Sfratto per morosità: tempi reali e costi (Italia 2026)

Hai affittato un bilocale a Roma a 750€ al mese. A gennaio l’inquilino ha pagato il 20 invece del 1°. A febbraio ha pagato la metà. A marzo non si è fatto sentire. Sei a maggio, ti deve quasi 2.500€ e ogni volta che scrivi su WhatsApp ti risponde “la prossima settimana sistemo tutto”. Cosa puoi fare davvero?

Lo sfratto per morosità in Italia è la procedura giudiziaria speciale con cui il proprietario ottiene la risoluzione del contratto e la riconsegna dell’immobile quando l’inquilino non paga il canone o gli oneri accessori. Per la giurisprudenza consolidata e per le locazioni abitative ex L. 431/1998 si applica il presupposto sostanziale dell’art. 5 della L. 392/1978: la morosità rilevante è il ritardo sul canone superiore a 20 giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.

In questo articolo: cosa conta come morosità per legge, quando usare il decreto ingiuntivo e quando la convalida di sfratto, i tempi reali nei tribunali italiani nel 2026, i costi tutti dichiarati, il termine di grazia e cosa puoi recuperare a livello fiscale sui canoni non incassati.

Quando la legge dice che c’è morosità

Non basta che l’inquilino sia “in ritardo”. La soglia legale è precisa.

L’art. 5 della L. 392/1978 stabilisce due condizioni alternative che fanno scattare la possibilità di risoluzione del contratto:

• Canone: ritardo superiore a 20 giorni dalla scadenza prevista in contratto. Se l’affitto si paga entro il 5 del mese, dal 26 in poi sei tecnicamente in posizione per agire.
• Oneri accessori: mancato pagamento per un importo superiore a due mensilità del canone. Se il canone è 600€, gli oneri non pagati devono superare 1.200€.

La norma nasceva per le locazioni del cosiddetto equo canone, ma la giurisprudenza consolidata ne ha esteso l’applicazione anche ai contratti abitativi disciplinati dalla L. 431/1998. È diventato lo standard.

Cosa significa in pratica:

• Una sola mensilità saltata oltre i 20 giorni di tolleranza è già sufficiente per attivare la procedura. Non devi aspettare tre o sei mesi di buchi.
• Se l’inquilino paga il canone ma non versa la sua quota di spese condominiali o le bollette ribaltate, devi sommare il totale degli oneri arretrati e confrontarlo con due mensilità di canone. Solo sopra quella soglia hai titolo per lo sfratto.

Una piccola attenzione contrattuale: se il contratto fissa la scadenza al “1° del mese”, i 20 giorni decorrono dal 1°. Se non è scritto e c’è una prassi (es. l’inquilino ha sempre pagato entro il 10), un giudice può valutare quella prassi nella sostanza della morosità. Avere un contratto chiaro con una scadenza esatta e tracciare i pagamenti in modo verificabile è la base. Plinthos genera il pagamento mensile il 1° di ogni mese e tiene lo storico con foto ricevuta confermata: serve esattamente a far parlare i dati al posto delle ricostruzioni a memoria.

Decreto ingiuntivo o convalida di sfratto: quale serve a te

Sono due strade diverse, con scopi diversi. Si confondono perché entrambi nascono davanti al tribunale, ma non sostituiscono l’uno l’altro.

Strumento	Riferimento	Cosa ottieni	Quando serve
Decreto ingiuntivo	art. 633 c.p.c.	Titolo esecutivo per recuperare le somme dovute	Vuoi i soldi, anche dopo che l’inquilino è uscito
Convalida di sfratto per morosità	artt. 658 e 663 c.p.c.	Risoluzione del contratto + ordine di rilascio dell’immobile	Vuoi rientrare in possesso della casa e chiudere il contratto

Il decreto ingiuntivo è uno strumento di recupero credito. Lo chiedi al giudice in via monitoria producendo prove documentali (contratto registrato, ricevute o estratti conto che dimostrano i pagamenti mancati). Se il giudice lo concede, l’inquilino ha 40 giorni per fare opposizione; se non si oppone, il decreto diventa esecutivo e puoi attivare pignoramenti (stipendio, conto corrente, beni).

La convalida di sfratto per morosità è la procedura specifica per riprendere la casa. Non si limita a chiedere i soldi: chiede al giudice di sciogliere il contratto per inadempimento dell’inquilino e di ordinargli il rilascio dell’immobile. La grande maggioranza dei proprietari, quando il rapporto è ormai compromesso, opta per questa via — anche perché di solito vuoi i soldi e la casa libera.

I due strumenti possono coesistere. La prassi più frequente è chiedere la convalida di sfratto con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti: alcuni atti uniscono le due richieste, così il proprietario ottiene in un solo procedimento sia l’ordine di rilascio sia il titolo per recuperare gli arretrati.

La procedura passo per passo

Lo sfratto per morosità segue una traccia fissa, anche se i tempi variano molto da tribunale a tribunale.

1. Atto di intimazione di sfratto + citazione per convalida. L’avvocato predispone l’atto, in cui contesti la morosità specifica e chiedi al giudice di convalidare lo sfratto. L’atto viene notificato all’inquilino tramite ufficiale giudiziario, con preavviso di almeno 20 giorni dall’udienza.

2. Udienza di convalida. All’udienza l’inquilino può:

• non comparire o non opporsi → il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio (di solito a 60-180 giorni)
• opporsi contestando la morosità (ad es. afferma di aver pagato) → il giudizio prosegue in via ordinaria e si allunga
• chiedere il termine di grazia (vedi sotto)

3. Ordinanza di rilascio. Se lo sfratto è convalidato, il giudice emette un’ordinanza esecutiva: l’inquilino deve liberare l’immobile entro la data fissata.

4. Precetto e atto di rilascio. Se l’inquilino non esce spontaneamente, il tuo avvocato gli notifica il precetto (10 giorni per uscire) e poi un atto di intimazione del rilascio con la data dell’esecuzione forzata.

5. Esecuzione forzata. L’ufficiale giudiziario si reca all’immobile alla data fissata. Se l’inquilino è ancora dentro, l’ufficiale prende possesso dell’immobile, eventualmente con l’intervento di un fabbro per cambiare serratura e con la forza pubblica se necessario.

Il termine di grazia (purgazione della mora)

Punto critico per il proprietario. L’inquilino, in udienza, può chiedere al giudice un termine entro cui sanare la morosità: paga i canoni arretrati più interessi e spese, e lo sfratto non viene convalidato. È la cosiddetta “purgazione della mora”, disciplinata dall’art. 55 della L. 392/1978.

Cose da sapere:

• Il giudice può concedere un termine di grazia fino a 90 giorni in presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore (art. 55 c. 1 L. 392/78). In casi specifici di disoccupazione, malattia grave o eventi sopravvenuti dopo la stipula che incidono sulla situazione del conduttore, il termine può essere esteso fino a 120 giorni (art. 55 c. 4) — e la giurisprudenza, in casi particolari, ha riconosciuto rinvii successivi che hanno portato l’esecuzione anche oltre quel limite.
• Il termine si concede al massimo 3 volte nel quadriennio (regime ordinario, art. 55 c. 1 L. 392/78), e fino a 4 volte complessivamente in caso di comprovate difficoltà economiche, disoccupazione o malattia (art. 55 c. 4). Esaurite le sanatorie disponibili, alla successiva udienza il giudice non può più concedere il termine.
• Sanata la morosità nei termini, il contratto prosegue come prima. Lo sfratto si “chiude” senza convalida.

Per il proprietario è una tutela importante per l’inquilino ma anche un fattore di allungamento dei tempi. Se l’inquilino sa di poter usare la purgazione, spesso aspetta l’udienza per pagare invece di farlo prima.

Tempi reali nei tribunali italiani (2026)

Qui i numeri si distaccano molto dalla teoria. Sulla carta una convalida di sfratto non opposta dovrebbe chiudersi in poche settimane. Nella realtà, dipende dal tribunale e dal carico.

Dati di esperienza nei tribunali italiani nel 2026:

Tribunale	Dall’atto di intimazione al rilascio effettivo
Tribunali di provincia con carico medio	8-14 mesi
Roma, Milano, Napoli, Torino	14-20 mesi
Casi con opposizione del conduttore	24-36 mesi

I motivi principali del rallentamento:

• Calendari delle udienze sovraccarichi nei capoluoghi
• Concessione del termine di grazia (fino a 90 giorni, eventualmente prorogato)
• Tempi di notifica del precetto e di programmazione dell’esecuzione da parte dell’ufficio dell’ufficiale giudiziario
• Necessità di richiedere la forza pubblica per l’esecuzione, con liste d’attesa nei prefettizi

Non esistono al momento sospensioni straordinarie automatiche dei lanciamenti per morosità. Le sospensioni emergenziali introdotte durante il Covid si sono esaurite. Resta però la facoltà ordinaria del giudice di graduare i tempi di esecuzione e di concedere termini all’inquilino in condizioni di particolare disagio.

Quanto costa lo sfratto: voce per voce

Costi medi orientativi per uno sfratto per morosità in Italia, partendo dall’incarico all’avvocato fino al rilascio dell’immobile:

Voce	Importo indicativo
Onorario avvocato (procedura standard non opposta)	800-2.500€
Contributo unificato (ridotto 50% per procedimenti speciali, art. 13 c. 3 DPR 115/2002)	21,50€ fino a 1.100€ / 49€ da 1.100 a 5.200€
Marca da bollo e diritti di cancelleria	27-30€
Notifica ufficiale giudiziario (atto di intimazione)	50-150€
Eventuale fabbro per cambio serratura in esecuzione	100-250€
Eventuale trasloco beni dell’inquilino con custodia	500-1.500€
Forza pubblica (richiesta tramite Prefettura)	gratuita ma con tempi di attesa

Note importanti:

• Onorario avvocato: il range è ampio. Studi di provincia con tariffario contenuto stanno sui 800-1.200€. Studi specializzati nei grandi tribunali arrivano a 2.000-2.500€, soprattutto se la procedura si complica. Chiedi sempre un preventivo scritto e chiediti se include o esclude la fase esecutiva.
• Contributo unificato: lo sfratto per morosità è un procedimento speciale (Libro IV Titolo I c.p.c.) e beneficia della riduzione del 50% prevista dall’art. 13 c. 3 D.P.R. 115/2002. Importi effettivi: 21,50€ per cause fino a 1.100€, 49€ da 1.100 a 5.200€, 118,50€ da 5.200 a 26.000€. Se chiedi anche le somme dovute e il valore complessivo supera 5.200€, il contributo cresce per scaglione.
• Patrocinio a spese dello Stato: se il tuo reddito personale è basso (sotto la soglia annualmente aggiornata dal Ministero della Giustizia), puoi chiedere il gratuito patrocinio, che copre l’onorario dell’avvocato. Pochi piccoli proprietari rientrano, ma vale verificare.
• Spese accessorie di esecuzione: fabbro, trasloco, custodia beni dell’inquilino sono spese che anticipa il proprietario. In teoria sono recuperabili dall’inquilino moroso. Nella pratica, se l’inquilino non aveva soldi per pagare il canone, raramente li ha per rifondere queste spese.

Totale realistico per uno sfratto medio non opposto, da quando incarichi l’avvocato a quando rientri in casa: tra 1.200 e 3.500€, da sommare a 8-20 mesi di canone non incassato.

Cosa puoi recuperare a livello fiscale

Una nota fondamentale che molti proprietari ignorano. La regola: non paghi le tasse sui canoni che non hai incassato, ma solo se hai attivato formalmente lo sfratto per morosità.

Il riferimento è l’art. 26 c. 1 TUIR (D.P.R. 917/1986), come modificato dall’art. 3-quinquies del D.L. 34/2019 (Decreto Crescita). Per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti per inadempimento del conduttore non concorrono al reddito imponibile già dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento validamente notificata. Per i contratti anteriori al 2020 vale il regime previgente: l’esclusione dei canoni dal reddito scatta solo dal momento della convalida di sfratto, con possibilità di credito d’imposta sui canoni eventualmente già tassati negli anni precedenti.

In pratica:

• Senza procedura di sfratto attivata, i canoni teoricamente dovuti dall’inquilino restano tassabili anche se non li hai mai incassati.
• Per i contratti dal 1° gennaio 2020: una volta intimato lo sfratto o notificata l’ingiunzione, i canoni successivamente scaduti e non pagati non concorrono al reddito.
• Per i contratti anteriori al 2020: lo scudo fiscale opera dalla convalida di sfratto; sui canoni già dichiarati e poi rivelatisi irrecuperabili è previsto il credito d’imposta (art. 26 c. 1 TUIR).

L’opzione per la cedolare secca al 21% (o 10% per il concordato) non modifica il principio: anche in cedolare i canoni non percepiti per morosità accertata non si tassano. Vedi anche: Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero.

Implicazione pratica: iniziare la procedura di sfratto il prima possibile è anche una scelta fiscale. Aspettare 6-8 mesi prima di muoversi significa pagare le tasse su canoni che non vedrai mai. Da qui si capisce perché tracciare i pagamenti in modo verificabile è essenziale: senza prova documentale di chi ha pagato e quando, l’inadempimento è più difficile da contestare.

Errori comuni che ti costano tempo

1. Aspettare troppo. Tre mesi di “vediamo se si sistema” si traducono in tre mesi in più di esposizione e di tasse su canoni mai incassati. Se a 30 giorni di morosità l’inquilino non risponde concretamente, contatta un avvocato.
2. Inviare diffide senza tracciabilità. Una raccomandata A/R con avviso di ricevimento è il minimo. WhatsApp e email rendono difficile provare in giudizio la messa in mora. Prima ancora di arrivare alla diffida formale, un sollecito di pagamento del canone inviato in modo tracciabile documenta i tentativi bonari e fa decorrere chiaramente la mora. La PEC va bene se l’inquilino ha un indirizzo PEC dichiarato.
3. Accettare pagamenti parziali senza protocollo. Se l’inquilino ti paga 200€ su 600€ di canone, l’inadempimento non si interrompe per il residuo. Ma se accetti pagamenti parziali senza chiarire per iscritto che restano “in acconto sul mese X”, crei ambiguità che un giudice potrebbe interpretare a favore dell’inquilino. A fine procedura, sui crediti maturati, ricordati anche del deposito cauzionale come prima forma di garanzia — utile soprattutto nei casi sotto soglia.
4. Cambiare la serratura o staccare le utenze. È autotutela illecita. Anche se l’inquilino non paga da sei mesi, sei tu che rischi una denuncia penale per violenza privata o esercizio arbitrario delle proprie ragioni. L’unico modo legale di rientrare in casa è la procedura di sfratto.
5. Non chiedere subito un decreto ingiuntivo in parallelo. Lo sfratto ti restituisce la casa. Per i soldi ti serve un titolo esecutivo separato (decreto ingiuntivo o sentenza). Procedere in parallelo dal primo momento accorcia i tempi di recupero.

Domande frequenti

Dopo quanti mesi di affitto non pagato posso fare lo sfratto?

Basta una sola mensilità con ritardo superiore a 20 giorni rispetto alla scadenza contrattuale: tecnicamente hai già titolo per attivare la procedura (art. 5 L. 392/1978). Nella pratica la maggior parte degli avvocati consiglia di attendere almeno 1-2 mensilità di vero buco e di inviare prima una diffida formale con raccomandata o PEC, sia per documentare i tentativi bonari sia per dare modo all’inquilino di rimettersi in regola senza causa.

L’inquilino può “sanare” la morosità all’udienza?

Sì. È il termine di grazia (purgazione della mora) previsto dall’art. 55 della L. 392/1978. Se in udienza l’inquilino chiede di pagare e il giudice glielo concede, ha fino a 90 giorni di tempo per versare canoni arretrati, interessi e spese: se lo fa, lo sfratto non viene convalidato. Il beneficio si può ottenere al massimo 3 volte nel quadriennio (4 volte complessive in casi di disoccupazione, malattia o gravi difficoltà economiche, art. 55 c. 4): esaurite le sanatorie disponibili, alla successiva morosità il giudice non può più concedere il termine.

Devo pagare la cedolare secca sui canoni che non ho mai incassato?

No, se hai attivato la procedura di sfratto per morosità. L’art. 26 c. 1 TUIR (come modificato dall’art. 3-quinquies del D.L. 34/2019, Decreto Crescita) prevede che, per i contratti abitativi stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non concorrano al reddito già dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. Per i contratti anteriori al 2020 lo scudo opera solo dalla convalida di sfratto, con credito d’imposta sui canoni eventualmente già tassati. Senza procedura formale, invece, il canone teorico resta imponibile anche se non l’hai mai visto. È un disclaimer da approfondire con il tuo commercialista.

Quanto costa veramente uno sfratto per morosità nel 2026?

Tra 1.200 e 3.500€ per una procedura standard non opposta in un tribunale di provincia, includendo onorario avvocato (800-2.500€), contributo unificato ridotto 50% per procedimenti speciali (21,50€ fino a 1.100€ o 49€ da 1.100 a 5.200€, art. 13 c. 3 DPR 115/2002), bolli, notifiche dell’ufficiale giudiziario e spese di esecuzione (eventuale fabbro, trasloco beni). Nei grandi tribunali e nei casi con opposizione del conduttore i costi salgono e i tempi si raddoppiano. Aggiungi 8-20 mesi di canone non incassato per arrivare al costo reale dello sfratto.

Cosa rischio se entro in casa o cambio la serratura senza sfratto?

Rischi una denuncia penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.) o violenza privata (art. 610 c.p.), oltre a un’azione civile dell’inquilino per spossessamento. L’unico modo legalmente sicuro di rientrare in casa è la convalida di sfratto seguita dall’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario. Anche se hai ragione su tutto il merito, l’autotutela ti mette dalla parte del torto procedurale.

Posso evitare lo sfratto con una scrittura privata?

Sì, ed è quasi sempre la strada più rapida quando l’inquilino è disponibile a uscire. Una scrittura privata di risoluzione consensuale con riconsegna concordata e — se possibile — riconoscimento delle somme dovute fa risparmiare 8-20 mesi di tribunale. Se l’inquilino firma e riconsegna le chiavi, recuperi la casa subito; per i soldi resta la via del decreto ingiuntivo o, se ti basta chiudere la pratica, l’accettazione di una transazione su un importo ridotto. La trattativa funziona meglio quando l’inquilino sa che lo sfratto è imminente.

Lo sfratto per morosità in Italia nel 2026 resta una procedura lunga e dispendiosa. La differenza tra subirla per 20 mesi a 1.500€ al mese e gestirla in 10 mesi con il giusto anticipo dipende quasi tutto da una cosa: avere prova certa di chi ha pagato e quando, e muoversi appena la morosità supera la soglia di legge. Se vuoi tenere i pagamenti tracciati in modo verificabile, con generazione automatica dei canoni mensili, conferme con foto ricevuta e storico esportabile per il tuo avvocato, vedi come funziona Plinthos →.

Vedi anche: Recesso anticipato inquilino: cosa puoi pretendere per gestire l’uscita dell’inquilino prima della scadenza senza finire in causa. E sulla parte di chiusura del rapporto — onere della prova, danni eccedenti la normale usura — Trattenute deposito cauzionale: casi legittimi spiega cosa puoi davvero compensare con il deposito.

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Le leggi citate sono aggiornate alla data di pubblicazione dell’articolo. Per casi specifici (controversie, sfratti, contratti complessi) consulta un avvocato o un’associazione di proprietari. Le informazioni fiscali non sostituiscono la consulenza di un commercialista: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di decidere.