Garantías adicionales al alquiler: aval, depósito extra, fiador

Alquilas una habitación a 400 € en Madrid a un estudiante recién llegado de Murcia. No tiene nómina, no tiene historial bancario y la madre te dice “yo respondo”. Tú piensas en pedir aval bancario, fianza extra, o que la madre firme como fiadora. ¿Qué se puede pedir y qué no, sin que en juicio te lo tumben?

Las garantías adicionales a la fianza en un alquiler de vivienda habitual en España son refuerzos del cumplimiento del contrato — aval bancario, depósito en metálico extra o fiador personal — permitidos por el art. 36.5 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), con un tope cuantitativo introducido por el Real Decreto-ley 7/2019: en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta. La fianza del art. 36.1 LAU (una mensualidad) sigue siendo obligatoria y se suma a estas garantías.

En este artículo: qué tipos de garantía existen, cuál encaja con cada perfil, qué no puedes pedir aunque te lo ofrezcan, y cómo evitar cláusulas que parecen sólidas y luego un juzgado anula.

Qué dice el art. 36.5 LAU sobre las garantías adicionales

El art. 36.5 LAU es el marco legal de todo lo que pongas en el contrato más allá de la fianza ordinaria. La redacción tras la reforma del RDL 7/2019 es clara: en arrendamientos de hasta 5 años de vivienda (o 7 si el arrendador es persona jurídica), se podrá pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario adicional a la fianza en metálico, pero el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Cuatro implicaciones prácticas que conviene tener claras:

1. El tope son dos mensualidades, contadas sobre la renta inicial. Si el alquiler son 700 €, la garantía adicional total no puede superar 1.400 € en valor, sumando aval, depósito extra y/o fiador.
2. El tope es de “valor de la garantía”, no de número de garantías. Puedes combinar dos garantías distintas, pero la suma de su valor económico no debe rebasar las dos mensualidades.
3. Aplica a vivienda habitual, no a uso distinto, ni con la misma rigidez en contratos pactados por encima de 5/7 años. En alquiler de local o uso distinto las garantías deben ser proporcionadas al riesgo, no una sanción encubierta.
4. Lo que exceda del tope es nulo, no todo el contrato. Si pactas garantías por valor superior a dos mensualidades en vivienda habitual, lo que excede es nulo (art. 6 LAU sobre indisponibilidad de derechos del inquilino), pero el resto del contrato sigue siendo válido.

Antes de la reforma de 2019 no había tope expreso y se veían avales por 6, 12 o más mensualidades. Hoy no se sostiene en vivienda habitual.

Tipos de garantías adicionales legales

La LAU no enumera los tipos: dice “cualquier tipo de garantía”. En la práctica del alquiler residencial español hay tres caminos habituales, más un complementario que conviene entender bien.

Garantía	Cómo funciona	Coste para el inquilino	Tope (vivienda habitual hasta 5/7 años)
Depósito en metálico extra	Inquilino entrega 1-2 mensualidades adicionales en efectivo o transferencia.	Inmovilizar el dinero durante el contrato.	Máx. 2 mensualidades
Aval bancario	El banco se compromete a pagar al arrendador hasta cierta cantidad si el inquilino incumple.	Comisión anual orientativa del aval (variable según entidad y perfil); suelen aplicarse además comisión de apertura y de estudio.	Máx. 2 mensualidades de valor garantizado
Fiador personal	Tercero (familiar, pareja) firma como garante con su patrimonio.	Cero directo; responsabilidad si hay impago.	Encaja en el tope si se cuantifica; jurisprudencia exige proporcionalidad
Seguro de impago de alquiler (SIA)	Contratado y pagado por el arrendador. Cubre rentas impagadas y a veces daños.	Lo paga el arrendador, no el inquilino.	No es garantía del inquilino — no computa en el tope

Aval bancario

El banco se compromete a pagar al arrendador hasta una cantidad determinada si el inquilino incumple. Hay dos modalidades: a primera demanda (el banco paga sin discutir si el arrendador presenta el aval con un escrito alegando incumplimiento) y subsidiaria (el banco solo paga tras acreditar haber intentado cobrar al inquilino). Para alquiler residencial conviene siempre pedir a primera demanda: el banco no discute, en lugar de discutirlo todo.

El coste para el inquilino depende de la entidad y del perfil: comisión anual sobre el importe avalado (variable según banco), más comisión de apertura y, en algunas entidades, comisión de estudio. Además, el banco suele exigir contragarantía equivalente inmovilizada en cuenta o depósito a plazo. Es la garantía más sólida para el arrendador, pero la que más fricción crea para el inquilino — por eso suele reservarse a perfiles con capacidad económica. Para ejecutar el aval no se demanda al inquilino sino al banco: aval original más documentación del incumplimiento, y en el modelo a primera demanda el banco paga en días.

Depósito en metálico extra

La fórmula más simple y la que mejor encaja con perfiles sin acceso a aval bancario. El inquilino entrega una o dos mensualidades adicionales por transferencia, y tú las custodias hasta el final, igual que la fianza ordinaria. Dos puntos:

• No se ingresa en el organismo autonómico de fianzas (AVS Madrid, INCASÒL en Cataluña, Conselleria en Valencia). Esos organismos custodian solo la fianza obligatoria de una mensualidad. El depósito adicional lo custodias tú, idealmente en cuenta separada, con justificante de la transferencia.
• Devolución y compensación: mismas reglas que la fianza ordinaria. Daños o impagos descuentan con justificación documentada; el resto se devuelve.

Vedi también fianza de alquiler: cuánto pedir y cómo gestionarla legalmente para el régimen del art. 36.1 LAU, que se acumula al depósito extra.

Fiador personal (afianzamiento)

Un tercero — típicamente un familiar con ingresos estables — firma el contrato como garante y responde con su patrimonio si el inquilino incumple. Lo regula el Código Civil, arts. 1822 y siguientes: el art. 1822 CC define la fianza como aquel contrato por el que uno se obliga a pagar o cumplir por un tercero si éste no lo hace.

Por defecto, la fianza civil es subsidiaria: el fiador puede oponer el beneficio de excusión del art. 1830 CC, exigiendo al acreedor que primero demande al deudor principal y ejecute sus bienes antes de ir contra él. Para el arrendador eso significa pleito doble. Por eso en los contratos de alquiler se pacta que el fiador responde solidariamente, renunciando al beneficio de excusión: el art. 1831 CC contempla expresamente que la solidaridad excluye la excusión. La renuncia, en sí, no es abusiva; sí puede serlo una renuncia ilimitada en tiempo o cuantía, o redactada en términos que el fiador no podía entender al firmar.

Antes de aceptar un fiador, verifica solvencia: nómina de los últimos 3-6 meses, última declaración del IRPF, empadronamiento y, en su caso, titularidad de inmueble libre de cargas. Sin esa documentación, la firma del fiador puede no valer mucho cuando haya que ejecutar.

Seguro de impago de alquiler (SIA)

No es una garantía del inquilino, pero conviene aclararlo porque se confunde. El SIA es una póliza que el arrendador contrata para sí mismo: pagas tú la prima y la aseguradora cubre rentas impagadas (a veces también gastos jurídicos y daños) durante un periodo limitado, típicamente 12-18 meses según la póliza, y casi siempre tras haber iniciado la demanda de desahucio.

Tres cosas que no son el SIA:

• No es Visale. Visale es un sistema público francés (Action Logement) que no existe en España.
• No sustituye la fianza del art. 36.1 LAU ni computa en el tope de garantías adicionales.
• No puedes cargárselo al inquilino. La prima la paga el arrendador. Repercutirla al inquilino se interpreta como sobrecoste de la renta y distorsiona el régimen del IPC.

El SIA tiene sentido como complemento, no como sustituto, sobre todo con inquilinos a los que no puedes pedir aval o fiador.

Lo que no se puede pedir aunque te lo ofrezca el inquilino

En la práctica de pequeños arrendadores aparecen cláusulas que el inquilino acepta — a veces propone — y que un juzgado anularía sin trámite:

1. Fianza superior a una mensualidad en vivienda habitual. El art. 36.1 LAU es taxativo. Si el contrato dice “fianza: 3 mensualidades”, lo que excede es nulo (art. 6 LAU). Si quieres garantía adicional, llámala por su nombre y respeta el tope del art. 36.5.
2. Garantía adicional por encima de dos mensualidades en vivienda habitual hasta 5/7 años. Da igual que sea aval, depósito extra, fiador cuantificado o una mezcla: lo que exceda es nulo.
3. Pago anticipado de varias mensualidades como “garantía”. Pedir 6 o 12 mensualidades por adelantado bajo la etiqueta de “anticipo no recuperable” es una forma encubierta de superar el tope del art. 36.5. Si su función económica es asegurar el cumplimiento, se reconvierte legalmente en garantía adicional y queda sujeta al límite.
4. Cláusulas penales desproporcionadas o indemnizaciones por desperfectos a tanto alzado. “Si abandonas antes de tiempo, pierdes 4 mensualidades” o “200 € por pared a repintar” se modulan en juicio: los daños se acreditan con factura al final, no con tarifa anticipada.
5. Aval ilimitado o renuncia genérica del fiador a “todo derecho”. La Audiencia Provincial modula el aval al periodo del contrato y al tope del art. 36.5. La renuncia del fiador al beneficio de excusión, explícita y razonable, es válida (art. 1831 CC); una renuncia genérica sin acotación puede ser declarada abusiva, sobre todo si el fiador es consumidor.

Una nota sobre el Bono Alquiler Joven: es una ayuda pública para arrendatarios de 18 a 35 años regulada por el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero (Plan Estatal de Vivienda 2022-2025). Cubre hasta 250 €/mes para alquileres de hasta 600 €/mes en vivienda completa (ampliable hasta 900 € por la CCAA en zonas con costes superiores) o 300 €/mes por habitación (ampliable hasta 450 €). La cobra el inquilino, no el arrendador, y no es una garantía a tu favor: no entra en el tope del art. 36.5 LAU.

Cómo elegir la garantía según el perfil del inquilino

No hay fórmula universal, pero sí patrones que funcionan:

• Estudiante sin nómina: fiador familiar con nómina o IRPF estable y, si es posible, propiedad libre de cargas. El riesgo se concentra en la documentación del fiador, no en el aval.
• Profesional joven con indefinido: aval bancario por dos mensualidades o, si la entidad no lo da fácil, depósito extra de una a dos mensualidades.
• Profesional temporal o autónomo: aval bancario si la entidad accede, o SIA por parte del arrendador.
• Senior o jubilado: depósito extra o fiador. La pensión suele ser estable; basta con una garantía cómoda.
• Expatriado sin historial bancario español: aval bancario es prácticamente imprescindible, porque ni hay scoring crediticio español ni un fiador local fácil.
• Familia con dos rentas estables: una mensualidad de depósito extra suele bastar. Pedir aval bancario completo puede ser desproporcionado y echar para atrás al inquilino.

En todos los casos: documenta lo que tengas (nóminas, IRPF, vida laboral) antes de firmar, no después. Una garantía sin solvencia detrás vale poco. Y la garantía es solo la mitad del filtro: la otra mitad es seleccionar al inquilino sin discriminar, aplicando criterios económicos objetivos e iguales para todos los candidatos.

Si llevas varios contratos a la vez, con fianzas, avales, depósitos extras y fiadores distintos, mantener la pista de qué está dónde se vuelve farragoso. En Plinthos asocias al contrato el importe de la fianza y los documentos justificativos (PDF/JPEG/PNG hasta 20 MB): copia del aval, nómina del fiador, justificante del depósito extra. Si te interesa cómo se gestiona: mira cómo funciona.

Riesgos prácticos al ejecutar la garantía

Una garantía bien firmada no es lo mismo que una garantía fácil de cobrar:

1. Aval bancario a primera demanda: el más rápido. Presentas el aval original con un escrito que acredita el incumplimiento y el banco paga en días.
2. Aval bancario subsidiario: el banco exige acreditar haber intentado la vía contra el inquilino — sentencia o al menos demanda. En tiempos se acerca al fiador personal.
3. Fiador solidario: con renuncia al beneficio de excusión, demandas conjuntamente a inquilino y fiador y ejecutas contra cualquiera. Si el fiador tiene nómina, embargo de salario proporcional (art. 607 LEC); si es propietario, embargo registral.
4. Depósito extra: lo tienes tú y compensas con la deuda al final, con justificación documentada. Aplica el régimen del art. 36.4 LAU, incluido el interés legal del 3,25% sobre saldo no devuelto en plazo (Banco de España, tipo prorrogado por LPGE 2023). Vedi también devolución de la fianza: plazo de 1 mes, intereses y disputas.
5. Seguro de impago: la aseguradora suele exigir demanda interpuesta. Cobertura limitada por póliza — lee la letra pequeña.

Una nota autonómica: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, deroga la obligación de depositar la fianza en AVRA. Afecta solo a la fianza del art. 36.1 LAU; las garantías adicionales del art. 36.5 LAU nunca se han depositado en el organismo autonómico y se siguen custodiando por el arrendador.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir aval bancario y fiador a la vez?

Sí, siempre que la suma de su valor no exceda de dos mensualidades de renta en vivienda habitual hasta 5/7 años (art. 36.5 LAU). Lo habitual es no acumular: si tienes aval bancario por dos mensualidades, un fiador adicional aporta poco frente al banco. Si combinas, cuantifica cada cosa en el contrato para que el tope sea verificable.

El inquilino me ofrece seis meses por adelantado en lugar de aval. ¿Lo acepto?

Con cuidado. Si el pago anticipado funciona económicamente como garantía (lo retienes y descuentas, o lo pierde si incumple), se asimila a garantía adicional y queda sujeto al tope de dos mensualidades. Lo limpio: renta del mes en curso + fianza ordinaria + máximo dos de garantía adicional bien pactada. Más allá de eso, riesgo.

El Bono Alquiler Joven cuenta como garantía a mi favor

No. Es una ayuda al arrendatario regulada en el RD 42/2022 dentro del Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Cubre hasta 250 €/mes para alquileres de hasta 600 €/mes en vivienda completa o 300 €/mes por habitación (ampliables hasta 900 € o 450 € respectivamente cuando la CCAA lo declara). La paga la administración al inquilino, no a ti, y no entra en el tope del art. 36.5 LAU.

¿Puedo exigir que el inquilino pague el seguro de impago que yo contrato?

No directamente. La prima del SIA la paga el arrendador. Si pactas que el inquilino te reembolse la prima, se interpreta como sobrecoste de la renta, lo que afecta al régimen del IPC del art. 18 LAU. Si la prima te resulta cara, repercútela en la renta inicial dentro de los límites del mercado y de las normas autonómicas en zona tensionada, pero no como reembolso etiquetado.

Si el aval bancario caduca a los 12 meses y el contrato dura 5 años, ¿qué hago?

Muchos bancos emiten avales por un año renovable. En el contrato conviene pactar expresamente que el inquilino mantenga el aval vigente durante toda la duración del contrato y sus prórrogas, presentando la renovación antes del vencimiento. El incumplimiento puede pactarse como causa de resolución. Sin esa cláusula, te quedas sin garantía adicional a partir del año 2.

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Resumiendo: en vivienda habitual hasta 5/7 años puedes acumular fianza de una mensualidad + garantía adicional de hasta dos mensualidades, en forma de aval bancario, depósito extra, fiador solidario o combinación. Más allá no se sostiene en juicio. Elige según el perfil del inquilino — fiador familiar para estudiantes, aval bancario para expatriados y temporales, depósito extra para perfiles estables — y documenta solvencia antes de firmar, no después.

Si quieres llevar el control de fianzas y garantías adicionales sin acabar con un Excel y tres carpetas de papel — importe, fecha, tipo de garantía, documento del fiador, copia del aval, vencimientos —, Plinthos lo gestiona dentro de cada contrato, con documentos asociados y notas para cuando llegue el cierre.

Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. Para casos específicos (avales redactados de forma compleja, fiadores con renuncias dudosas, garantías por encima del tope que ya están firmadas) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios.