Cedolare secca affitti commerciali: si può davvero?

Hai un negozio o un ufficio da affittare e ti chiedi se puoi usare la cedolare secca per pagare il 21% fisso invece dell’IRPEF. La risposta breve è no: la cedolare secca, di norma, non si applica alle locazioni commerciali. L’unica eccezione è stata una misura una tantum per i locali categoria catastale C/1 fino a 600 mq, ma valeva solo per i contratti stipulati nel 2019 e non è più disponibile. Vediamo perché, e cosa puoi fare davvero oggi.

Cedolare secca: nasce per il residenziale

La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF, introdotto nel 2011 (D.Lgs. 23/2011, art. 3). Applica un’imposta fissa sul canone annuo lordo — 21% standard, 10% per i contratti a canone concordato — al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro annuale e imposta di bollo.

Il punto chiave è il perimetro: nasce per i redditi da locazione abitativa. Per applicarla servono due condizioni di base:

• il locatore è una persona fisica che non affitta nell’esercizio di impresa o professione;
• l’immobile è residenziale, cioè categoria catastale del gruppo A escluso A/10 (uffici).

Un negozio (C/1), un ufficio (A/10), un capannone (gruppo D), un magazzino (C/2) restano fuori da questo perimetro. Per la meccanica generale, gli scaglioni e il trade-off ISTAT, trovi tutto nella guida come funziona la cedolare secca al 21%.

L’unica eccezione: i locali C/1 nel 2019

C’è stata una sola finestra in cui la cedolare ha toccato il commerciale. La Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018, art. 1 comma 59) ha permesso di optare per la cedolare al 21% sui contratti di locazione di negozi e botteghe a queste condizioni:

Requisito	Dettaglio
Categoria catastale	C/1 (negozi e botteghe), più eventuali pertinenze locate insieme
Superficie	fino a 600 mq, escluse le pertinenze
Anno del contratto	stipulato nel 2019
Aliquota	21% sul canone

Fonte: scheda informativa dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca per le imprese (agenziaentrate.gov.it).

Era pensata come spinta una tantum per riempire i fondi commerciali sfitti. Ma — ed è il punto che conta — la misura non è stata prorogata. Dalle leggi di bilancio successive (a partire dalla L. 160/2019 per il 2020) la finestra non è più stata riaperta.

Cosa significa oggi, in pratica

Se firmi oggi un contratto per un locale commerciale, la cedolare secca non è un’opzione. Vale per:

• negozi e botteghe (C/1) — la finestra 2019 è chiusa;
• uffici (A/10);
• capannoni, laboratori, magazzini, autorimesse (gruppi C e D non residenziali).

In tutti questi casi il reddito da locazione segue le regole ordinarie: concorre all’IRPEF (o all’IRES se affitti come società) e il contratto sconta l’imposta di registro proporzionale ogni anno.

Attenzione anche a un caso che confonde spesso i piccoli proprietari: la categoria catastale conta, non l’uso che ne fa l’inquilino. Una stanza o un appartamento residenziale (gruppo A) affittato a uno studente o a un lavoratore resta cedolarizzabile. Ma se affitti lo stesso immobile a un’azienda perché ci alloggi i suoi dipendenti (uso foresteria), entri in un terreno fiscale diverso e più delicato — meglio verificarlo caso per caso con un commercialista.

Se affitti immobili residenziali a stanza e vuoi tenere sotto controllo incassi, ricevute e scadenze contratto in un posto solo — il materiale che poi serve al commercialista per la dichiarazione — è esattamente quello che Plinthos mette in ordine al posto tuo. Plinthos non calcola le tasse: tiene i conti puliti. Puoi vedere come funziona qui.

Errori comuni su cedolare e commerciale

Quattro fraintendimenti che ricorrono di continuo:

1. “La cedolare al 21% vale per qualsiasi affitto.” No: è un regime nato per il residenziale. Per il commerciale, oggi, non c’è.
2. “Il negozio C/1 si può ancora cedolarizzare come nel 2019.” No: la norma del 2019 era limitata ai contratti di quell’anno e non è stata rinnovata.
3. “Basta che il proprietario sia una persona fisica.” Non basta: serve anche che l’immobile sia residenziale. Un privato che affitta un ufficio A/10 paga comunque l’IRPEF ordinaria.
4. “Conta l’uso dell’immobile.” Conta la categoria catastale. Un A/2 affittato per uso abitativo è cedolarizzabile; un C/1 affittato per qualsiasi uso, oggi, no.

Se hai un immobile commerciale: le alternative reali

Niente cedolare non vuol dire niente da ottimizzare. Le leve concrete sul commerciale sono altre:

1. Imposta di registro proporzionale. Sui contratti a uso diverso da abitazione si applica il 2% annuo sul canone (con misure specifiche se il locatore è soggetto IVA). Puoi versarla anno per anno oppure in unica soluzione per l’intera durata, ottenendo uno sconto — il calcolo dipende dalla durata del contratto.
2. Riduzione forfettaria IRPEF del 5% del canone (art. 37, comma 4-bis, TUIR): l’imponibile è il 95% del canone, non il 100%.
3. Confronto persona fisica vs società. Se gestisci più immobili commerciali, valuta con un professionista se l’IRPEF da persona fisica o un’IRES da società ti conviene di più: è una scelta strutturale, non un’opzione da spuntare in dichiarazione.

Su tutte e tre serve il commercialista: qui le variabili (durata, soggettività IVA, numero di immobili) cambiano troppo da caso a caso per dare una regola unica.

Per chi invece affitta sul lato residenziale e sta scegliendo il regime, il confronto numerico tra i due mondi è in cedolare vs IRPEF: quale conviene al piccolo proprietario. E se ti stavi chiedendo se la cedolare valga per gli affitti turistici di pochi giorni, è un caso a parte trattato in cedolare secca sugli affitti brevi.

Domande frequenti

Posso usare la cedolare secca per affittare un negozio nel 2026?

No. La possibilità di applicare la cedolare al 21% ai locali commerciali C/1 valeva solo per i contratti stipulati nel 2019 (L. 145/2018, art. 1 comma 59) e non è stata prorogata. Per un negozio affittato oggi il reddito segue le regole ordinarie IRPEF/IRES.

La cedolare commerciale del 2019 vale ancora per chi ha firmato allora?

La norma riguardava i contratti stipulati nel 2019: l’opzione cedolare scelta su quei contratti seguiva le regole ordinarie di rinnovo/durata dell’opzione. Per la tua situazione specifica — soprattutto in caso di rinnovi o proroghe — verifica con l’Agenzia delle Entrate o un commercialista.

Un ufficio (categoria A/10) si può cedolarizzare?

No. L’A/10 è la categoria degli uffici ed è esplicitamente esclusa dalla cedolare, che vale per il residenziale (gruppo A escluso A/10). Anche se sei una persona fisica, l’affitto di un ufficio segue l’IRPEF ordinaria.

Se affitto una stanza a uno studente posso usare la cedolare?

Sì, se l’immobile è residenziale (gruppo A escluso A/10) e il contratto è registrato. L’affitto a stanza singola a studenti o lavoratori rientra nel perimetro della cedolare: è il caso opposto a quello commerciale.

Qual è la differenza tra cedolare commerciale e residenziale?

La cedolare residenziale è un regime stabile e tuttora vigente per chi affitta case e stanze come persona fisica. La cedolare “commerciale” è esistita solo come misura temporanea nel 2019 per i locali C/1 fino a 600 mq, oggi non più disponibile.

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In sintesi: se cerchi la cedolare secca per un affitto commerciale, oggi non la trovi. Esisteva una sola finestra — i negozi C/1 fino a 600 mq, contratti del 2019 — chiusa e mai riaperta. Per ottimizzare un immobile commerciale le leve sono altre (registro in unica soluzione, deduzione 5%, scelta della forma con cui affitti), e vanno tarate con un professionista.

Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di decidere.