Devolución de la fianza: plazo de 1 mes, intereses y disputas
Cómo devolver la fianza al final del contrato: plazo de 1 mes (art. 36.4 LAU), interés legal del 3,25%, retenciones legítimas y carga de la prueba.
El inquilino te entrega las llaves un viernes por la tarde, te dice “ya te paso el número de cuenta para la fianza” y se va. Tú, mientras tanto, has visto un par de marcas en la pared, una persiana que va dura y una factura de luz pendiente. Pasan tres semanas, te lía con un WhatsApp pidiendo el ingreso y tú aún no has decidido qué descontar.
La devolución de la fianza en un alquiler de vivienda en España se rige por el art. 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU): tienes un mes desde la entrega material de las llaves para reintegrar el saldo al inquilino; transcurrido ese plazo sin restitución, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2025-2026 según el Banco de España (tipo prorrogado por LPGE 2023, DA 47 de la Ley 31/2022, al no haberse aprobado LPGE posteriores).
En este artículo: cómo se cuenta el plazo, qué puedes descontar y qué no, cómo notificar las retenciones, qué hacer cuando la fianza está depositada en un organismo autonómico, y el procedimiento si el inquilino reclama por vía judicial.
El plazo de un mes del art. 36.4 LAU
El precepto es corto y categórico: “Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, devengará el interés legal.” Tres claves que conviene entender bien.
Primera clave: el día inicial es la entrega de llaves, no la fecha de fin contractual ni la del último pago ni la del email donde el inquilino te dice que se ha mudado. Si firmasteis la rescisión el 1 de junio pero el inquilino sigue con las llaves hasta el 15, el mes cuenta desde el 15. Por eso conviene documentar la entrega: cita presencial, acta de entrega firmada o, en su defecto, burofax o email con fecha cierta.
Segunda clave: es un mes natural, no días hábiles. Si recoges las llaves el 10 de septiembre, tienes hasta el 10 de octubre para devolver. Pasado ese día, los días siguientes generan intereses.
Tercera clave: el interés legal se devenga sobre el saldo no restituido, no sobre la fianza íntegra. Si te quedas legítimamente con 300 € de los 750 € que cobraste de fianza, los intereses se calculan solo sobre los 450 € que debías y no devolviste en plazo. Y solo si el inquilino reclama: el interés del 3,25% es la indemnización mínima que el juez te impondrá si llegáis a juicio, no un cargo automático.
Si tienes varios contratos y vas justo de tiempo, lo razonable es devolver el saldo seguro dentro del mes (la parte que en cualquier caso vas a reintegrar) y dejar para más adelante la discusión sobre las cantidades en disputa. Así limitas el devengo de intereses solo a la parte controvertida y bajas el riesgo de que un juez te condene a intereses sobre la cifra completa por no haber abonado nada.
Qué puedes descontar (y qué no) de la fianza
La fianza cubre los incumplimientos del inquilino al término del contrato: rentas impagadas, suministros pendientes, daños superiores al desgaste por uso normal y otras cantidades asimiladas previstas en el contrato. Pero la carga de la prueba recae sobre ti como arrendador: el art. 217 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) obliga a quien afirma un hecho a probarlo. Si descuentas, justificas. Si no justificas y el inquilino reclama, normalmente paga el arrendador.
| Concepto | ¿Puedes descontarlo? | Qué documenta la retención |
|---|---|---|
| Rentas impagadas hasta la entrega de llaves | Sí | Recibos no cobrados o extractos bancarios |
| Suministros pendientes (luz, agua, gas) facturados a tu nombre | Sí | Última factura con consumo del periodo en uso |
| Daños superiores al desgaste por uso normal | Sí | Fotos + presupuesto/factura del reparador, inventario inicial |
| Limpieza extraordinaria (piso entregado en estado inaceptable) | Sí, con cautela | Fotos detalladas + factura de empresa de limpieza |
| Derramas de comunidad extraordinarias devengadas durante el contrato | Sí, si el contrato lo prevé | Acta de la junta + recibo de la comunidad |
| Desgaste por uso normal (rozaduras, marcas pequeñas, suelos) | No | — |
| Pintura tras 4-5 años de ocupación | No (jurisprudencia mayoritaria) | — |
| Mobiliario antiguo desgastado por uso | No | — |
La frontera entre desgaste por uso normal y daño es la que más sentencias genera. Una pared con rozaduras finas tras tres años, un grifo con cal, una persiana algo desencajada o el suelo laminado con marcas de muebles entran en el uso normal y no son descontables. Un agujero grande mal tapado, una vitrocerámica rota por golpe, una puerta forzada o paredes con grafitis sí lo son.
La pintura merece párrafo propio. La jurisprudencia menor mayoritaria considera que tras 4-5 años de ocupación la pintura es mantenimiento que corresponde al arrendador. Pintar tras un contrato corto (1-2 años) por marcas razonables es difícil de defender en juicio; pintar tras un contrato largo, salvo daños extraordinarios documentados, tampoco. Una cláusula contractual del tipo “el inquilino devuelve el piso recién pintado” sin reparto razonable con la duración suele caer como abusiva.
Lo que nunca puedes descontar: cantidades por “molestias”, lucro cesante hipotético, comisión de la agencia que volverás a pagar, o multas por contrato no respetado si no están pactadas con cláusula penal expresa.
Procedimiento práctico para la devolución
Trabajar con una secuencia ordenada te ahorra discusiones. La que funciona, paso a paso:
- Visita conjunta y entrega de llaves. Cita presencial: recorrido por habitación con foto fechada, lectura de contadores (luz, agua, gas) y acta sencilla firmada con fecha, estado general y observaciones.
- Inventario contrastado. Si hiciste inventario al inicio (lo recomendable), compara con el estado actual. Sin inventario inicial, justificar daños es más difícil — actúa con prudencia.
- Recopilación de justificantes en 7-15 días. Presupuestos por daños, última factura de suministros, certificado de la comunidad si hay derramas pendientes.
- Cálculo del saldo. Fianza inicial - retenciones documentadas = saldo a devolver, con los conceptos detallados uno a uno.
- Notificación al inquilino por burofax con acuse de recibo (o email con confirmación de lectura): fianza recibida, conceptos retenidos con justificante adjunto, saldo neto e IBAN solicitado.
- Transferencia del saldo dentro del mes. Conserva el justificante bancario.
- Cierre. Email final con “saldo finiquito, ninguna cantidad pendiente” si hay acuerdo; documentación organizada si hay discrepancia.
Si llevas dos o tres contratos a la vez, sostener este flujo en post-it y carpetas físicas es un foco de errores. En Plinthos asocias el importe de la fianza, las fotos del inventario, los justificantes de daños y la nota de retención al propio contrato; cuando llega la salida del inquilino tienes todo en una sola pantalla y exportas el detalle si te lo pide su abogado. Si quieres ver cómo se gestiona la entrega: mira cómo funciona.
Fianza depositada en el organismo autonómico
Si tu fianza está depositada en AVS (Madrid), INCASÒL (Cataluña), Conselleria de Hacienda (Comunidad Valenciana) u otro organismo, hay un paso adicional: solicitar la devolución del depósito al organismo, que normalmente reintegra al arrendador, que a su vez devuelve al inquilino una vez aplicadas las retenciones.
Los plazos de cada organismo son distintos del mes del art. 36.4 LAU:
- AVS Madrid reconoce el plazo de un mes desde la extinción del contrato y entrega de llaves para que el arrendador devuelva al inquilino, y articula la devolución del depósito al arrendador mediante el modelo correspondiente.
- INCASÒL devuelve la fianza mediante transferencia bancaria en un plazo máximo de 21 días desde la solicitud de devolución, según el procedimiento publicado.
La regla práctica: el plazo del art. 36.4 LAU no se suspende porque la fianza esté depositada. Tú sigues obligado a devolver al inquilino en un mes desde la entrega de llaves, aunque el organismo tarde más en reintegrarte el depósito. La gestión interna entre tú y el organismo no es oponible al inquilino.
Andalucía — cambio normativo en 2026: la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, deroga la obligación de depositar la fianza en AVRA. Para los contratos firmados antes del 24/01/2026 con fianza ya depositada, AVRA reintegrará al vencimiento del contrato y previa solicitud, según el régimen transitorio. Para los nuevos contratos firmados a partir de esa fecha, no hay depósito en AVRA: el arrendador conserva la fianza y la devuelve directamente al inquilino en el plazo del art. 36.4 LAU. La fianza como institución del art. 36.1 LAU (1 mensualidad en vivienda) sigue siendo obligatoria; lo que cambia es el depósito autonómico.
Si hay disputa: notificación, mediación y vía judicial
Cuando las cuentas no cuadran y el inquilino reclama, lo primero es agotar las vías extrajudiciales — no solo por ahorrar costas, sino porque desde abril de 2025 es requisito de procedibilidad para presentar demanda.
Notificación previa. Detalla las retenciones por burofax con acuse de recibo, adjunta presupuestos y facturas y propone una cantidad final. Da al inquilino un plazo razonable (15 días suele bastar) para aceptar o alegar. Si hay acuerdo, firma un finiquito mutuo y zanjáis.
MASC obligatorio. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige acreditar el intento previo de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (mediación, conciliación, negociación con abogado, oferta vinculante) antes de presentar demanda civil, incluida la reclamación de la fianza. Sin esa acreditación, la demanda se inadmite. La negociación documentada por burofax con propuesta concreta y la respuesta del inquilino suele admitirse en muchos juzgados como MASC.
Plazo de prescripción. La acción del inquilino para reclamar la fianza es una acción personal sometida al plazo general de 5 años del art. 1964 del Código Civil tras la reforma de la Ley 42/2015 (antes 15 años). Cuenta desde el vencimiento del mes del art. 36.4 LAU.
Vía judicial. Si la cantidad reclamada es ≤15.000 €, el procedimiento es juicio verbal (umbral elevado desde 20/03/2024 por el RDL 6/2023 y consolidado por la LO 1/2025). El inquilino puede intentar también un monitorio previo cuando reclama el saldo como cantidad líquida documentada. Si pierdes, te tocan principal + intereses legales desde el incumplimiento + costas si la condena es por toda la cuantía.
Comunidad de propietarios: si durante el contrato se aprobó una derrama extraordinaria que el contrato repercute expresamente al inquilino y queda pendiente al cierre, puedes retenerla de la fianza con el acta de la junta y el recibo de la comunidad. La cuota ordinaria y el mantenimiento general corresponden al arrendador.
Para los casos en los que la salida ocurre por desistimiento anticipado del inquilino antes de cumplir el contrato, las reglas de la fianza se cruzan con la posible indemnización por desistimiento: lo cubre desistimiento del inquilino: preaviso e indemnización LAU.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se cuenta exactamente el mes para devolver la fianza?
Desde la entrega efectiva de las llaves, no desde la fecha contractual de fin ni desde el último día de ocupación. Si firmasteis rescisión el 31 de mayo pero el inquilino te dio las llaves el 5 de junio, el mes va del 5 de junio al 5 de julio. Documenta la entrega con acta o burofax: si llegáis a juicio y no hay constancia, el juez puede tomar otra fecha distinta y los intereses se calculan sobre un período más largo.
El inquilino dejó la última mensualidad sin pagar. ¿Puedo aplicar la fianza directamente?
La fianza no es renta anticipada, pero cubre incumplimientos al término del contrato y la renta impagada es uno de ellos. La compensación está permitida cuando los créditos son recíprocos, líquidos, vencidos y exigibles (arts. 1195-1196 CC). La práctica más segura: notifica por escrito que aplicas X euros de fianza a la última mensualidad y los Y euros restantes los devuelves o descuentas con justificante. Si el inquilino acepta o no responde, la compensación queda consolidada; si la impugna, resuelve el juez, pero la posición del arrendador con compensación documentada suele ser sólida. Qué descuentos aguantan en juicio y cuáles caen lo detalla retención de la fianza: cuándo es legítima y qué pruebas pedir.
¿Tengo que devolver la fianza por transferencia o puedo hacerlo en efectivo?
La LAU no impone forma. La transferencia bancaria es la opción recomendable: deja rastro de fecha, importe y destinatario. Pide al inquilino el IBAN por escrito antes de transferir. Si insiste en efectivo, al menos firma un recibo con fecha, importe y DNI: si después niega haberlo recibido, te toca probar la entrega.
¿Qué pasa si el inquilino no me da el número de cuenta?
Si no facilita IBAN tras requerimiento escrito, la mora es suya. Conserva el burofax donde se lo pides. Si el plazo del mes vence sin respuesta, puedes recurrir a la consignación judicial (arts. 1176-1181 CC): depositas la cantidad en el juzgado y se la notificas, extinguiendo tu obligación de pago. Es vía rara para fianzas pequeñas, pero útil cuando el inquilino ha desaparecido o hay disputa.
¿Puedo retener la fianza si descubro daños después de devolver las llaves?
Difícil. La doctrina consolidada exige que las retenciones se justifiquen con base en el estado del piso al momento de la entrega, no en descubrimientos posteriores. Si aparecen daños ocultos días después, comunícalos por burofax inmediatamente con fotos fechadas y presupuestos. El juez valorará si son imputables al inquilino o sobrevenidos; la posición del arrendador es más débil que si los hubiera detectado en la visita conjunta — por eso la visita al recoger las llaves es decisiva. La importancia del inventario de entrada como punto de comparación está en inventario de entrega de la habitación: qué documentar.
¿Y si el contrato es por temporada o uso distinto de vivienda?
El mismo art. 36.4 LAU rige en ambos casos: un mes desde la entrega de llaves y devengo del interés legal sobre lo no restituido. La diferencia está en la cuantía (2 mensualidades en uso distinto, art. 36.1 LAU) y en el régimen de retenciones, más flexible en uso distinto por mayor libertad contractual. La constitución y cuantía la cubre fianza de alquiler: cuánto pedir y cómo gestionarla legalmente.
Resumiendo: un mes desde la entrega de llaves para devolver el saldo, justificación documentada de cualquier retención (la carga de la prueba es tuya por art. 217 LEC), interés legal del 3,25% en 2026 sobre lo no restituido a tiempo, MASC obligatorio antes de cualquier demanda desde abril de 2025 y prescripción de 5 años para la acción del inquilino. Los conflictos por fianza casi siempre se ganan o se pierden en la fase previa al juicio: con inventario, fotos, presupuestos y burofax bien hechos, la mayoría se resuelven sin pleito.
Si quieres llevar el cierre de cada contrato con todo en su sitio — fotos del inventario inicial y final, justificantes de daños, retenciones con notas y saldo neto al inquilino —, Plinthos lo gestiona dentro del propio contrato y conservas la trazabilidad si más tarde hay reclamación.
Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. Para casos específicos (retenciones controvertidas, reclamaciones judiciales, fianzas con depósito autonómico atrasado o cláusulas singulares) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios.