Cedolare secca affitti brevi: 21% o 26%? Guida 2026

La cedolare secca sugli affitti brevi è il regime fiscale a imposta sostitutiva che si applica ai contratti di locazione abitativa fino a 30 giorni stipulati da privati. L’aliquota è del 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve nell’anno e sale al 26% dal secondo in poi (L. 213/2023 art. 1 c. 63). Dal 2026 il regime vale per un massimo di due immobili.

In questo articolo trovi le aliquote esatte, quando scatta il 26%, il limite dei due immobili introdotto nel 2026 e gli errori più comuni di chi confonde gli affitti brevi con le locazioni residenziali ordinarie.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: invece di sommare il reddito da locazione agli altri redditi e pagarci l’IRPEF (con aliquote dal 23% al 43%), applichi un’aliquota fissa sul canone lordo. Quella cedolare sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto (D.Lgs. 23/2011 art. 3).

L‘“affitto breve” ha una definizione precisa: è un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa (DL 50/2017 art. 4). Sotto i 30 giorni il contratto non va nemmeno registrato all’Agenzia delle Entrate.

La differenza con la cedolare “normale” è solo nelle aliquote e nei limiti. Sul meccanismo base — come funziona, le scadenze di versamento, i codici tributo — vale tutto quello che trovi in Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene. Qui ci concentriamo su cosa cambia quando l’affitto è breve.

Le aliquote: 21% o 26%?

Dal 2024 le aliquote sugli affitti brevi non sono più un 21% unico. La Legge di bilancio 2024 (L. 213/2023 art. 1 c. 63) ha introdotto due aliquote:

Immobili in affitto breve	Aliquota cedolare
Primo immobile dell’anno	21% sul canone lordo
Dal secondo immobile in poi	26% sul canone lordo

Il punto delicato: “primo immobile” non è un automatismo. È il contribuente a scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi, su quale immobile applicare il 21% (L. 213/2023 art. 1 c. 63 lett. b). In genere conviene indicare quello con il canone più alto, così l’aliquota minore colpisce l’importo maggiore — ma è una scelta libera, non un obbligo di legge.

Esempio concreto. Hai due appartamenti che affitti su Airbnb a Firenze:

• Bilocale centro: €12.000/anno
• Monolocale periferia: €6.000/anno

Indicando il bilocale come “primo” paghi: €12.000 × 21% = €2.520 + €6.000 × 26% = €1.560 → €4.080 totali. Se per errore indichi il monolocale come “primo”, paghi €4.380 (€6.000 × 21% = €1.260 + €12.000 × 26% = €3.120): 300 euro buttati per una casella sbagliata.

Il limite dei due immobili dal 2026

Fino al 2025 potevi avere fino a quattro immobili in affitto breve restando nel regime non imprenditoriale. Dal 2026 il limite è sceso a due (L. 199/2025 art. 1 c. 17, Legge di bilancio 2026, che modifica l’art. 1 c. 595 della L. 178/2020).

Cosa succede dal terzo immobile: scatta la presunzione di attività d’impresa. Esci dalla cedolare secca, devi aprire la partita IVA e dichiarare quei redditi in IRPEF ordinaria o in regime forfettario. Non è più una questione fiscale leggera.

Il conteggio si fa per unità immobiliare catastale, non per stanza. È l’errore più frequente:

• Un appartamento diviso in 3 stanze su Airbnb = 1 immobile. Resti dentro al 21%.
• Tre appartamenti, anche se affitti una sola stanza per ciascuno = 3 immobili. Sei fuori dal regime cedolare.

Il limite è cumulativo per periodo d’imposta: contano tutti gli immobili destinati ad affitto breve nello stesso anno, anche se per pochi giorni ciascuno. Se hai tre o più appartamenti a reddito breve, le opzioni (donazione, locazione lunga, partita IVA forfettaria) vanno valutate con un commercialista — il quadro completo con i numeri è in Limite 2 immobili affitti brevi 2026: cosa cambia.

Affitti brevi e affitti residenziali: non confonderli

Qui si annida l’errore più costoso. Esistono due “cedolari al 21%” che sembrano uguali ma non lo sono:

	Affitto breve	Locazione residenziale ordinaria
Durata contratto	≤ 30 giorni	4+4, 3+2, transitorio (oltre 30 giorni)
Aliquota	21% primo immobile, 26% dal secondo	21% (10% se canone concordato)
Limite immobili	Max 2 dal 2026	Nessun limite
Registrazione contratto	Non richiesta sotto 30 giorni	Obbligatoria entro 30 giorni
CIN obbligatorio	Sì	No (è per le brevi/turistiche)

La differenza pratica: sulle locazioni lunghe la cedolare al 21% non ha tetto di immobili. Puoi avere dieci appartamenti tutti su contratto 4+4 e applicare la cedolare a ciascuno, sempre al 21% (o 10% con canone concordato). Il 26% e il limite dei due riguardano solo gli affitti brevi sotto i 30 giorni.

Quindi se affitti una stanza a uno studente per l’intero anno accademico, quello non è un affitto breve: è una locazione transitoria o per studenti, normata dalla L. 431/1998, con cedolare 21% (o 10% concordato) e nessun limite numerico. Per chi affitta a stanza a studenti e lavoratori fuori sede, questa è la casistica più comune — e spesso fiscalmente più conveniente del breve turistico.

Se gestisci più stanze su contratti diversi, tenere in ordine canoni e ricevute è quello che fa risparmiare ore quando arriva la dichiarazione: con Plinthos ogni incasso resta registrato, l’inquilino conferma con la foto della ricevuta, e hai lo storico pronto da girare al commercialista.

Errori comuni da evitare

1. Pensare che la cedolare azzeri tutte le imposte sul contratto. Per gli affitti brevi sotto i 30 giorni il contratto non si registra, quindi non c’è imposta di registro da sostituire. Ma se per un appartamento passi a una locazione oltre i 30 giorni, lì la cedolare sostituisce davvero registro e bollo.

2. Contare le stanze invece degli immobili. Il limite dei due si conta per unità catastale (foglio, particella, subalterno). Tre stanze in un solo appartamento = un solo immobile.

3. Sbagliare quale immobile è il “primo”. L’aliquota 21% va sull’immobile che scegli tu in dichiarazione. Mettila sul canone più alto.

4. Confondere il 26% degli affitti brevi con la cedolare residenziale. Sulle locazioni lunghe il 26% non esiste: resti sempre al 21% o al 10% concordato. Se vuoi capire quando conviene la cedolare rispetto al regime ordinario, vedi cedolare vs IRPEF.

5. Dimenticare il CIN. Ogni unità destinata ad affitto breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale, esposto nell’annuncio e all’esterno dello stabile (DL 145/2023 art. 13-ter). Vale anche se affitti in breve una sola stanza.

Cosa fare in pratica

Se hai uno o due immobili in affitto breve, il percorso è lineare:

1. Verifica di rientrare nel limite dei due (conteggio per unità catastale, non per stanza).
2. Richiedi il CIN per ogni immobile prima di pubblicare gli annunci.
3. Tieni traccia di tutti i canoni incassati nell’anno, immobile per immobile.
4. In dichiarazione, scegli come “primo” l’immobile col canone più alto (aliquota 21%) e applica il 26% al secondo.
5. Versa la cedolare con F24 alle scadenze ordinarie (acconto e saldo, codici tributo dedicati).

Se sei a tre o più immobili in affitto breve, fermati prima di pubblicare il terzo annuncio: dal 2026 quel terzo immobile ti fa uscire dal regime cedolare. Pianifica con un commercialista, perché le opzioni (donazione, conversione a locazione lunga, partita IVA) hanno costi e tempi diversi.

Domande frequenti

Quanto paga di cedolare chi ha un solo appartamento in affitto breve?

Il 21% sul canone lordo incassato nell’anno, senza ulteriori imposte sul contratto (sotto i 30 giorni l’affitto breve non si registra). Su €10.000 di incassi annui paghi €2.100 di cedolare. Con un solo immobile non scatta mai il 26%.

La cedolare al 21% vale anche se affitto solo una stanza, non tutto l’appartamento?

Sì. Puoi affittare una singola stanza in affitto breve e applicare la cedolare secca al 21% sui canoni incassati, esattamente come per l’intero appartamento. Il conteggio degli immobili resta per unità catastale: tre stanze dello stesso appartamento valgono comunque un solo immobile ai fini del limite dei due.

Quando devo applicare il 26% invece del 21%?

Il 26% scatta dal secondo immobile in poi destinato ad affitto breve nello stesso anno (L. 213/2023). Su un solo immobile paghi sempre il 21%. Con due immobili: 21% su quello che scegli come “primo”, 26% sul secondo. Dal terzo immobile (dal 2026) esci del tutto dalla cedolare.

Affitto breve e affitto a uno studente per tutto l’anno hanno la stessa cedolare?

No. L’affitto allo studente per l’anno accademico supera i 30 giorni, quindi è una locazione residenziale (transitoria o per studenti, L. 431/1998), non un affitto breve. Resta in cedolare al 21% (o 10% concordato) ma senza il limite dei due immobili e senza il 26%. È un regime diverso, spesso più semplice da gestire.

Posso cambiare quale immobile è il “primo” da un anno all’altro?

Sì. La scelta dell’immobile a cui applicare il 21% si fa ogni anno in dichiarazione (L. 213/2023 art. 1 c. 63 lett. b) e non è vincolante per gli anni successivi. Se cambiano i canoni, puoi spostare l’aliquota agevolata sull’immobile più redditizio dell’anno in corso.

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Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di decidere. Riferimenti normativi citati: D.Lgs. 23/2011 art. 3 (cedolare secca, aliquota base 21% e 10% concordato, imposta sostitutiva); L. 213/2023 art. 1 c. 63 (Bilancio 2024 — aliquote 21% primo immobile / 26% dal secondo, scelta del “primo” alla lett. b); L. 199/2025 art. 1 c. 17 (Bilancio 2026 — riduzione del limite da 4 a 2 immobili, vigore dal periodo d’imposta 2026, modifica L. 178/2020 art. 1 c. 595); DL 50/2017 art. 4 (definizione di affitto breve, contratto fino a 30 giorni); L. 431/1998 (locazioni residenziali oltre i 30 giorni); DL 145/2023 art. 13-ter (CIN obbligatorio).