Retención de la fianza: cuándo es legítima y qué pruebas pedir
Cuándo retener la fianza al final del contrato: impagos, daños y limpieza. Carga de la prueba del arrendador (art. 217 LEC, art. 1563 CC) y documentos clave.
Alquilas un piso de dos habitaciones en Sevilla a una pareja durante tres años. El día de la entrega de llaves encuentras un agujero en el pliegue del salón, un quemazo en la encimera de la cocina y una factura de luz pendiente de 180 €. La fianza es de 700 € y el inquilino te pide el ingreso íntegro. Tú piensas en retener 450 €. ¿Aguanta en juicio o te toca devolverlo todo?
El arrendador solo puede retener parte de la fianza por cantidades ciertas, líquidas y documentadas: rentas y suministros impagados, daños superiores al desgaste por uso normal (art. 1561 y 1563 del Código Civil) y otros incumplimientos pactados. La carga de la prueba recae siempre sobre el arrendador (art. 217 de la LEC): sin fotos fechadas, inventario firmado, presupuestos y facturas, en el juzgado paga el casero.
En este artículo: qué retenciones aguantan, cuáles caen casi siempre, qué documentos necesitas para cada concepto, cómo notificar la liquidación y qué pasa si el inquilino reclama.
El principio: la fianza no es del arrendador
La fianza no es dinero “tuyo”: es una garantía en metálico que cubre incumplimientos concretos del inquilino al término del contrato. Si todo está al día, hay un mes desde la entrega de llaves para reintegrarla (art. 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos); transcurrido ese plazo, el saldo no restituido devenga el interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2025 y 2026 según el Banco de España.
Las obligaciones que justifican una retención son las del Código Civil y la LAU: pagar renta y suministros, conservar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia y devolverlo “tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable” (art. 1561 CC). Fuera de ese perímetro no hay descuento: ni pintura completa “para el próximo inquilino”, ni limpieza genérica, ni lucro cesante por los días en los que el piso esté vacío. Para la parte de constitución y cuantía, ver fianza de alquiler: cuánto pedir y cómo gestionarla legalmente.
Casos en los que sí puedes retener
Seis conceptos que, bien documentados, aguantan en mediación y en juicio verbal.
1. Rentas impagadas hasta la entrega de llaves
Incluido el mes parcial: si el inquilino entrega las llaves el día 18 y solo ha pagado hasta el mes anterior, te debe los 18 días pro rata. Retención sólida con contrato y extracto bancario del no abono. El art. 27.2.a) LAU configura el impago como causa de resolución, así que compensar con la fianza es la opción defensiva más segura.
2. Suministros pendientes a cargo del inquilino
Luz, agua, gas y telefonía facturados a nombre del arrendador y consumidos durante la ocupación. Para retener basta con la última factura del periodo y las lecturas de contadores en el acta de entrega de llaves. Si los contratos estaban a nombre del inquilino, las deudas son con la compañía y no son retenibles de la fianza.
3. Daños superiores al desgaste por uso normal
La referencia central es el art. 1563 CC: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. El art. 1563 CC establece una presunción a favor del arrendador (inversión de la carga de la prueba) sobre daños producidos durante la ocupación, salvo prueba contraria; el art. 1564 CC extiende esa responsabilidad al deterioro causado por las personas de su casa. El problema práctico no es el derecho — es probar el daño y diferenciarlo del uso normal:
| Concepto | Retenible | No retenible |
|---|---|---|
| Pared | Agujero grande mal tapado, grafiti, mancha permanente | Marcas finas de muebles, sigilado amarilleado |
| Suelo laminado | Quemazo, golpe profundo, hinchazón por agua | Rozaduras superficiales tras 3-4 años |
| Encimera / vitro | Rotura por golpe, quemadura permanente | Cal en juntas, brillo perdido |
| Puertas | Hoja agujereada, cerradura forzada | Manilla suelta, marca de pomo |
| Sanitarios | Lavabo rajado, cisterna rota | Cal en grifería |
La retención aguanta con fotos fechadas del inventario inicial del mismo punto, fotos fechadas en la entrega de llaves, inventario firmado por ambas partes, presupuesto del reparador (dos si el daño > 300 €) y factura del trabajo. Para daños relevantes (> 1.500 €), un informe técnico de arquitecto o perito vale en juicio mucho más que un presupuesto suelto.
4. Limpieza extraordinaria documentada
No es “limpieza profesional” para preparar el piso al siguiente inquilino — eso es gasto del arrendador. Retención legítima solo si el inmueble se devuelve en estado objetivamente inaceptable: animales no autorizados con necesidad de desinfección (heces, orines, pelo incrustado, olor); humo de tabaco con cláusula contractual de no fumar y manchas permanentes en techos; basura, muebles rotos o colchones no retirados. Siempre con fotos y factura de empresa de limpieza. 200 € por “limpieza” sin factura no pasan.
5. Pérdida de llaves, cambio de cerradura y reparaciones imputables
Si el inquilino no devuelve todas las llaves (puerta principal, trastero, garaje, buzón), por seguridad puedes cambiar la cerradura y retener el coste con relación de llaves entregadas y devueltas más factura del cerrajero. Una cerradura de seguridad instalada cuesta orientativamente 120-300 €; por encima el juez puede reducir la retención si es desproporcionada al riesgo real.
En la misma línea, el art. 21 LAU asigna al arrendador las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. Persianas reventadas, cerraduras forzadas, instalaciones manipuladas sin permiso: si pruebas la imputabilidad, la reparación entra; sin foto inicial o informe técnico, la posición es muy débil. Para entender bien dónde acaba tu obligación de conservar y empieza la del inquilino, conviene repasar quién paga las reparaciones (art. 21 LAU).
Casos en los que NO puedes retener
Los conceptos que más sentencias pierde el arrendador.
Desgaste por uso normal
Marcas de muebles, decoloración de la pintura, pequeñas rayas en el laminado, juntas de baño un poco amarillas tras tres años, grifería con cal: es uso conforme y entra en lo que el art. 1561 CC excluye (“lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo”). La fianza no lo cubre.
Pintura completa tras 4-5 años
La jurisprudencia menor mayoritaria considera la pintura periódica como mantenimiento ordinario a cargo del arrendador cuando el contrato ha durado lo suficiente para que las paredes envejezcan por el paso del tiempo (orientativamente, a partir de 4-5 años). Retener 500-900 € “por repintar todo el piso” tras un contrato largo es uno de los conceptos más tumbados en juzgados. Excepción: una pared concreta con mancha, agujero o pintada documentada con foto y presupuesto sí entra.
Daños sin inventario, “limpieza genérica” y cláusulas que escarmientan
Sin acta de entrada con fotos y firma de ambas partes, demostrar que un daño concreto fue causado por el inquilino se vuelve casi imposible: la presunción del art. 1563 CC ayuda al arrendador, pero opera si hay base probatoria del estado inicial. Igual con la limpieza: una nota de “se descuentan 150 € por limpieza” sin foto ni factura no aguanta.
Pactos del tipo “el piso se devuelve recién pintado” sin reparto razonable por la duración del contrato suelen caer como abusivos (art. 6 LAU sobre indisponibilidad de derechos del inquilino en vivienda habitual). Tampoco entra la comisión inmobiliaria — la Ley 12/2023 prohíbe repercutirla al inquilino — ni la gestión administrativa u honorarios del asesor del arrendador.
La carga de la prueba es tuya: qué tienes que tener en mano
El art. 217 LEC fija la regla general: quien afirma un hecho debe probarlo. En la retención de la fianza, el hecho a probar — la deuda, el daño, el impago — lo afirmas tú, arrendador. El inquilino no tiene que probar que el piso “estaba perfecto”; tienes tú que probar que estaba peor de lo razonable. El art. 1563 CC trabaja en el mismo sentido: presume la responsabilidad del inquilino salvo prueba de ausencia de culpa, pero esa presunción solo opera si antes demuestras la existencia y entidad del daño.
El paquete documental mínimo, por concepto:
| Tipo de retención | Documentos necesarios |
|---|---|
| Rentas impagadas | Contrato + extracto bancario del no abono + requerimientos previos |
| Suministros | Última factura del periodo + lectura de contador en acta de salida |
| Daños al inmueble | Inventario inicial firmado + fotos fechadas entrada y salida + presupuesto (2 si > 300 €) + factura |
| Limpieza extraordinaria | Fotos del estado de degradación + factura de empresa especializada |
| Cambio de cerradura | Acta de llaves entregadas + devueltas (con diferencia) + factura del cerrajero |
| Daños graves (> 1.500 €) | Todo lo anterior + informe técnico de arquitecto o perito |
| Derrama de comunidad | Recibo de la comunidad + acta de la junta |
Para daños relevantes, un informe técnico de un profesional colegiado cuesta orientativamente 300-800 € (hasta 1.000 € en casos complejos) pero cambia el equilibrio probatorio: en mediación o juicio verbal vale mucho más que tres presupuestos sueltos.
Plinthos guarda por contrato la fianza recibida, las fotos del inventario inicial y final, las facturas y las notas de retención asociadas al inquilino: cuando llega la salida, el paquete documental ya está montado para el burofax.
El procedimiento desde la entrega de llaves hasta el ingreso
La secuencia que minimiza disputas, paso a paso:
- Visita conjunta y entrega de llaves. Recorrido por habitaciones con fotos fechadas, lectura de contadores, relación de llaves devueltas, acta firmada con observaciones. Si el inquilino no comparece, convocatoria fehaciente con 7-10 días y visita con un testigo.
- Recopilación de justificantes en 7-15 días. Presupuestos y facturas por los daños, última factura de suministros, certificado de la comunidad si hay derrama atribuida.
- Cálculo del saldo. Fianza recibida − retenciones documentadas = saldo a devolver, concepto a concepto.
- Notificación por burofax con certificación de texto y acuse de recibo (o email con certificación). Es el medio fehaciente estándar en la práctica forense española.
- Transferencia del saldo dentro del mes del art. 36.4 LAU. Conserva el justificante bancario.
- Devuelve primero la parte no controvertida. Si retienes 250 € por daños documentados y la fianza es 700 €, transfiere los 450 € no controvertidos ya y discute por separado los 250 €. Bloquear toda la fianza por una discusión parcial es la vía rápida para que un juez aplique intereses sobre toda la cantidad.
Si la fianza está depositada en AVS Madrid, INCASÒL Cataluña o similar, los plazos del organismo son distintos del mes del art. 36.4 LAU pero no suspenden tu obligación frente al inquilino: devuelves en plazo legal aunque el organismo tarde más en reintegrarte. Para el caso andaluz, ver requisitos de depósito de fianza por comunidad autónoma — la Ley 5/2025 de Andalucía deroga el depósito obligatorio en AVRA desde el 24/01/2026.
Si el inquilino reclama: del burofax al juzgado
El inquilino que no acepta la liquidación responde casi siempre con un burofax de su abogado o de una asociación de inquilinos pidiendo la devolución íntegra más intereses y costas. Cuatro reglas clave.
MASC obligatorio antes de demanda. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, exige acreditar el intento previo de un Medio Adecuado de Solución de Controversias (mediación, conciliación, negociación con abogado, oferta vinculante confidencial) antes de presentar demanda civil. La reclamación de fianza está incluida. Una negociación documentada por burofax con propuesta concreta y respuesta del inquilino se admite por muchos juzgados como MASC acreditado.
Juicio verbal o monitorio. Para reclamaciones de cantidad hasta 15.000 €, el procedimiento es juicio verbal (umbral elevado por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, desde el 20/03/2024). El inquilino puede usar también el proceso monitorio (arts. 812-818 LEC) cuando reclama el saldo como cantidad líquida documentada; si te opones, se transforma en verbal. Las personas físicas están exentas de tasa judicial.
Plazo de prescripción: 5 años. Tras la reforma de la Ley 42/2015, el art. 1964 del Código Civil fija el plazo general de prescripción de las acciones personales en 5 años (no 15 como antes). La acción del inquilino para reclamar la fianza cuenta desde el vencimiento del mes del art. 36.4 LAU. Conserva el paquete documental al menos 5 años desde la entrega de llaves.
Si pierdes: principal retenido indebidamente + intereses legales (3,25%) desde la mora + costas si la condena es por toda la cantidad. Regla práctica: retén solo cantidades ciertas y documentadas, o devuelve todo.
Errores comunes que cuestan dinero
- Retener sin notificación escrita. Llamada o WhatsApp no es notificación; sin burofax o email con certificación, en juicio se presume que no hubo liquidación.
- No hacer inventario inicial. Es el error que más sentencias pierde: sin inventario fotográfico firmado, probar la imputabilidad es casi imposible.
- Bloquear toda la fianza por daños inferiores a su cuantía. Fianza 700 €, daños documentados 200 €: retener todo lleva al juez a ordenar la devolución con intereses sobre la cantidad íntegra.
- Confundir desgaste con daño. Marcas finas, suelos rozados, juntas amarillas: el art. 1561 CC los excluye. Retener aquí lleva al monitorio con costas en contra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo retener la fianza si no firmé inventario al inicio?
Sí, pero la probabilidad de éxito baja mucho. La presunción del art. 1563 CC sigue jugando a tu favor, pero opera si demuestras antes la entidad del daño y un mínimo de estado inicial. Para daños macroscópicos puedes intentarlo con testigos o evidencias indirectas; para daños “discutibles” sin inventario inicial pierdes casi siempre.
¿Qué entiende la jurisprudencia por “desgaste por uso normal”?
Los criterios mayoritarios de las audiencias provinciales consideran desgaste normal: marcas de muebles, decoloración de pintura tras 3-4 años, juntas amarillas, pequeñas rayas en laminado, cal en grifería. No son desgaste: agujeros grandes, quemaduras, golpes profundos, sanitarios rotos, cerraduras forzadas, manchas permanentes por humo o humedad imputable.
¿Puedo retener la pintura del piso tras un contrato de 5 años?
Salvo daños concretos documentados con foto, no. La pintura completa periódica es mantenimiento ordinario a cargo del arrendador cuando el contrato es largo. La retención que aguanta es la de una pared con un daño identificable (mancha, agujero, pintada), no la repintura general.
¿La retención por humo de tabaco siempre es legítima?
Solo con dos condiciones acumulativas: el contrato prohíbe expresamente fumar y tienes documentación fotográfica del daño concreto (manchas permanentes, factura de ozonización). Sin cláusula contractual de prohibición, fumar es uso conforme al art. 1561 CC y no se descuenta.
¿Y si el inquilino no me da el IBAN para devolverle el saldo?
Si tras requerimiento por burofax no facilita IBAN, la mora es suya. Pasado el plazo del mes, puedes recurrir a la consignación judicial (arts. 1176-1181 CC) (o vía notarial tras la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria): depositas la cantidad en el juzgado o ante notario y se la notificas, extinguiendo tu obligación de pago y deteniendo el devengo de intereses.
Resumiendo: retén solo por rentas y suministros impagados, daños superiores al desgaste (arts. 1561 y 1563 CC), limpieza extraordinaria con factura, cambio de cerradura por llaves no devueltas y reparaciones imputables (art. 21 LAU). Olvida la pintura general tras contrato largo, las cuotas sin factura y las cláusulas que escarmientan al inquilino. La carga de la prueba es tuya (art. 217 LEC): inventario inicial firmado, fotos fechadas, presupuestos y facturas, informe técnico para daños relevantes. Burofax con liquidación voz a voz, transferencia inmediata de la parte no controvertida en el mes del art. 36.4 LAU, MASC obligatorio antes de demanda (LO 1/2025) y prescripción de 5 años (art. 1964 CC).
Si quieres dejar de buscar fotos y facturas entre el móvil, el correo y carpetas físicas, en Plinthos llevas cada contrato con su fianza, su inventario y sus retenciones en una sola pantalla: cuando llega la salida del inquilino el paquete documental está montado, voz a voz, listo para el burofax.
Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. Para casos específicos (retenciones controvertidas, daños valorados por encima de la fianza, reclamaciones ya en mediación o juzgado, contratos con cláusulas singulares) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios.