Depósito de fianza por CCAA: dónde, cuándo y cómo en 2026

Firmas un contrato en Madrid el 1 de junio, cobras la fianza el mismo día y crees que has terminado. Tres meses después te llega un aviso: tenías que haber depositado esa mensualidad en la Agencia de Vivienda Social en 30 días, y ahora se aplica un recargo del 2%. Si vivieras en Barcelona el plazo sería de 2 meses; en Sevilla, hasta hace nada, era AVRA, pero desde el 24 de enero de 2026 la cosa ha cambiado.

El depósito autonómico de la fianza es la obligación de ingresar la mensualidad cobrada al inquilino en el organismo de tu comunidad autónoma, en un plazo concreto, usando un modelo concreto. La fianza está fijada por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 36: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. Pero el dónde y cómo se deposita lo regula cada CCAA, y las reglas no son iguales.

En este artículo: qué dice la LAU sobre el depósito, qué tienes que hacer en cada comunidad (Madrid, Cataluña, Valencia, Andalucía, País Vasco, Galicia y resto), los errores que paga caros el arrendador particular y cómo cambia el caso de Andalucía tras la Ley 5/2025.

Lo que dice la LAU sobre el depósito (art. 36)

El art. 36 de la LAU fija dos cosas y deja la tercera a las CCAA.

Lo que fija la LAU directamente:

• Importe de la fianza (art. 36.1): “una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
• Devolución por parte del arrendador (art. 36.4): un mes desde la entrega de llaves, y el saldo no restituido “devengará el interés legal”.

Lo que la LAU deja en manos de las comunidades autónomas:

• La obligación de depositar la fianza recibida en un organismo autonómico y las condiciones (plazo, modelo, recargo). Cada CCAA legisla su propio régimen y nombra un organismo gestor.

Por eso un arrendador de Madrid hace un trámite, uno de Barcelona otro, y uno de Sevilla, desde enero de 2026, ninguno. La fianza la cobras siempre tú al inquilino y la guardas tú hasta el final del contrato; lo que cambia es si además tienes que pasar por un organismo público intermedio durante la vida del contrato.

Aclaración importante para evitar confusiones: la fianza obligatoria del art. 36.1 LAU (1 mes vivienda, 2 uso distinto) es lo que se deposita en el organismo autonómico. Las garantías adicionales del art. 36.5 LAU (aval bancario, depósito extra, fiador, hasta 2 mensualidades) no se depositan: se quedan en tu poder o en el banco. Si quieres profundizar en este punto, consulta también: Garantías adicionales al alquiler: aval, depósito extra, fiador.

Comunidad por comunidad: organismo, plazo, recargo

Vamos a las seis grandes. El resto se trata más abajo.

Madrid — Agencia de Vivienda Social (AVS)

• Organismo: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (antes IVIMA).
• Plazo de depósito: 30 días hábiles desde la firma del contrato.
• Modelo: tramitación telemática (incluido el nuevo Modelo 254 para devolución).
• Recargo fuera de plazo: 2% sobre el importe de la fianza si ingresas con retraso, 5% si ha pasado más de un año desde la firma.
• Plazo de devolución por AVS al arrendador: 1 mes desde la extinción del contrato y entrega de llaves.
• Base normativa: Decreto 181/1996 de la Comunidad de Madrid.

La frase literal de la web oficial: “El ingreso de la fianza fuera de dicho plazo conllevará un recargo del 2%, o del 5% si hubiese transcurrido más de un año” (Comunidad de Madrid, fianzas de arrendamiento).

Cataluña — INCASÒL (Institut Català del Sòl)

• Organismo: INCASÒL (Institut Català del Sòl).
• Plazo de depósito: 2 meses desde la formalización del contrato. La obligación recae sobre el arrendador.
• Modelo: tramitación electrónica del Modelo 2 (depósito) y Modelo 3 (devolución) a través del portal fiances.incasol.gencat.cat.
• Régimen de incumplimiento: el Decret 147/1997 prevé un régimen de infracciones administrativas. A diferencia de Madrid, no es un recargo proporcional automático sobre el importe; es un procedimiento sancionador que puede acabar en multa.
• Plazo de devolución por INCASÒL al arrendador: máximo 21 días por transferencia bancaria tras solicitar la devolución.
• Base normativa: Llei 13/1996, de 29 de juliol + Decret 147/1997, de 10 de juny.

Frase literal: “La persona arrendadora es quien tiene que depositar la fianza en el plazo de dos meses, a contar desde la formalización del contrato de alquiler” (INCASÒL).

Comunidad Valenciana — Conselleria de Hacienda (Tesorería GVA)

• Organismo: Conselleria de Hacienda, Tesorería de la Generalitat Valenciana (sección Fianzas Urbanas).
• Modalidades: Régimen General (depósito uno a uno) y Régimen de Concierto (entidades autorizadas con liquidación semestral).
• Modelo 805: no sirve para depositar una fianza normal de arrendamiento. El Modelo 805 es la autoliquidación semestral del Régimen de Concierto, reservado a entidades autorizadas. La propia Conselleria lo dice: “NO VALIDO PARA LAS FIANZAS DE ARRENDAMIENTO NORMALES”.
• Régimen General: depósito en la Tesorería de la Generalitat Valenciana siguiendo el procedimiento ordinario que publica la Conselleria.

Si eres un arrendador particular con una vivienda en Valencia, Alicante o Castellón, lo tuyo es el Régimen General, no el Modelo 805. Este es uno de los errores más típicos que cometen quienes copian formularios de una página antigua o de un foro.

Andalucía — AVRA y el cambio de la Ley 5/2025

Aquí hay una novedad importante.

• Antes del 24 de enero de 2026: depósito obligatorio de la fianza en AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía), en el plazo de 1 mes desde la firma, mediante Modelo 806.
• Desde el 24 de enero de 2026: la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (BOE-A-2026-423, en vigor un mes después de su publicación en BOJA) deroga la obligación de depositar la fianza en AVRA. Las fianzas ya ingresadas se devolverán al arrendador al vencimiento del contrato y previa solicitud.

Qué significa esto en práctica:

• Si firmaste antes del 24/01/2026 y ya depositaste la fianza en AVRA: tu dinero sigue allí. Cuando el contrato termine, solicitas la devolución a AVRA y te la reintegran (régimen transitorio).
• Si firmas a partir del 24/01/2026: ya no estás obligado a depositar en AVRA. Sigues cobrando la fianza al inquilino según el art. 36 LAU y la guardas tú hasta el final del contrato, pero sin pasar por el organismo autonómico.

La aclaración oficial está en la propia ley: “Las fianzas se devolverán al vencimiento del contrato y previa solicitud” (Ley 5/2025, disposiciones relativas a AVRA).

País Vasco — Servicio Bizilagun

• Organismo: Servicio Bizilagun (Gobierno Vasco, Departamento de Vivienda), gestor operativo del depósito en el Sistema Vasco de Vivienda Etxebide.
• Plazo de depósito: 1 mes desde la formalización del contrato (desde el visado en VPO).
• Recargo: 2% (depósito voluntario fuera de plazo) / 10% (depósito tras requerimiento expreso de la administración). El incumplimiento tras requerimiento constituye infracción leve sancionable con multa de 300 a 3.000 € (art. 85.j Ley 3/2015).
• Base normativa: Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco + Decreto 42/2016, de 15 de marzo.
• Forma: tramitación telemática o presencial en los Servicios Bizilagun de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa.

Galicia — IGVS (Instituto Galego da Vivenda e Solo)

• Organismo: Instituto Galego da Vivenda e Solo, que centraliza el depósito de fianzas de arrendamiento en Galicia.
• Procedimiento: telemático a través de la Xunta. Plazo y modelo concretos: consulta la web del IGVS antes de presentar.

Resto de comunidades

En Castilla y León, Aragón, Asturias, Cantabria, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra la situación es variable: algunas tienen organismo propio, otras han suavizado o eliminado la obligación. Antes de firmar, consulta el portal autonómico de vivienda de tu comunidad: lo que vale para Madrid no vale necesariamente para Logroño.

Tabla resumen de las grandes CCAA

Comunidad	Organismo	Plazo de depósito	Recargo / sanción	Devolución al arrendador
Madrid	AVS (Comunidad de Madrid)	30 días hábiles	Recargo 2% (≤1 año) / 5% (>1 año)	1 mes
Cataluña	INCASÒL	2 meses	Régimen de infracciones (Decret 147/1997)	21 días
Valencia	Conselleria de Hacienda (Tesorería GVA)	Régimen General ordinario	Sanciones según normativa autonómica	Según procedimiento
Andalucía (contratos anteriores 24/01/2026)	AVRA	1 mes (régimen anterior)	Sanciones régimen anterior	Devolución a vencimiento, previa solicitud
Andalucía (contratos desde 24/01/2026)	Derogado (Ley 5/2025)	Sin depósito obligatorio	No aplica	No aplica
País Vasco	Servicio Bizilagun (Gobierno Vasco)	1 mes desde formalización	Recargo 2% (voluntario) / 10% (con requerimiento) — Ley 3/2015	Según procedimiento
Galicia	IGVS	Telemático (consulta vigente)	Sanciones según normativa autonómica	Según procedimiento

Esta tabla es una guía rápida; los detalles operativos pueden cambiar. Verifica siempre en el portal oficial de tu CCAA antes de presentar.

Cómo se hace en la práctica

Cada comunidad tiene su trámite, pero el flujo es parecido.

1. Cobra la fianza al inquilino antes o en el momento de la firma.
2. Identifica el organismo competente de tu CCAA (AVS, INCASÒL, GVA, IGVS, Bizilagun, etc.).
3. Accede al portal telemático: Madrid en gestion.madrid.org, Cataluña en fiances.incasol.gencat.cat (Modelo 2 / Modelo 3), Valencia en hisenda.gva.es, Andalucía (transitorio) en juntadeandalucia.es.
4. Rellena el formulario con datos del contrato, importe y partes, y realiza el ingreso dentro del plazo. Guarda el justificante: es la prueba de cumplimiento y lo necesitarás para pedir la devolución al final.

Si llevas dos o tres pisos, este papeleo se acumula. En Plinthos vinculas el importe del depósito a cada contrato, archivas el justificante autonómico como documento adjunto y al cierre tienes en una sola pantalla cuánto se cobró, cuándo y dónde se depositó. Cómo lo gestiona Plinthos →

Errores comunes del arrendador particular

Cinco fallos de manual que se ven en consultas reales.

1. No depositar la fianza porque “es solo un piso y nadie se entera”. El organismo se entera al cruzar datos con Hacienda o con el contrato registrado, y el resultado es recargo (Madrid) o expediente sancionador (Cataluña).
2. Depositar fuera de plazo. En Madrid son 30 días hábiles; pasarse implica un 2% si reaccionas dentro del año y un 5% si te despistas más. Cantidades pequeñas en un solo contrato, pero con varios pisos se suman.
3. Confundir la fianza obligatoria con las garantías adicionales. La fianza del art. 36.1 (una mensualidad) se deposita. Las garantías adicionales del art. 36.5 (aval, depósito extra, fiador, hasta dos mensualidades más) no se depositan: se quedan contigo. Mezclarlas y depositarlo todo es un error frecuente; el organismo solo gestiona la primera mensualidad obligatoria.
4. Usar el Modelo 805 en Valencia para una fianza normal. El Modelo 805 es para Régimen de Concierto (entidades autorizadas, liquidación semestral). Para un arrendador particular con un contrato normal, no es la vía.
5. No solicitar la devolución al organismo al cerrar el contrato. La fianza no vuelve sola a tu cuenta. En todas las CCAA con depósito obligatorio hay que presentar una solicitud (telemática o presencial). Si no la pides, el dinero se queda allí.

La devolución por parte del organismo

Cuando termina el contrato y le entregas las llaves al inquilino, tú le devuelves la fianza (o lo que queda tras descuentos legítimos) en el plazo de 1 mes que marca el art. 36.4 LAU. Si te retrasas, devenga interés legal. Si quieres entrar en detalle en este punto, consulta también: Devolución de la fianza: plazo de 1 mes, intereses y disputas.

Aparte de eso, si depositaste en el organismo autonómico, tienes que solicitar tú la devolución a ese organismo para recuperar el dinero que tenían en custodia. Los plazos:

• Cataluña (INCASÒL): 21 días desde la solicitud, por transferencia bancaria.
• Madrid (AVS): aproximadamente 1 mes desde la solicitud (Modelo 254 telemático).
• Andalucía (AVRA, régimen transitorio): devolución al vencimiento del contrato y previa solicitud, en el plazo previsto por AVRA.
• Resto: consulta el plazo concreto en el portal del organismo.

El flujo correcto es: devuelves al inquilino dentro del mes legal con dinero tuyo (o con la fianza si la conservas en cuenta) y, en paralelo, solicitas al organismo autonómico la devolución de la cantidad que tenían. No esperes a que el organismo te pague para entonces devolver al inquilino: te puedes comer los intereses legales.

El caso especial de Andalucía: qué hacer según fecha de contrato

Tras la Ley 5/2025, en Andalucía hay tres situaciones:

• Contrato firmado antes del 24/01/2026, fianza ya depositada en AVRA: el dinero está en AVRA. Cuando el contrato termine, presentas la solicitud de devolución conforme al régimen transitorio y reintegra. Tú devuelves al inquilino dentro del mes legal.
• Contrato firmado antes del 24/01/2026, fianza NO depositada en AVRA (por olvido): zona delicada. Habla con un asesor o con AVRA para regularizar; la obligación existía en el momento de la firma y la nueva ley no convalida incumplimientos anteriores.
• Contrato firmado a partir del 24/01/2026: ya no hay que depositar. Cobras la fianza, la guardas tú durante el contrato y la devuelves en el plazo de 1 mes del art. 36.4 LAU al final.

El importe de la fianza sigue siendo el del art. 36.1 LAU. Lo que cambia es el paso intermedio por AVRA, no el derecho del inquilino.

Preguntas frecuentes

¿El depósito autonómico es lo mismo que la fianza?

No. La fianza es el importe que cobras al inquilino y que recoge el art. 36 LAU (una mensualidad en vivienda). El depósito autonómico es la obligación de ingresar esa fianza en el organismo competente de la CCAA durante la vida del contrato. La fianza es la misma en toda España; el depósito autonómico varía.

¿Qué pasa si firmo un contrato en Madrid y vivo en Sevilla?

Lo que cuenta es la ubicación del inmueble, no la del arrendador. Si el piso está en Madrid, depositas en AVS Madrid; si está en Sevilla y firmas antes del 24/01/2026, era AVRA. La residencia fiscal del arrendador no cambia el organismo competente.

¿Puedo recuperar el recargo del 2% si lo pago tarde y luego termino el contrato bien?

No. El recargo es por el incumplimiento del plazo de depósito, no por la fianza en sí. Al cerrar el contrato recuperas la fianza que depositaste, pero el recargo ya está perdido.

¿Si el inquilino no pagó alguna mensualidad, puedo descontarlo del depósito y no devolver nada al organismo?

Lo que descuentes (rentas impagadas, daños documentados) se lo restas al inquilino al hacer la liquidación final, no al organismo. Al organismo le pides la devolución íntegra de lo que tienes depositado: ese dinero es tuyo, no del inquilino. Lo que retengas es una cuestión entre tú y el inquilino, documentada con pruebas.

¿La fianza se actualiza cada año como la renta?

El art. 36.2 LAU permite actualizar la fianza solo cuando el contrato se prorroga más allá de la duración inicialmente pactada. Durante los 5 años (o 7 si arrendador es persona jurídica) de duración mínima del art. 9.1 LAU, la fianza se queda en la cantidad inicial. Si te interesa el detalle, consulta también: Fianza de alquiler: cuánto pedir y cómo gestionarla legalmente.

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El depósito autonómico es uno de esos trámites que se olvidan hasta que llega el aviso de recargo. La regla práctica: en cuanto firmas un contrato, mira el portal de vivienda de tu CCAA, identifica el plazo (30 días hábiles en Madrid, 2 meses en Cataluña, vario en el resto), haz el ingreso telemático y guarda el justificante con el contrato. Si llevas más de un piso, conviene tenerlo todo trazado en un solo sitio para no perder fechas ni papeles. Cómo Plinthos guarda contrato, fianza y documentos juntos →

Las leyes citadas son aplicables a la fecha de publicación de este artículo. La normativa autonómica de fianzas cambia con frecuencia (especialmente Andalucía tras la Ley 5/2025). Para casos concretos consulta el portal oficial de tu CCAA o un asesor jurídico.