Contratto 4+4: cos'è, come si registra e come si recede

Hai una bilocale a Bologna e una ragazza ti chiede di affittarla per studiare. Non è una situazione temporanea, è la sua casa per i prossimi anni. Quale contratto le fai firmare? Nel 99% dei casi: un 4+4.

Il contratto 4+4 è la locazione abitativa a canone libero disciplinata dall’art. 2 c. 1 della L. 431/1998: durata minima 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 alla prima scadenza, salvo disdetta motivata del proprietario. È il contratto “standard” italiano per case affittate a persone che ci vivono stabilmente — non è un’opzione tra tante, è quello che la legge ti impone quando non ricorrono i requisiti per il transitorio, il contratto studenti o il canone concordato 3+2.

In questo articolo: come si firma, come si registra, quanto costa la registrazione, quando puoi disdire e quando l’inquilino può recedere senza pagare penali.

Cos’è il contratto 4+4 (e perché si chiama così)

Il 4+4 è un contratto di locazione abitativa a canone libero. Significa che proprietario e inquilino decidono liberamente il canone — non c’è una tabella ministeriale che lo blocca, come accade invece nel canone concordato (3+2).

Il prezzo della libertà sul canone è la rigidità sulla durata: l’art. 2 c. 1 della L. 431/1998 fissa durata minima 4 anni, e l’art. 2 c. 1 prevede che alla prima scadenza il contratto sia rinnovato per altri 4 anni se il proprietario non manda una disdetta motivata. Da qui il nome 4+4.

Cosa significa in pratica:

• Anno 1-4: contratto in essere. Il proprietario non può sfrattare se l’inquilino paga e rispetta le regole.
• Fine anno 4: se il proprietario non fa nulla, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
• Anno 5-8: secondo ciclo, alle stesse condizioni del primo (con eventuale aggiornamento ISTAT, se previsto in contratto e se non si è optato per la cedolare secca).
• Fine anno 8: a questa scadenza il proprietario può disdire liberamente, senza dover indicare un motivo specifico.

Riferimento normativo principale: L. 431/1998 art. 2. Per la definizione generale del contratto di locazione vale il Codice Civile art. 1571.

Quando devi usare il 4+4 (e quando no)

Situazione	Contratto adatto
Inquilino che ci vive stabilmente, non studente	4+4 a canone libero
Studente universitario fuori sede	Contratto studenti (6-36 mesi)
Inquilino con esigenza temporanea documentata (tirocinio, cantiere, lavoro a termine)	Transitorio (max 18 mesi)
Vuoi sfruttare cedolare 10% in comune ad alta tensione abitativa	3+2 a canone concordato
Affitto turistico (max 30 giorni)	Locazione breve

Se hai dubbi tra 4+4 e canone concordato 3+2, dipende dalla città: nei comuni ad alta tensione abitativa (Bologna, Milano, Torino, Padova, Roma, e altri elencati nella delibera CIPE 87/03) il 3+2 ti dà cedolare al 10% invece del 21%, in cambio di un canone calmierato. Fai i due conti prima di scegliere.

Come si firma e cosa scrivere dentro

Forma scritta obbligatoria a pena di nullità (L. 431/1998). Non esistono contratti 4+4 a voce: se firmi solo una scrittura privata su due righe di carta, hai un problema di prova in caso di lite.

Cosa deve contenere il contratto:

1. Dati delle parti: proprietario (locatore) e inquilino (conduttore). Codice fiscale di entrambi.
2. Identificazione dell’immobile: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), classe energetica APE.
3. Durata: 4 anni con rinnovo di 4. Data di inizio e di fine del primo periodo.
4. Canone mensile: importo in euro, modalità di pagamento (bonifico, sempre — niente contanti oltre la soglia di legge), data entro cui va versato (es. entro il 5 di ogni mese).
5. Deposito cauzionale: massimo 3 mensilità per legge (L. 392/78 art. 11). Specifica importo, modalità di versamento e che sarà restituito a fine contratto salvo trattenute documentate (vedi come gestire deposito cauzionale e bonifico).
6. Spese condominiali: chi paga cosa. Di solito ordinaria al conduttore, straordinaria al locatore (L. 392/78 art. 9 — oneri accessori).
7. Aggiornamento ISTAT: se vuoi adeguare il canone annualmente, scrivilo. Se opti per la cedolare secca, perdi questa facoltà (vedi sotto).
8. Clausola cedolare secca: se vuoi usarla, va dichiarata. Vedi anche Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero.
9. Stato dell’immobile: descrizione dello stato di consegna, meglio se con foto allegate. Il Codice Civile art. 1590 dice che se manca una descrizione, si presume che la casa sia stata consegnata in buono stato — e a fine contratto può diventare un problema su chi paga cosa.

Allegati obbligatori: APE (Attestato di Prestazione Energetica) e copia dei documenti d’identità.

Come si registra (e quanto costa)

La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, non una scelta. Va fatta entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore (L. 431/1998 art. 13). Se non registri, l’art. 13 stabilisce che le pattuizioni sul canone superiore a quello del contratto registrato sono nulle: l’inquilino può chiederti la restituzione delle somme versate in eccesso entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile.

Si registra tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, online via RLI-web o cartaceo presso l’ufficio territoriale. Se hai meno di 10 immobili puoi scegliere; se ne hai 10 o più, il telematico è obbligatorio. Per il dettaglio operativo passo-passo della compilazione e per i codici tributo F24 ELIDE vedi Registrazione contratto: tempi, costi, modello RLI.

Costi in regime ordinario (cioè senza cedolare secca):

• Imposta di registro: 2% del canone annuo per ogni annualità. Minimo 67 euro per la prima annualità. Esempio: canone €500/mese → €6.000/anno → imposta di registro €120/anno (puoi versarla anno per anno o in un’unica soluzione per 4 anni con piccolo sconto).
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate del contratto, e comunque ogni 100 righe.
• Ripartizione: l’imposta di registro è per metà a carico del proprietario e metà a carico dell’inquilino, salvo accordo diverso.

Costi in regime cedolare secca:

• Imposta di registro e di bollo sul contratto: zero. Sono sostituite dalla cedolare (21% del canone annuo). Vedi i dettagli su come si paga la cedolare.
• Per attivare la cedolare alla registrazione: spunti l’opzione nel modello RLI. Se la attivi dopo, devi farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. E prima devi mandare all’inquilino una raccomandata in cui rinunci all’aggiornamento ISTAT del canone (obbligo previsto dall’art. 3 c. 11 del D.lgs. 23/2011).

Se non sai dove tenere traccia di canoni, ricevute e scadenze contrattuali una volta firmato, Plinthos ti automatizza tutta questa parte: genera i pagamenti il 1° di ogni mese, l’inquilino conferma con foto della ricevuta, e lo scadenziario contrattuale ti avvisa prima della scadenza del 4° anno (quando devi decidere se disdire o lasciar rinnovare).

Come si disdice (lato proprietario) e come si recede (lato inquilino)

Sono due cose diverse. La disdetta la fa il proprietario quando non vuole rinnovare alla scadenza. Il recesso lo fa l’inquilino quando vuole uscire prima della scadenza naturale.

Disdetta del proprietario alla prima scadenza (fine anno 4)

Il rinnovo automatico di 4 anni è la regola. Per evitarlo, il proprietario deve mandare disdetta motivata almeno 6 mesi prima della scadenza, con raccomandata A/R o PEC (L. 431/1998 art. 3).

I motivi non sono liberi. Devono rientrare in una delle ipotesi tassative dell’art. 3 c. 1, tra cui:

• Necessità del proprietario di destinare l’immobile a uso abitativo proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado
• Necessità di destinare l’immobile a uso commerciale, artigianale o professionale proprio
• Vendita dell’immobile a terzi (se il proprietario non ha altri immobili abitativi oltre quello eventualmente adibito a propria abitazione)
• Necessità di gravi lavori di ristrutturazione che richiedono lo sgombero
• Inquilino che ha la piena disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso comune

Se la disdetta non rientra in nessuna di queste ipotesi, è inefficace e il contratto si rinnova lo stesso. Se mentì dicendo “mi serve per mio figlio” e poi affitti a un altro entro 12 mesi, l’art. 3 c. 3 prevede una sanzione pesante: minimo 36 mensilità dell’ultimo canone all’ex inquilino.

Disdetta del proprietario alla seconda scadenza (fine anno 8)

Alla fine dell’ottavo anno il proprietario può disdire liberamente, senza dover indicare un motivo. Serve sempre il preavviso di almeno 6 mesi con raccomandata o PEC. Se non manda nulla, il contratto si rinnova ancora — alle stesse condizioni — ma con durata indeterminata (art. 1597 c.c. per la rinnovazione tacita; art. 3 L. 431/1998 per la disciplina del preavviso 6 mesi), ed entrambe le parti possono disdire con preavviso di 6 mesi. Su meccanismi di rinnovo automatico vs tacita rinnovazione e su quanto costa l’imposta di registro sulla proroga abbiamo una guida dedicata: Rinnovo contratto di locazione: regole, scadenze, errori.

Recesso dell’inquilino in qualsiasi momento

L’art. 3 c. 6 della L. 431/1998 dà all’inquilino il diritto di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi tramite raccomandata. Cosa sono i “gravi motivi”? La giurisprudenza richiede una circostanza sopravvenuta, imprevedibile alla firma del contratto e tale da rendere oggettivamente troppo gravoso continuare a tenere la casa. Esempi tipici:

• Trasferimento di lavoro in altra città
• Perdita del lavoro o forte riduzione del reddito
• Gravi problemi di salute propri o di un familiare
• Famiglia che cresce e necessità di un alloggio più grande

Inoltre, molti contratti includono una clausola di recesso ad nutum: l’inquilino può andarsene anche senza gravi motivi, sempre con preavviso di 6 mesi. È una clausola praticamente sempre presente e va bene per entrambe le parti — il proprietario evita liti sulla qualifica dei “gravi motivi”, l’inquilino non resta bloccato.

Durante i 6 mesi di preavviso l’inquilino paga regolarmente il canone. Se lascia la casa prima dei 6 mesi, il canone è dovuto fino alla scadenza del preavviso (a meno che il proprietario non riaffitti subito a un nuovo inquilino).

Cosa fare con l’imposta di registro alla risoluzione

Se il contratto si chiude prima della scadenza naturale, va comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI e pagata l’imposta di registro di 67 euro fissi (scheda risoluzione AdE). Codice tributo F24 ELIDE 1503. Se hai la cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione non è dovuta.

Errori comuni da evitare

1. Non registrare entro 30 giorni. È l’errore più costoso: sanzioni amministrative dell’Agenzia delle Entrate (con possibile ravvedimento operoso che riduce significativamente l’importo in base ai giorni di ritardo), e l’inquilino può chiederti indietro i canoni versati in eccesso rispetto al “contratto scritto e registrato”. Se ti accorgi del ritardo, chiama un commercialista per attivare subito il ravvedimento.
2. Disdire alla prima scadenza con un motivo “creativo”. Se il motivo non rientra nella lista dell’art. 3 c. 1 della L. 431/1998, la disdetta non funziona e il contratto si rinnova lo stesso. Peggio: se simuli (es. “mi serve per mio figlio” ma riaffitti subito), rischi 36 mensilità di risarcimento.
3. Confondere disdetta e recesso. La disdetta la fa il proprietario alla scadenza per evitare il rinnovo. Il recesso lo fa l’inquilino durante il contratto. Termini diversi, conseguenze diverse.
4. Pensare che il 4+4 sia “flessibile” perché si può fare il preavviso. No: l’inquilino può uscire con 6 mesi di preavviso, ma tu come proprietario non puoi mandarlo via prima di 4 anni se paga e rispetta il contratto. Se ti serve un contratto davvero breve perché l’inquilino ha un’esigenza temporanea, leggi Contratto transitorio: durata, requisiti e quando usarlo — non il 4+4.
5. Dimenticare la raccomandata cedolare. Se opti per la cedolare secca a contratto in corso, devi mandare prima la raccomandata di rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Se la salti, l’opzione è inefficace.
6. Non descrivere lo stato dell’immobile in consegna. Senza descrizione iniziale, il Codice Civile art. 1590 presume la casa consegnata in buono stato. A fine contratto, se ci sono danni, sei tu a dover dimostrare che non c’erano prima — quasi impossibile senza foto e verbale di consegna.

Domande frequenti

Posso aumentare il canone durante i 4 anni?

Solo se in contratto hai previsto l’aggiornamento ISTAT, e solo nei limiti dell’indice. Aggiornamenti diversi (es. “+50€/anno” arbitrari) non sono ammessi nel 4+4 a canone libero. Se hai optato per la cedolare secca, non puoi aggiornare nemmeno con l’ISTAT: la rinuncia è espressa dall’art. 3 c. 11 del D.lgs. 23/2011.

L’inquilino può portare un coinquilino senza il mio consenso?

No, salvo patto contrario. Il Codice Civile art. 1594 distingue: la sublocazione parziale (cedere una stanza a un terzo) è ammessa salvo patto contrario, mentre la cessione del contratto richiede sempre il consenso del proprietario. Se vuoi vietare anche la sublocazione parziale, scrivilo esplicitamente nel contratto.

Cosa succede se l’inquilino non paga?

Se il ritardo supera i 20 giorni sul canone, oppure se gli oneri accessori non pagati superano un importo pari a due mensilità del canone (L. 392/78 art. 5), puoi avviare lo sfratto per morosità. È una procedura giudiziale: ti consigliamo di consultare un avvocato. Nel frattempo l’art. 1591 del Codice Civile dice che il conduttore in mora deve pagare il canone fino alla riconsegna effettiva dell’immobile, oltre al maggior danno.

Devo dare un preavviso anche per la disdetta alla seconda scadenza?

Sì. Anche se alla fine dell’ottavo anno puoi disdire liberamente (senza motivare), il preavviso di 6 mesi con raccomandata o PEC resta obbligatorio. Senza preavviso, il contratto si rinnova ancora.

Il 4+4 si può trasformare in cedolare secca a metà strada?

Sì. Puoi esercitare l’opzione cedolare entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità in corso, con modello RLI. Devi prima mandare la raccomandata all’inquilino in cui rinunci all’aggiornamento ISTAT. Vedi Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero per il calcolo della convenienza.

Posso vendere la casa durante il contratto 4+4?

Sì, ma il contratto segue l’immobile: il nuovo proprietario subentra automaticamente come locatore e deve rispettare le condizioni e la scadenza già concordate. L’inquilino non ha diritto di prelazione sull’acquisto, salvo che il proprietario non gli abbia comunicato un’intenzione di vendita con disdetta alla prima scadenza per “vendita a terzi”: in quel caso vale la prelazione prevista dalla L. 431/1998.

In sintesi

Il 4+4 è la spina dorsale degli affitti residenziali a canone libero in Italia. Sa di “rigido” perché lo è — 4 anni più 4 di rinnovo automatico, sanzioni pesanti per la disdetta abusiva — ma il vantaggio è che decidi liberamente il canone e che le regole sono chiare per entrambe le parti. Se segui i tre passaggi base (contratto scritto con tutti i dati, registrazione entro 30 giorni, gestione delle scadenze con il preavviso giusto), il rischio è minimo.

Quando hai più contratti attivi, la parte difficile non è scegliere il 4+4 — è ricordarsi le scadenze a 4 anni di distanza. In Plinthos crei il contratto in app e lo scadenziario ti avvisa prima della scadenza, così non ti svegli a giugno con un rinnovo automatico che non volevi.

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Le leggi citate sono aggiornate alla data di pubblicazione dell’articolo. Per casi specifici (controversie, sfratti, contratti complessi) consulta un avvocato o un’associazione di proprietari.