Desistimiento del inquilino: preaviso e indemnización LAU

Tienes un piso en Sevilla alquilado a una pareja con un contrato de cinco años. A los ocho meses te llaman: les sale un trabajo en Bilbao, se van en quince días y “creemos que con avisar es suficiente”. Tu primera reacción es decirles que firmaron por cinco años y que pagarán los cuatro y medio que faltan. Mala noticia: la LAU les permite irse, y si en tu contrato no hay una cláusula concreta, no les puedes cobrar nada extra.

El desistimiento del arrendatario es la facultad legal del inquilino de dejar el contrato de alquiler de vivienda habitual antes de que termine, una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación (art. 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). La indemnización que puedes cobrar solo procede si está expresamente pactada en el contrato; sin pacto, el inquilino se va sin pagarte un euro adicional.

En este artículo: cuándo se puede ejercer, cómo se calcula la indemnización si la pactaste, qué forma debe tener la comunicación, qué pasa con la fianza y las excepciones que conviene conocer (violencia de género, contratos de estudiante, alquileres de temporada).

Qué dice el art. 11 LAU sobre el desistimiento

El artículo 11 de la LAU (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos) regula la salida anticipada del inquilino en contratos de vivienda habitual (Título II LAU, es decir, los del 5+3). El texto literal:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.”

Tres elementos clave, en este orden:

1. Antigüedad mínima: seis meses de contrato cumplidos. Antes, no hay derecho legal a desistir (aunque puedes pactar lo contrario, ver más abajo).
2. Preaviso: treinta días naturales mínimo, contados desde que recibes la comunicación.
3. Comunicación al arrendador: la ley no impone forma escrita expresa, pero en la práctica te interesa que sea documentada (burofax, carta certificada con acuse de recibo, email con confirmación de lectura).

Si se cumplen esos tres requisitos, el inquilino se va y no incurre en incumplimiento. No es un favor que te pide: es un derecho que la ley le reconoce. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó otros artículos de la LAU (limita renta en zonas tensionadas, define gran tenedor, cambia las prórrogas), pero no alteró sustancialmente el art. 11: la fórmula 6 meses + 30 días sigue vigente.

Qué pasa en los primeros seis meses

Antes de que se cumplan los seis meses de contrato, el art. 11 LAU no le otorga al inquilino derecho a desistir. Si se va igualmente, técnicamente está incumpliendo el contrato y puedes reclamar daños (las rentas pendientes hasta encontrar nuevo inquilino, gastos de comercialización, etc.) por la vía del art. 1124 del Código Civil. Es lo que se llama resolución por incumplimiento, no desistimiento.

En la práctica, perseguir esa reclamación judicialmente cuesta tiempo y dinero. Muchos arrendadores prefieren negociar: el inquilino paga uno o dos meses como compensación, te entrega la vivienda y firmáis un acuerdo de resolución amistosa.

La indemnización pactada: cómo y cuánto

Aquí está el punto que la mayoría de pequeños arrendadores no aprovecha y que luego lamenta. El art. 11 LAU permite, en su segundo párrafo, pactar una indemnización por desistimiento:

“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Dos cosas importantes:

• Es opcional, pero solo es exigible si está en el contrato. Si firmaste un contrato genérico bajado de internet sin cláusula de desistimiento, no puedes pedir nada cuando el inquilino se vaya tras los 6 meses con 30 días de preaviso. Cero.
• Importe máximo legal: una mensualidad por cada año que reste, prorrateando los periodos inferiores. No puedes pactar más; sí puedes pactar menos.

Ejemplo numérico con renta de 700 €/mes

Contrato de 5 años, renta 700 €. El inquilino desiste a los 18 meses (queda 3,5 años por cumplir).

Año pendiente	Cálculo	Indemnización
1.º año pendiente	1 mensualidad	700 €
2.º año pendiente	1 mensualidad	700 €
3.º año pendiente	1 mensualidad	700 €
Medio año pendiente	0,5 mensualidades	350 €
Total		2.450 €

Esa cantidad solo la puedes reclamar si el contrato dice expresamente que en caso de desistimiento el inquilino indemnizará con una mensualidad por cada año restante (cláusula que reproduzca el texto del art. 11 LAU). Si no, son 0 €.

La cláusula tipo que conviene incluir

Una redacción habitual y conforme a la ley:

“Para el caso de que la parte arrendataria desista del presente contrato conforme a lo previsto en el artículo 11 de la LAU, indemnizará a la parte arrendadora con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Sin esa cláusula, o con una redacción que exceda el tope legal, el juez aplica el tope legal o directamente desestima la reclamación. Si quieres revisar qué cláusulas conviene meter (y cuáles evitar) en función del tipo de alquiler, mira Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar.

La comunicación del desistimiento: forma y contenido

El art. 11 LAU no exige expresamente una forma escrita, pero la jurisprudencia y la práctica recomiendan dejar rastro. Si el inquilino te llama por teléfono y te dice “me voy en un mes”, técnicamente vale como preaviso, pero el día que tengas que demostrar la fecha exacta de la comunicación, vas a tener un problema.

Medios recomendados, en orden de fiabilidad probatoria

1. Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo (Correos). Es el estándar para comunicaciones contractuales. Coste: en torno a 30-40 € la página, pero te da prueba indiscutible.
2. Carta certificada con acuse de recibo (LRAR). Más barata, prueba la fecha y el destinatario, pero no el contenido exacto.
3. Email con acuse de recibo o lectura. Válido si el email del inquilino consta en el contrato como medio de comunicación. Imprime y conserva.
4. WhatsApp. Vale como indicio, pero no como prueba sólida. Mejor reforzarlo después con email o burofax.

Qué debe decir la comunicación

• Identificación del contrato (fecha de firma, dirección de la vivienda).
• Manifestación expresa de la voluntad de desistir conforme al art. 11 LAU.
• Fecha prevista de entrega de llaves (mínimo 30 días desde la recepción).
• Cuenta bancaria para la devolución de la fianza.

A partir del momento en que recibes el preaviso, empiezan a correr los 30 días. Durante ese mes el inquilino sigue obligado a pagar la renta y los suministros a su nombre, y a entregarte la vivienda en las condiciones pactadas el día indicado. Si tras la salida actualizas la renta para el siguiente inquilino, ten en cuenta las reglas del art. 18 LAU: las cubre actualización del IPC en el alquiler: cómo se aplica en 2026.

Devolución de la fianza tras el desistimiento

Cuando el inquilino se va, te queda un trámite obligatorio: devolverle la fianza. El art. 36.4 LAU dice:

“El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”

Traducción práctica: tienes un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza. Si te retrasas, el inquilino puede reclamarte el interés legal del dinero (3,25 % en 2025-2026, fijado por la prórroga de la LPGE 2023, al no haberse aprobado los Presupuestos Generales del Estado para 2025).

Cuándo puedes retener parte de la fianza

Solo por motivos justificados y documentados:

• Rentas o suministros impagados del último mes.
• Desperfectos imputables al inquilino que excedan el desgaste normal por uso. Lleva fotos antes y después, presupuestos o facturas de las reparaciones.
• Limpieza extraordinaria si la vivienda se entrega en estado que exceda lo razonable.

No puedes retener fianza por “preaviso insuficiente”: para eso está la indemnización pactada del art. 11, no la fianza. Mezclar las dos cosas es uno de los errores más típicos que acaban en reclamación.

Si la fianza está depositada en el organismo autonómico (INCASÒL en Cataluña, AVS en Madrid hasta su tramitación, Conselleria de Hacienda en Valencia, AVRA en Andalucía hasta el 24 de enero de 2026), tendrás que pedir la devolución al organismo siguiendo el procedimiento de cada CCAA, y luego liquidar con el inquilino. El plazo del mes, los intereses y las retenciones legítimas los detalla devolución de la fianza: plazo de 1 mes, intereses y disputas.

Excepciones y casos especiales

Sustitución del inquilino sin desistimiento

Si el inquilino no quiere irse del todo sino que otra persona ocupe su lugar (cesión), o si por divorcio o fallecimiento el contrato sigue con otra persona (subrogación), no estás ante el art. 11: las figuras y sus reglas las cubre cesión y subrogación del contrato de alquiler: cuándo es legal.

Violencia de género (art. 15.4 LAU)

Si la inquilina (o uno de los cónyuges/convivientes) es víctima de violencia de género o de amenazas, el art. 15.4 LAU (introducido por la LO 1/2004 y reforzado por la Ley 5/2018) le permite resolver el contrato sin necesidad de cumplir el preaviso de 30 días y sin pagar indemnización, comunicándotelo por escrito y acreditándolo (sentencia, orden de protección, informe del Ministerio Fiscal). Es una excepción especial y prevalente sobre cualquier cláusula contractual.

En esos casos, no puedes exigir nada: ni preaviso, ni indemnización, ni mensualidades adicionales. La fianza se devuelve normalmente, descontando solo lo que esté legítimamente justificado por desperfectos o impagos previos.

Resolución por incumplimiento del arrendador (art. 27.3 LAU)

Distinto del desistimiento. Si tú, como arrendador, incumples tus obligaciones (no haces reparaciones necesarias, hay defectos graves en la vivienda, no permites el uso pacífico), el inquilino puede resolver el contrato por incumplimiento tuyo (art. 27 LAU + art. 1124 del Código Civil). No es desistimiento, es ejercitar una acción resolutoria. En estos casos:

• No necesita esperar a los 6 meses.
• No necesita pagarte indemnización (es al revés: puede reclamarte daños).
• El preaviso de 30 días no aplica, aunque la prudencia lo recomienda.

Conviene no confundir las dos figuras. Si el inquilino se va alegando incumplimiento tuyo, asegúrate de tener documentado que cumpliste con tus obligaciones (reparaciones hechas en plazo, vivienda en estado adecuado, etc.).

Contratos de estudiante y temporada (Título III LAU)

El art. 11 está en el Título II de la LAU, que regula los arrendamientos de vivienda habitual. No aplica directamente a los arrendamientos por temporada o de uso distinto del de vivienda (Título III LAU), que conforme al art. 4.3 LAU se rigen primariamente por lo pactado, supletoriamente por el Título III LAU y, en su defecto, por el Código Civil.

¿Significa esto que un estudiante con contrato de temporada de 9 meses no puede irse antes? Depende del contrato. Si no hay cláusula que regule el desistimiento, la salida anticipada se considera incumplimiento y se aplican las reglas del Código Civil (art. 1124). Si hay cláusula, esa cláusula manda (con los límites generales de proporcionalidad y abusividad). Para distinguir bien cuándo conviene firmar un contrato de temporada o uno de vivienda habitual con estudiantes, mira Contrato indefinido LAU: duración 5+3 años explicada.

Cataluña: Ley 11/2025 de medidas en vivienda

La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo de Cataluña (en vigor desde el 1 de enero de 2026) regula sustantivamente los arrendamientos de temporada y de habitaciones, pero no modifica el art. 11 LAU para el desistimiento en vivienda habitual. Si tu vivienda está en una zona tensionada declarada en Cataluña, los efectos principales son sobre el límite de renta inicial (art. 17.7 LAU) y sobre las prórrogas (art. 10.3 LAU), no sobre el desistimiento.

Errores típicos del arrendador frente al desistimiento

1. No tener cláusula de indemnización en el contrato. Es el error nº 1. Lo descubres el día que el inquilino se va a los 8 meses y entiendes que no puedes cobrarle ni un mes extra.
2. Pedir indemnización superior a la pactada o al tope legal. Pactar “tres meses por cada año restante” excede el tope del art. 11 y un juez lo reducirá al tope o lo declarará nulo.
3. Retener la fianza para “compensar” el desistimiento. La fianza no es para eso. Si el inquilino paga la indemnización pactada y entrega la vivienda en buen estado, le devuelves la fianza íntegra.
4. Aceptar un preaviso verbal sin documentar. Si luego hay desacuerdo sobre la fecha del desistimiento, tú llevas la peor parte. Insiste siempre en email o burofax.
5. Confundir desistimiento con resolución por incumplimiento. Si el inquilino dice “me voy porque el piso tiene humedades graves”, no es desistimiento del art. 11: es resolución por incumplimiento tuyo (art. 27 LAU). Te conviene saber distinguir, porque las consecuencias económicas son opuestas.

Llevar el seguimiento de fechas (cuándo se firmó, cuándo se cumplen los 6 meses, cuándo entró el preaviso, cuándo vence el plazo del mes para devolver la fianza) en una libreta o un Excel suele ser fuente de descuidos. En Plinthos esos vencimientos los tienes en el calendario del contrato y el deposito cauzionale figura ligado a cada inquilino con importe, fecha y notas de devolución (consulta cómo funciona en cómo funciona Plinthos →).

Qué hacer en la práctica: checklist del arrendador

Cuando recibas un preaviso de desistimiento:

1. Acusa recibo por escrito (mismo medio que él te envió, o burofax). Indica la fecha exacta de recepción.
2. Verifica los seis meses: ¿el contrato lleva al menos seis meses en vigor desde la firma? Si no, el desistimiento no encaja en el art. 11.
3. Cuenta los 30 días naturales desde la fecha de recepción del preaviso. Esa es la fecha mínima de entrega de llaves.
4. Revisa el contrato: ¿hay cláusula de indemnización por desistimiento? Calcula el importe (mensualidad × años restantes + prorrateo).
5. Acuerda la fecha de entrega de llaves y haz un acta o documento simple con el inquilino que recoja: fecha, estado de la vivienda, lecturas de contadores, llaves entregadas, fianza pendiente de devolución.
6. Inspecciona la vivienda el día de la entrega, con fotos. Si hay desperfectos, documenta antes de hablar de retención de fianza.
7. Devuelve la fianza dentro del mes desde la entrega de llaves. Si retienes parte, justifícalo por escrito con facturas o presupuestos.
8. Reclama la indemnización pactada (si aplica) por el mismo medio escrito. Si el inquilino no paga voluntariamente, queda la vía judicial (juicio verbal por cuantía inferior a 15.000 €, umbral elevado por el RDL 6/2023, en vigor desde el 20/3/2024).

Preguntas frecuentes

¿Puede el inquilino irse antes de los seis meses?

Legalmente, el art. 11 LAU no le da derecho a desistir antes de los seis meses. Si lo hace, está incumpliendo el contrato y, en teoría, puedes reclamar los daños por la vía del Código Civil (art. 1124). Otra cosa es pactar lo contrario: nada impide que en el contrato establezcas que el desistimiento es posible desde el primer día, incluso con o sin indemnización menor. La libertad de pactos cubre estas mejoras a favor del inquilino.

¿Y si en el contrato no hay cláusula de indemnización?

Sin cláusula pactada, no hay indemnización. El inquilino que ha cumplido los 6 meses y avisa con 30 días se va sin pagarte nada adicional. Es la lección clásica: lo que no está en el contrato, no se reclama.

¿La indemnización del art. 11 lleva IVA?

No. La indemnización por desistimiento es una compensación contractual, no una contraprestación por un servicio. Está fuera del ámbito del IVA. Sí tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, al igual que las rentas.

¿Puedo pactar una indemnización superior al tope legal?

No conforme al art. 11 LAU. El texto fija el tope (una mensualidad por año restante, prorrateando). Las cláusulas que excedan ese tope son nulas en cuanto al exceso; el juez aplicará el tope legal o, si la cláusula es manifiestamente abusiva, podrá declararla nula por completo. Pactar menos sí está permitido (por ejemplo, “una mensualidad fija como compensación”).

¿Qué pasa si el inquilino no entrega las llaves en la fecha del preaviso?

Si pasados los 30 días no te entrega las llaves, sigue obligado a pagar la renta hasta que lo haga. Si tarda en exceso y empieza a deber rentas, puedes acudir a la vía judicial (desahucio por falta de pago). Lo habitual, no obstante, es pactar amistosamente unos días más sin coste si la entrega es inminente.

¿El desistimiento exime de pagar las rentas atrasadas o suministros?

No. El desistimiento solo libera al inquilino de seguir vinculado al contrato hacia adelante. Las deudas pasadas (rentas impagadas, suministros pendientes a su nombre) siguen siendo suyas y las puedes reclamar, e incluso compensar contra la fianza dentro de lo justificado.

En resumen

El art. 11 LAU es claro: tu inquilino puede irse tras los seis primeros meses con 30 días de preaviso, y solo le puedes cobrar indemnización si esa cláusula está expresamente en el contrato (máximo una mensualidad por cada año pendiente, prorrateando). La fianza se devuelve dentro del mes desde la entrega de llaves, con retenciones solo si están justificadas.

La diferencia entre cobrar una indemnización de 2.000 € o cero cuando un inquilino se va antes está, casi siempre, en el contrato que firmaste el día uno. Revísalo ahora, no el día de la mudanza. Y si quieres tener el seguimiento del contrato, las fechas y el deposito cauzionale en un único sitio sin Excel ni post-its, mira las funcionalidades de Plinthos →.

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Las leyes citadas (LAU 29/1994, Código Civil, Ley 12/2023, normativa autonómica) están actualizadas a la fecha de publicación de este artículo. Para casos concretos (desistimientos polémicos, ejecución de indemnizaciones, reclamaciones judiciales) consulta con un abogado o con una asociación de propietarios de tu CCAA. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.