MASC y desahucio por impago: oferta vinculante paso a paso
Cómo cumplir el MASC obligatorio (LO 1/2025) en un desahucio por impago: oferta vinculante confidencial, plantilla, calendario combinado con burofax y enervación.
Desde el 3 de abril de 2025, ningún desahucio por impago se admite a trámite sin acreditar un intento previo de MASC con el inquilino. La oferta vinculante confidencial es la vía más rápida para cumplir: una carta certificada, un mes de espera (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario), y el reloj judicial empieza a correr de verdad sin riesgo de inadmisión.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia añadió un paso obligatorio a casi cualquier pleito civil: intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda. Para el arrendador con un inquilino que lleva tres mensualidades sin pagar, eso significa que el burofax solo no basta y que la “demanda mañana mismo” se ha terminado.
La buena noticia: bien organizado, el MASC no añade meses al desahucio — añade un mes (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario), que además aprovechas para excluir la enervación. Mal organizado, te tumba la demanda en admisión y vuelves a la casilla cero.
En este artículo: qué dice exactamente la LO 1/2025, cómo se usa la oferta vinculante confidencial como MASC en un impago, el calendario combinado MASC + burofax + enervación + juicio, una plantilla práctica de oferta y un caso numérico de extremo a extremo.
Qué es el MASC y por qué afecta a tu desahucio
El Título II Capítulo I de la LO 1/2025 introduce el requisito de procedibilidad MASC para el orden civil; el art. 5 establece las excepciones y el ámbito de aplicación. Antes de presentar una demanda civil hay que acreditar haber acudido previamente a un MASC: sin ese justificante, el juzgado inadmite la demanda. La ley enumera varios MASC válidos: mediación, conciliación, negociación con abogados, opinión neutral de experto y oferta vinculante confidencial. Todos sirven; cambia el coste, el tiempo y la complejidad.
Para el desahucio por impago hay un debate doctrinal abierto. El juicio verbal arrendaticio del art. 250.1.1.ª LEC tiene naturaleza sumaria y, además, el art. 22.4 LEC ya exige (cuando quieres bloquear la enervación) un requerimiento fehaciente con 30 días de antelación. Buena parte de la doctrina entiende que ese burofax puede valer también como negociación previa equivalente al MASC. Pero la jurisprudencia menor no es uniforme y, mientras se asienta el criterio, lo prudente es duplicar: burofax de requerimiento de pago + oferta vinculante confidencial. Treinta euros y 30 días que evitan que te devuelvan la demanda meses después.
Quedan excepciones tasadas: medidas cautelares urgentes, tutela judicial de derechos fundamentales, violencia de género. Un desahucio por impago “normal” frente a una vivienda no vulnerable no entra en las excepciones: MASC sí o sí.
La oferta vinculante confidencial: el MASC práctico para arrendadores
De los cinco MASC, la oferta vinculante confidencial es la única que no depende de la respuesta del inquilino. Le envías por escrito una propuesta concreta de solución (pago de la deuda, plazos, condiciones); si no contesta en un mes (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario) o la rechaza, el intento queda acreditado y puedes presentar demanda. No necesitas mediador, ni cita, ni que el inquilino mueva un dedo.
Tres rasgos que la definen:
- Vinculante para el oferente: si el inquilino la acepta en plazo, queda obligado al contenido.
- Confidencial: el contenido y las negociaciones no pueden aportarse al juicio posterior; en juicio solo se acredita el envío y la recepción de la oferta (para demostrar que el intento MASC se realizó), sin revelar el contenido de la propuesta. Esta confidencialidad sustantiva del contenido está prevista por el art. 9 LO 1/2025.
- Documentada: necesitas prueba de envío, contenido y recepción. Burofax con certificación de texto y acuse de recibo es lo estándar; un correo electrónico simple no es fehaciente por sí solo.
Coste real: entre 10 € y 30 € por burofax con certificación, según peso de la carta y operador. Tiempo: un mes desde la recepción (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario).
Calendario combinado: MASC + enervación + juicio
Aquí está el ángulo que casi nadie te cuenta. Si lo organizas bien, los plazos del MASC, del requerimiento del art. 22.4 LEC y de la preparación de la demanda se solapan. Si lo organizas mal, los sumas y pierdes tres meses extra.
Calendario tipo para un impago que empieza el día 1:
| Día | Acción | Por qué |
|---|---|---|
| 0 | Primera mensualidad sin pagar | Activa la causa del art. 27.2.a LAU |
| 7-15 | Recordatorio amistoso (email, llamada, WhatsApp) | Resuelve los olvidos reales; deja trazabilidad |
| 16-30 | Burofax de requerimiento de pago con acuse de recibo | Excluye enervación futura (art. 22.4 LEC, 30 días previos a demanda) |
| 31-60 | Envío de la oferta vinculante confidencial (burofax separado o nota relacionada) | Empieza el reloj MASC de un mes (art. 17.4 LO 1/2025, cómputo civil art. 5 CC: 28-31 días según el mes calendario) |
| 61-90 | Sin respuesta o rechazo: MASC acreditado. Preparación de demanda y poder a procurador | Conviene tener todo cerrado para presentar en cuanto vence el plazo |
| 91+ | Presentación de demanda de desahucio + reclamación de rentas | Adjuntando burofax 22.4 + oferta vinculante + acuse + justificantes |
El error clásico es enviar el burofax del 22.4 LEC y, sin acordarse del MASC, presentar demanda al día 31. La demanda se inadmite por falta de MASC acreditado y has perdido el efecto del requerimiento previo si vuelves a empezar.
Truco: muchos despachos hacen una única carta con doble función — burofax que es a la vez requerimiento fehaciente de pago (art. 22.4 LEC) y oferta vinculante confidencial (LO 1/2025). Es admisible si la carta cumple los requisitos formales de ambos institutos: identifica la deuda, fija plazo de pago, advierte del inicio de acciones y formula una propuesta de solución concreta y vinculante con plazo de un mes para aceptar (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, art. 5 CC). Bien redactada, ahorras un envío.
Plantilla de oferta vinculante confidencial (texto base)
Lo que tiene que decir, como mínimo:
- Identificación de las partes: nombre completo, DNI y dirección del arrendador y del arrendatario; referencia al contrato (fecha, dirección de la vivienda).
- Carácter de oferta vinculante confidencial conforme a la LO 1/2025: dejarlo escrito de forma expresa para que conste a efectos de procedibilidad.
- Cuantificación exacta de la deuda: mensualidades concretas impagadas (mes y año), importe de cada una, intereses legales del art. 1108 CC (3,25 % anual en 2026 por prórroga de la LPGE 2023), cantidades asimiladas (suministros, comunidad, IBI repercutido), total.
- Propuesta concreta de pago: plazo (p. ej., 15 días desde recepción), cuenta bancaria, posibilidad de fraccionamiento si quieres ofrecerla.
- Plazo de aceptación: un mes desde recepción para responder (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario). Indica que el silencio o el rechazo se entenderán como agotamiento del MASC.
- Advertencia clara: pasado el plazo sin aceptación o cumplimiento, se iniciarán acciones judiciales de desahucio por falta de pago (art. 27.2.a LAU + art. 250.1.1.ª LEC) con reclamación acumulada de rentas vencidas y las que se devenguen hasta el lanzamiento.
- Fecha, lugar y firma. Envío por burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Si quieres mantener el doble efecto (requerimiento 22.4 LEC + MASC), añade una mención expresa: “Se requiere asimismo de pago al arrendatario por medio fehaciente, a efectos del art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con apercibimiento de que la falta de pago en el plazo indicado impedirá la enervación de la acción de desahucio.”
Cómo se coordina con la enervación (art. 22.4 LEC)
La enervación es la última bala del inquilino: pagar todo lo debido antes de la vista y mantener el contrato. El art. 22.4 LEC limita este derecho de dos formas:
- Solo puede ejercerse una vez por contrato. Si ya enervó antes, ya no puede.
- No procede si requeriste fehacientemente al menos 30 días naturales antes de la demanda y no pagó en plazo (criterio jurisprudencial consolidado; la STS 283/2019 de 23 mayo, rec. 483/2015, trató la cuestión adyacente de la determinación de la deuda en el requerimiento).
El requerimiento del 22.4 LEC (30 días naturales literales del precepto) y el MASC (un mes del art. 17.4 LO 1/2025, cómputo civil del art. 5 CC: 28-31 días según el mes) tienen plazos casi idénticos pero fuentes y funciones distintas: uno bloquea la enervación, el otro cumple la procedibilidad. Si los unificas en una carta única, conviene fijar como plazo común el mayor de ambos (un mes computado desde la recepción) para cumplir holgadamente los dos. Si los separas, gana en seguridad jurídica (más prueba documental) pero pierde dos semanas de calendario.
Para el contexto general del juicio verbal y la enervación, te puede interesar el repaso completo en desahucio por impago: tiempos y costes reales en España, que es la guía global del procedimiento; este artículo es el deep-dive del paso MASC dentro de ese flujo.
Caso práctico: deuda de 2.700 €, calendario y coste real
Inquilino con renta de 900 €/mes, lleva tres mensualidades sin pagar (mayo, junio, julio 2026). Deuda principal: 2.700 €, más intereses legales del art. 1108 CC (3,25 % anual) y gastos repercutibles si los hay. El arrendador es persona física, titular de una sola vivienda alquilada.
Importante: el Real Decreto-Ley 2/2026, que excluía a los pequeños arrendadores (≤2 viviendas) de la suspensión obligatoria por vulnerabilidad, fue derogado por no convalidación del Congreso el 26 de febrero de 2026 (BOE 28/02/2026). El régimen aplicable es ahora el del RDL 11/2020 (escudo social) y sus prórrogas posteriores, sin la excepción para pequeños tenedores. Si tu inquilino acredita vulnerabilidad social conforme a las normas vigentes en 2026, la suspensión del lanzamiento puede aplicarse aun siendo tú titular de una sola vivienda — verifica con abogado la normativa vigente al momento del procedimiento.
Calendario y desembolso orientativo:
| Fase | Plazo | Coste arrendador |
|---|---|---|
| Recordatorios informales | Mayo (semanas 2-4) | 0 € |
| Burofax 22.4 LEC con requerimiento | 1.ª semana de junio | ~15 € |
| Oferta vinculante confidencial (MASC) por burofax | Final de junio | ~15-30 € |
| Espera de un mes (plazo legal MASC, art. 17.4 LO 1/2025; cómputo civil art. 5 CC: 28-31 días según el mes) | Julio | 0 € |
| Preparación de demanda (abogado + procurador) | Final de julio | 600-1.800 € (abogado) + 200-500 € (procurador) |
| Presentación demanda en juzgado de 1.ª instancia | Agosto | Tasa judicial: 0 € (persona física exenta desde 1/3/2015, RDL 1/2015) |
| Admisión + vista + sentencia + lanzamiento | 6-12 meses (12-18 en Madrid/Barcelona) | Lanzamiento: 150-400 € |
| Total típico hasta recuperar la vivienda | 7-13 meses | 1.000-3.000 € + rentas no cobradas |
Las rentas no cobradas durante el procedimiento (entre 5.400 € y 10.800 € en este caso) suelen ser el coste real más alto, y su cobro depende de que el inquilino tenga patrimonio o nómina embargable.
Si quieres tener cada mensualidad, recibo y comunicación documentada listos para adjuntar a la demanda, las funcionalidades de seguimiento de pagos de Plinthos generan el histórico mes a mes con justificantes y motivos de rechazo — exactamente lo que necesita el abogado para redactar la demanda en una tarde.
Excepciones, errores frecuentes y sanciones
Excepciones al MASC: medidas cautelares urgentes, tutela de derechos fundamentales, violencia de género. Un desahucio por impago estándar no es excepción. Si el inquilino se va antes del lanzamiento por su cuenta, las reglas del desistimiento están en desistimiento del inquilino: preaviso e indemnización LAU.
Vulnerabilidad acreditada: si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad económica y carecer de alternativa habitacional, el juzgado puede suspender el lanzamiento previo informe de servicios sociales (régimen del RDL 11/2020 — escudo social — y sus prórrogas posteriores). Importante: el Real Decreto-Ley 2/2026, que excluía a los pequeños arrendadores (≤2 viviendas) de esa suspensión obligatoria, fue derogado por no convalidación del Congreso el 26 de febrero de 2026 (BOE 28/02/2026). A fecha de publicación de este artículo, no existe ya la excepción para pequeños tenedores: si tu inquilino acredita vulnerabilidad conforme a las normas vigentes, la suspensión puede aplicarse aun siendo tú titular de una sola vivienda — verifica con abogado la normativa vigente al momento del procedimiento.
Errores frecuentes que invalidan el MASC:
- Enviar la oferta por email simple sin certificación: no es fehaciente.
- Plazo de aceptación inferior al mes del art. 17.4 LO 1/2025 (cómputo civil art. 5 CC, 28-31 días según el mes calendario): el juzgado puede entender que no se ha respetado el espíritu del MASC.
- No identificar la deuda con precisión (meses, importes, total): la oferta no es “concreta”.
- Falta de mención expresa al carácter de oferta vinculante conforme a la LO 1/2025.
- Olvidarse de adjuntar la prueba MASC en la demanda: inadmisión casi segura.
Sanción real: la demanda se inadmite. No es un defecto subsanable trivial: vuelves a empezar el MASC, esperas otro mes (art. 17.4 LO 1/2025), vuelves a redactar y vuelves a presentar. Tres meses perdidos en el mejor de los casos. El mes del MASC bien hecho de la primera vez es una inversión, no un retraso.
Preguntas frecuentes
¿El burofax de requerimiento de pago vale por sí solo como MASC?
Doctrina dividida. La mayoría de los autores y parte de la jurisprudencia menor entienden que sí, si el burofax incluye una propuesta concreta de solución (no solo “pague o le demando”). Lo prudente, hasta que el Tribunal Supremo unifique criterio, es redactar el burofax con doble función: requerimiento del art. 22.4 LEC + oferta vinculante confidencial conforme a la LO 1/2025, con mención expresa a ambos institutos. Si optas por enviarlos separados, no añade más que dos semanas al calendario y elimina cualquier duda en admisión.
¿Cuántos días tengo que esperar antes de presentar la demanda?
Un mes desde la recepción del burofax con la oferta vinculante confidencial (plazo legal del art. 17.4 LO 1/2025, computado conforme al art. 5 del Código Civil — en la práctica 28-31 días naturales según el mes calendario). Si no responde o rechaza, el intento MASC queda acreditado y puedes presentar la demanda. Si haces el burofax doble (22.4 LEC + MASC), ese mismo plazo cubre con holgura los 30 días naturales del art. 22.4 LEC para excluir la enervación futura.
¿Necesito abogado para hacer la oferta vinculante confidencial?
No es obligatorio por ley. El arrendador puede redactar y enviar el burofax personalmente. Para casos de impago superiores a 2.000 € o con deuda compleja (suministros, fianza, intereses), el coste de un abogado en esta fase (200-500 €) suele compensar: la oferta queda blindada formalmente y, sobre todo, evitas que un detalle te cueste la inadmisión y otros tres meses.
¿Qué pasa si el inquilino acepta la oferta y luego no paga?
La oferta vinculante confidencial aceptada genera un acuerdo con efectos contractuales. Si el inquilino acepta y no cumple, tienes título contractual reforzado para reclamar la deuda y presentar directamente la demanda de desahucio (el MASC ya está cumplido y, además, con acuerdo incumplido). Documenta la aceptación y el posterior incumplimiento. Al final del procedimiento, el cuadre con la fianza está en retención de la fianza: cuándo es legítima y qué pruebas pedir.
¿La oferta vinculante se aplica también si el inquilino está en situación de vulnerabilidad?
Sí, el MASC es procedibilidad procesal y se exige con independencia de la situación del inquilino. La vulnerabilidad opera en una fase posterior (suspensión del lanzamiento previo informe de servicios sociales). Importante: el RDL 2/2026, que excluía a los pequeños arrendadores (≤2 viviendas) de esa suspensión obligatoria, fue derogado por no convalidación del Congreso el 26 de febrero de 2026 (BOE 28/02/2026). El régimen aplicable es el del RDL 11/2020 y sus prórrogas, sin excepción para pequeños tenedores; consulta con abogado la normativa vigente al momento del procedimiento.
Tres reglas que ahorran meses: enviar el burofax con doble función (requerimiento 22.4 + oferta vinculante MASC) en cuanto haya un mes y medio sin pagar, respetar el mes del art. 17.4 LO 1/2025 (cómputo civil art. 5 CC, 28-31 días según el mes calendario; y los 30 días naturales del art. 22.4 LEC si quieres bloquear la enervación) antes de presentar demanda aunque tengas prisa, y adjuntar la prueba MASC (texto certificado + acuse de recibo) en el escrito de demanda. Hecho así, el paso MASC no añade meses al desahucio: añade un mes que ya estabas a punto de gastar.
Para llevar el histórico de pagos, recibos y comunicaciones mes a mes con cada inquilino, puedes ver cómo funciona Plinthos paso a paso y descargarla desde la App Store.
Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un abogado. Las normas citadas (LO 1/2025, LEC, LAU, RDL 11/2020 y prórrogas, RDL 1/2015) están actualizadas a la fecha de publicación. El RDL 2/2026 fue derogado por no convalidación del Congreso el 26 de febrero de 2026 (BOE 28/02/2026); el RDL 8/2026 (alquiler) fue igualmente derogado el 28 de abril de 2026. La jurisprudencia menor sobre la equivalencia burofax 22.4 LEC / MASC no es uniforme; para casos concretos consulta con un letrado o con una asociación de propietarios.