Comodato al figlio studente: riduzione IMU 50% e requisiti

Hai una seconda casa a Pavia, tuo figlio si iscrive all’università lì, e ti chiedi: la lascio a lui in comodato o gliela affitto? La scelta cambia quanta IMU paghi.

Il comodato gratuito a un figlio che vi pone la residenza dà diritto a una riduzione del 50% della base imponibile IMU, ma solo se rispetti requisiti rigidi: comodato registrato, comodante che non possiede troppi immobili, e immobile non di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9). Saltarne uno fa decadere lo sconto.

Qui sotto trovi i requisiti uno per uno, la trappola sulle detrazioni che quasi nessuno conosce, e un confronto a numeri tra comodato e affitto al figlio.

Cos’è il comodato e perché incide sull’IMU

Il comodato è il contratto con cui dai a qualcuno una cosa (qui: una casa) perché la usi gratuitamente, con l’obbligo di restituirla. È un contratto a titolo gratuito: il comodatario (tuo figlio) non ti paga nulla.

Sul piano fiscale questo è il punto chiave. Se affitti, incassi un canone e quel canone è reddito tassabile (IRPEF o cedolare secca). Con il comodato non incassi nulla, quindi nessun reddito da dichiarare su quell’immobile — ma resti tu il proprietario, e l’IMU la paghi tu.

L’IMU è l’imposta comunale sugli immobili diversi dall’abitazione principale (L. 160/2019, che ha riscritto la disciplina del tributo). La tua seconda casa, finché è “seconda casa”, sconta l’IMU piena con l’aliquota decisa dal Comune.

L’agevolazione comodato interviene qui: a certe condizioni, la base imponibile su cui calcoli l’IMU si dimezza. Paghi cioè IMU sulla metà del valore catastale rivalutato. Lo sconto fu introdotto dalla legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) ed è oggi confluito nell’art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019, la norma che disciplina l’IMU vigente.

Attenzione: la riduzione del 50% riguarda la base imponibile, non l’aliquota. Non è uno “sconto del 50% sull’IMU che pagheresti”: è il dimezzamento dell’importo su cui applichi l’aliquota comunale. In pratica l’IMU dovuta si dimezza, ma il meccanismo passa dalla base.

I requisiti rigidi dello sconto IMU 50%

Lo sconto non è automatico per il solo fatto che dai casa al figlio. Devono ricorrere insieme più condizioni. Se anche una sola manca, l’agevolazione non spetta e paghi l’IMU piena.

Le condizioni previste dalla normativa (L. 208/2015) sono, in sintesi:

Requisito	Cosa significa in pratica
Comodato registrato	Il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate. Senza registrazione, niente sconto.
Parente in linea retta di primo grado	Vale tra genitori e figli (in entrambe le direzioni). Non tra fratelli, zii, nipoti.
Immobile usato come abitazione principale dal comodatario	Tuo figlio deve risiedere e dimorare abitualmente nella casa.
Niente immobili di lusso	L’immobile non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9.
Limiti sul possesso del comodante	Il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia, oppure — oltre all’immobile dato in comodato — solo la propria abitazione principale nello stesso Comune (non un immobile abitativo qualsiasi). In entrambi i casi deve risiedere e dimorare abitualmente nello stesso Comune dell’immobile dato in comodato.

Il requisito che fa cadere più spesso il beneficio è l’ultimo. La logica della norma è agevolare il genitore che ha la propria casa e una sola seconda casa nello stesso Comune, non chi ha un patrimonio immobiliare diffuso. Se possiedi case in più Comuni o troppe unità abitative, la verifica diventa delicata: qui conviene farsi controllare la posizione catastale da un commercialista prima di contare sullo sconto.

Sulla categoria catastale c’è un parallelismo utile: le case di lusso A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di pregio) sono escluse anche da altre agevolazioni abitative, ed erano già escluse dalla disciplina delle locazioni residenziali ordinarie (L. 431/1998). È una linea di confine ricorrente nel fisco immobiliare: il “lusso” catastale resta fuori dai benefici pensati per la casa media.

Un dettaglio sulla registrazione: il comodato di bene immobile va registrato in termine fisso e la registrazione è proprio uno dei requisiti per l’agevolazione. Non basta un accordo verbale in famiglia. Per la decorrenza e l’importo esatto dovuti per la registrazione, verifica le indicazioni aggiornate dell’Agenzia delle Entrate, perché cambiano nel tempo.

La trappola: comodato e detrazione studenti fuori sede non vanno insieme

Qui c’è l’errore che gira nei forum e che ti costa soldi se non lo conosci.

Per lo sconto IMU 50% serve che tuo figlio risieda e dimori abitualmente nella casa: deve essere la sua abitazione principale. Ma se sposta la residenza e l’abitazione principale nella città universitaria, non è più uno studente “fuori sede” ai fini della detrazione IRPEF sui canoni di locazione per studenti.

Quella detrazione, infatti, presuppone che lo studente abbia la residenza in un Comune diverso da quello della sede universitaria (in genere ad almeno 100 km e in altra provincia) e che paghi un canone di locazione. Nel comodato non c’è canone (è gratuito) e con la residenza spostata viene meno il presupposto “fuori sede”. Sono incompatibili di fatto: lo stesso ragazzo non può, sulla stessa casa, essere allo stesso tempo residente lì (per l’IMU del genitore) e fuori sede altrove (per la detrazione).

In più, la detrazione per affitti studenti fuori sede vale per i canoni pagati: nel comodato gratuito non paga nulla, quindi non c’è nemmeno una spesa detraibile. Il vantaggio fiscale, nel comodato, sta tutto sul lato genitore (IMU dimezzata), non sul lato figlio.

Morale: non puoi sommare “sconto IMU 50% perché mio figlio risiede lì” e “detrazione fuori sede perché studia lì”. Scegline uno. Se ti raccontano che hai entrambi, ti stanno dando un’informazione sbagliata.

Se invece a te interessa il lato detrazioni dell’inquilino-studente (anche non tuo figlio), il meccanismo è diverso e lo trovi spiegato qui: Detrazioni inquilini studenti fuori sede: come funzionano.

Comodato o affitto al figlio? Il confronto a numeri

La domanda vera è economica: tra dimezzare l’IMU (comodato) e incassare un canone tassato al 21% (affitto al figlio con cedolare), cosa conviene?

Dipende da due cose: quanto pesa la tua IMU e se vuoi/puoi incassare un canone. Ragioniamo con numeri orientativi su una stanza o un piccolo bilocale in città universitaria (Bologna, Padova, Pisa, Torino).

Scenario	Cosa incassi	Cosa risparmi sull’IMU	Note
Comodato al figlio (residente)	€0 (gratuito)	IMU base imponibile -50%	Nessun reddito da dichiarare; requisiti rigidi
Affitto al figlio, cedolare 21%	Canone annuo, meno il 21% di imposta	IMU piena (salvo altre agevolazioni)	Il figlio può valutare detrazioni se ne ricorrono i presupposti

Facciamo un esempio concreto. Immagina un’IMU annua piena di €1.000 sulla seconda casa.

• Comodato: l’IMU si dimezza a circa €500. Risparmio: ~€500/anno. Incasso: zero.
• Affitto al figlio a €400/mese (€4.800/anno) con cedolare secca al 21% (D.Lgs. 23/2011): paghi €1.008 di cedolare, ti restano ~€3.792 netti dal canone, ma l’IMU resta piena a €1.000. Saldo: incassi ~€3.792, ne perdi €1.000 di IMU non scontata → vantaggio netto ben superiore ai €500 del comodato, se il figlio paga davvero il canone.

Il punto è proprio quello: nell’affitto incassi denaro reale, nel comodato no. Se in famiglia il canone è “di facciata” (glielo dai e te lo ridà), il gioco non vale la candela e tanto vale il comodato per il risparmio IMU. Se invece il figlio (o la sua famiglia) può sostenere un canone vero, l’affitto con cedolare al 21% spesso rende di più, anche al netto dell’IMU piena.

Per capire quando la cedolare conviene rispetto alla tassazione ordinaria, vedi Cedolare vs IRPEF: quale conviene davvero al piccolo proprietario e, sul funzionamento dell’aliquota fissa, Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero.

Una terza via che a volte batte entrambe: l’affitto a canone concordato, che porta cedolare ridotta al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa e una riduzione IMU al 75% (L. 160/2019, comma 760). Se affitti a uno studente, può valere l’attestazione di rispondenza: ne parliamo in Canone concordato studenti: l’attestazione di rispondenza.

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Cosa fare in pratica, passo per passo

Prima di scegliere, mettiti davanti a questa lista:

1. Controlla la categoria catastale della seconda casa. Se è A/1, A/8 o A/9, lo sconto IMU comodato è escluso a monte: valuta direttamente l’affitto.
2. Verifica il tuo possesso immobiliare nel Comune dell’immobile. La regola sul numero di immobili posseduti e sulla tua residenza nello stesso Comune è il punto più delicato: fattela controllare.
3. Decidi la residenza del figlio. Se la sposta nella casa, vai verso il comodato (e rinuncia all’idea della detrazione fuori sede). Se la tiene altrove, il comodato agevolato non scatta.
4. Fai due conti reali. Quanta IMU paghi oggi? Il figlio può pagare un canone vero? Se sì, confronta il netto dell’affitto con cedolare contro il solo risparmio IMU del comodato.
5. Registra il contratto. Comodato o locazione, va registrato all’Agenzia delle Entrate. Senza registrazione, il comodato non dà lo sconto IMU e la locazione è irregolare.

Un consiglio pratico: non decidere “a sensazione”. La differenza tra le due strade, su qualche anno di università, può essere di alcune migliaia di euro. Mezz’ora con un commercialista che guarda la tua posizione catastale vale l’investimento.

Domande frequenti

Lo sconto IMU del 50% vale anche se affitto la casa al figlio invece di darla in comodato?

No. La riduzione del 50% della base imponibile è legata al comodato (uso gratuito) tra genitore e figlio con i requisiti di legge. Se affitti, incassi un canone e quella casa segue le regole IMU ordinarie della seconda casa. Per gli affitti esistono altre agevolazioni (es. canone concordato), ma sono meccanismi diversi.

Mio figlio fuori sede può detrarre l’affitto se gli do casa in comodato?

No. Nel comodato non c’è canone, quindi non c’è una spesa di locazione da detrarre. E se sposta la residenza nella casa per farti avere lo sconto IMU, non è più “fuori sede” ai fini della detrazione. I due benefici non si cumulano: è una scelta tra l’uno e l’altro.

Devo registrare il comodato per avere lo sconto IMU?

Sì. La registrazione del contratto di comodato all’Agenzia delle Entrate è uno dei requisiti per l’agevolazione. Un accordo verbale in famiglia non basta a far scattare la riduzione del 50%.

Vale per la casa di lusso?

No. Gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (immobili di pregio) sono esclusi dall’agevolazione. È la stessa linea di esclusione che vale per molte agevolazioni sull’abitazione.

Posso dare in comodato due case a due figli e avere lo sconto su entrambe?

Qui si entra nel terreno più delicato della norma, perché ci sono limiti sul numero di immobili che il comodante può possedere nello stesso Comune. La situazione va verificata caso per caso: con più immobili il rischio di perdere l’agevolazione è concreto. Fatti controllare la posizione da un professionista prima di contarci.

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Tra comodato e affitto al figlio non c’è una risposta giusta uguale per tutti: dipende da quanta IMU paghi, se il canone è reale, e dalla tua posizione catastale. Il comodato dimezza l’IMU ma non porta reddito; l’affitto con cedolare al 21% porta reddito ma lascia l’IMU piena. Fai i conti sulla tua situazione, non su quella del vicino.

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Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di decidere.