014).
• Aliquota 15% sul reddito imponibile (5% per i primi cinque anni se ricorrono i requisiti di nuova attività).
• Soglia di ricavi €85.000/anno. Oltre la soglia esci dal forfettario e passi al regime ordinario IRPEF + IVA.
• Niente IVA da addebitare (esenzione forfettario). Nel forfettario l’intermediario non opera la ritenuta del 21% (non agisce come sostituto d’imposta verso un’impresa). La ritenuta 21% si applica invece nel regime non imprenditoriale quando l’intermediario incassa direttamente i canoni — a titolo d’acconto se IRPEF, a titolo d’imposta se cedolare.
• Contributi INPS Gestione Commercianti (aliquota ~24,48% nel 2026, fino al massimale di €56.224 per la quota IVS; sopra: 1° scaglione 24,48%, oltre €58.000 25,48%). Possibile riduzione del 35% ai sensi dell’art. 1 c. 111 L. 208/2015 per le attività di affittacamere/extralberghiero — verifica con commercialista la spettanza nel tuo caso.

Quando conviene: hai fatturato annuo €30.000-80.000 sui tre immobili, gestione attiva (pulizie, check-in, marketing), nessun coniuge/figlio a cui donare. Sopra €85.000 il forfettario non è più applicabile e devi valutare regime ordinario o SRL.

Caso pratico: tre immobili a Bologna, €30.000 di fatturato

Marco, 52 anni, possiede tre appartamenti:

• Bilocale centro: €15.000/anno su Airbnb (200 notti × €75)
• Monolocale zona università: €9.000/anno su Booking (180 notti × €50)
• Appartamento 3 stanze in periferia: €6.000/anno (90 notti × €67)

Totale ricavi 2026: €30.000 lordi. Marco è dipendente con reddito da lavoro €40.000 (aliquota IRPEF marginale 33% nel 2026, dopo la riforma della L. 199/2025).

Confronto sui tre scenari:

Scenario A — Donazione del bilocale al figlio

• Marco resta con 2 immobili: 21% sul monolocale (€9.000 × 21% = €1.890) + 26% sull’appartamento in periferia (€6.000 × 26% = €1.560). Totale tasse Marco: €3.450.
• Il figlio dichiara €15.000 in cedolare 21% = €3.150 di tasse.
• Totale famiglia: €6.600 di tasse. Costo donazione one-shot: ~€1.500 notaio + ~2.500 ipocatastali (valore catastale stimato €100k × 3% = €3.000) → circa €4.500 una tantum.

Scenario B — Bilocale in 4+4 a residenti

• I primi due (monolocale + 3 stanze) restano breve: 21% × €9.000 + 26% × €6.000 = €1.890 + €1.560 = €3.450.
• Il bilocale passa in 4+4 a un canone realistico di €700/mese × 12 = €8.400/anno. Cedolare 21% = €1.764.
• Totale tasse: €5.214. Perdita di ricavi rispetto allo short-term: €15.000 → €8.400 = -€6.600 di ricavi lordi/anno.

Scenario C — Partita IVA forfettaria su tutti e tre

• Reddito imponibile = €30.000 × 40% = €12.000 (coefficiente ATECO 55.20.51).
• Imposta 15% × €12.000 = €1.800 (o €600 se nuova attività al 5%).
• Contributi INPS Gestione Commercianti ~24,48% su €12.000 = €2.937 (oppure ~€1.909 se spetta la riduzione 35% ex art. 1 c. 111 L. 208/2015 per affittacamere/extralberghiero).
• Totale tasse + contributi: ~€4.737 (o ~€3.709 con riduzione 35% INPS).

Risultato per Marco:

• A (donazione): ottimale fiscalmente ricorrente (€6.600 di tasse famiglia, contro €4.737 dello Scenario C in mano al solo Marco — ma A spalma il reddito su due contribuenti), serve un figlio fidato e un investimento iniziale di ~€4.500.
• B (locazione lunga): tasse €5.214, ma -€6.600 di ricavi annui. Conviene solo se il bilocale ha problemi a riempirsi fuori stagione o se Marco è stanco della gestione turistica.
• C (forfettario): lo scenario più conveniente per Marco a parità di ricavi (€30.000 mantenuti), con ~€4.737 tra imposta sostitutiva e contributi (o ~€3.709 con riduzione 35% INPS). Mantiene tutti e tre gli immobili a reddito, costo gestionale leggero (no IVA, contabilità semplificata), e non richiede di cedere proprietà. Limite operativo: la soglia €85.000/anno di ricavi.

I numeri esatti dipendono dal tuo scaglione IRPEF, dalle detrazioni, dalle commissioni di piattaforma e dai costi di gestione. Per i conti puntuali serve un commercialista — l’articolo descrive l’ordine di grandezza, non sostituisce la consulenza.

CIN e dichiarazione: gli obblighi che non cambiano

Indipendentemente da quale strada scegli, il CIN (Codice Identificativo Nazionale) resta obbligatorio per ogni unità immobiliare destinata ad affitto breve o turistico (DL 145/2023 art. 13-ter). Tutti e tre i tuoi immobili devono averlo, esposto in ogni annuncio e all’esterno dello stabile, anche se il terzo passa in forfettario o esce dal breve.

Le sanzioni per locazione senza CIN sono da €800 a €8.000 per immobile, da €500 a €5.000 per mancata esposizione. Nella dichiarazione dei redditi 2027 (modello Redditi PF sui redditi 2026), il CIN va indicato nel quadro relativo agli immobili in locazione breve: come compilare la casella e cosa cambia per le brevi turistiche è spiegato in CIN obbligatorio in dichiarazione 2026.

Sul fronte sanzioni, il D.Lgs. 87/2024 (in vigore dal 1° settembre 2024) ha rivisto al ribasso alcune sanzioni tributarie: omessa dichiarazione IRPEF = 120% fissa dell’imposta dovuta + minimo €250 (non più la vecchia forbice 120-240%); omesso versamento = 25% (non più 30%); infedele dichiarazione = 70% fissa + minimo €150. Numeri pesanti se il terzo immobile rimane dichiarato male o non dichiarato affatto.

Se gestisci affitti su più stanze e più contratti, tenere traccia di canoni e ricevute in modo ordinato fa la differenza quando arriva il momento della dichiarazione.

Domande frequenti

Se ho due immobili in affitto breve e ne aggiungo un terzo a metà anno, perdo subito la cedolare su tutti?

Il regime non imprenditoriale richiede di non superare i due immobili per periodo d’imposta. Se entro nel terzo a settembre 2026, l’intero 2026 viene considerato come anno con tre immobili — la presunzione di impresa scatta sull’intera annualità, non solo da settembre in poi. Meglio pianificare l’apertura del terzo da gennaio dell’anno dopo, o gestirlo da subito in forfettario.

Posso fare cedolare 21% sul primo e 26% sul secondo a mia scelta?

Per il primo immobile l’aliquota è sempre 21%, ma “primo” è quello che il contribuente sceglie in sede di dichiarazione dei redditi ai sensi della L. 213/2023 art. 1 c. 63 lett. b). Tipicamente conviene indicare l’immobile a maggior canone, per massimizzare il risparmio fiscale — ma è una scelta libera del contribuente, non un automatismo di legge. L’opzione tra cedolare e IRPEF resta esercitabile separatamente.

Conviene la SRL invece della partita IVA forfettaria?

Per 1-3 immobili praticamente mai. La SRL ha costi fissi (commercialista, deposito bilancio, IRES 24% + IRAP) che la rendono conveniente solo sopra 5-6 immobili con management attivo e ricavi ben oltre €100k/anno. Per il piccolo proprietario con tre case, forfettario o donazione restano le strade più ragionevoli.

Il limite di due immobili vale anche per chi affitta solo stanze singole, non interi appartamenti?

Il conteggio è per unità immobiliare catastale, non per contratto. Se hai un unico appartamento con tre stanze date in affitto breve a tre persone diverse, sei a 1 immobile (sei dentro al regime). Se hai tre appartamenti, ciascuno con una sola stanza data in affitto breve, sei a 3 immobili (sei fuori dal regime non imprenditoriale).

Posso “spalmare” un terzo immobile sul nome del coniuge senza donazione formale?

No. Senza atto di donazione registrato il coniuge non è proprietario e gli incassi restano fiscalmente tuoi (presunzione di interposizione, art. 37 c. 3 DPR 600/73). Le strategie devono essere reali, documentate e sostenibili sotto controllo dell’Agenzia delle Entrate. Le scorciatoie informali costano più di quello che evitano.

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Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di decidere. Riferimenti normativi citati: L. 199/2025 art. 1 c. 17 (Bilancio 2026 — riduzione del limite da 4 a 2 immobili, vigore dal periodo d’imposta 2026); L. 213/2023 art. 1 c. 63 (Bilancio 2024 — aliquote 21% primo immobile / 26% dal secondo, vigore 2024); L. 178/2020 art. 1 c. 595 (norma base sulla soglia di immobili, modificata dalle suddette riforme); DL 50/2017 art. 4 (regime affitti brevi e definizione contratto fino a 30 giorni); DL 145/2023 art. 13-ter (CIN e sanzioni); L. 208/2015 art. 1 c. 111 (riduzione 35% contributi INPS per affittacamere/extralberghiero); D.Lgs. 87/2024 (riforma sanzioni tributarie dal 1° settembre 2024).