Contrato indefinido LAU: duración 5+3 años explicada

Tienes un piso en Valencia, firmas un contrato de un año con un inquilino que viene a trabajar y al cabo de doce meses te dice que se queda. Te preguntas si puedes subirle la renta, pedirle que se vaya o exigir un nuevo contrato. La respuesta corta: probablemente no, porque ese contrato es de 5 años aunque pusieras “un año” en la firma.

El contrato indefinido de la LAU es el arrendamiento de vivienda habitual regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que impone una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) por imperativo del art. 9.1 LAU, más una prórroga obligatoria de hasta 3 años más por aplicación del art. 10 LAU. Eso es el famoso “5+3”: no es opcional, no se pacta, no se renuncia.

En este artículo vas a ver: cuándo aplica el régimen 5+3 y cuándo no, cómo funcionan los preavisos al final del periodo, qué reducción IRPF puedes aplicar si declaras esa renta como vivienda habitual, y qué cambia si tu piso está en zona tensionada declarada.

Qué significa 5+3 en la LAU

El esquema del art. 9.1 y art. 10 de la Ley 29/1994 funciona así: pactes lo que pactes en el contrato, si la duración inicial es inferior a 5 años (o 7 si firmas como sociedad), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo legal. Llegado el día del vencimiento de los 5 (o 7) años, si ninguna de las partes lo comunica conforme a los plazos legales, se activa la prórroga obligatoria de hasta 3 años más, año por año, del art. 10.

En la práctica: tu inquilino tiene derecho a quedarse hasta 8 años (10 si tu eres persona jurídica) si quiere. No es un capricho del legislador: es el equilibrio que el Real Decreto-ley 7/2019 quiso restablecer tras la reforma de 2013, que había bajado la duración mínima a 3 años.

Detalles que se suelen pasar por alto:

• La duración mínima rige aunque hayas firmado un contrato a un año. El plazo pactado solo cuenta a favor del inquilino, no del arrendador.
• El inquilino sí puede irse antes (con preaviso de 30 días si han pasado al menos 6 meses, art. 11 LAU). Tú no puedes echarlo salvo causa legal.
• El cómputo arranca desde la fecha del contrato (o entrega de llaves, si es posterior y así se documenta).

Cuándo NO aplica el régimen 5+3

Aquí está la trampa donde más arrendadores se queman. El régimen 5+3 protege solo a la vivienda habitual del art. 2 LAU. Si el uso no encaja en esa definición, la duración la pactas tú con margen real. Los tres casos típicos:

Tipo de contrato	Régimen aplicable	Duración real
Vivienda habitual (art. 2 LAU)	Título II LAU	5+3 obligatorio
Uso distinto / temporada (art. 3 LAU)	Título III LAU	La pactada, sin mínimo
Habitación (jurisprudencia mayoritaria)	Código Civil art. 1543 y ss. + supletorio LAU	La pactada

El alquiler de temporada exige una causa real y documentada: traslado laboral, estudios, tratamiento médico, beca. No vale poner “temporada” en el encabezado y esperar que cuele. Lo desarrollamos en Contrato de alquiler temporal: cuándo se puede usar, porque la Ley 12/2023 endureció el control sobre el llamado fraude de temporada.

El alquiler por habitación tampoco cae en el 5+3, según la línea mayoritaria de las Audiencias Provinciales, porque el inquilino no instala su vivienda habitual en el sentido pleno: usa una estancia más zonas comunes. Si alquilas por habitaciones a estudiantes en Salamanca o Granada y firmas con cada uno por separado, no aplicas LAU vivienda. Más detalle en Contrato de alquiler de habitación: qué incluir y qué evitar.

Otros casos donde NO aplica el 5+3:

• Vivienda suntuaria con superficie superior a 300 m² o renta inicial superior a 5,5 veces el SMI anual (art. 4.2 LAU, las partes pactan libremente).
• Vivienda de protección oficial sujeta a régimen especial.
• Arrendamiento por temporada turística (Decretos autonómicos, no LAU).

Preavisos: qué tienes que comunicar y cuándo

Aquí se rompen muchos contratos. El régimen 5+3 no funciona con silencios: hay tres momentos donde la falta de comunicación dispara prórrogas automáticas que luego no puedes deshacer.

Final del periodo mínimo (5 o 7 años)

Si no quieres que el contrato siga, tienes que comunicar al inquilino la no renovación con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento de los 5 (o 7) años. El inquilino, si es él quien no quiere renovar, debe avisar con al menos 2 meses (art. 9.1 LAU).

Si no avisas: salta la prórroga obligatoria del art. 10 (hasta 3 años más).

Final de la prórroga obligatoria (año 8 o 10)

Una vez dentro de los 3 años de prórroga, si ninguna parte comunica la no renovación con al menos 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino) de antelación a cualquiera de las anualidades, el contrato sigue prorrogándose año a año hasta agotar el plazo de 3 años máximo (art. 10 LAU).

Final del año 8 (o 10)

Aquí sí termina el régimen forzoso. A partir de ese punto, si ninguno comunica y el inquilino sigue, entras en tácita reconducción del Código Civil (arts. 1566 y 1581 CC): prórrogas por años, meses o días según la unidad de pago de la renta, pero ya en régimen mucho más débil para el inquilino.

Necesidad del arrendador antes de los 5 años

Hay una excepción importante (art. 9.3 LAU): si después del año 1 necesitas la vivienda para ti, tus familiares en primer grado o tu cónyuge en caso de divorcio, puedes recuperarla. Requisitos: lo tienes que prever expresamente en el contrato, comunicarlo con al menos 2 meses de antelación, y la ocupación efectiva tiene que producirse en 3 meses desde la salida del inquilino. Si no la ocupas, el inquilino tiene derecho a reinstalarse o a indemnización.

Cambio de inquilino durante el contrato

Si tu inquilino se va y otra persona quiere ocupar su lugar (cesión), o se divorcia y se queda el cónyuge (subrogación), o pretende realquilar una habitación (subarriendo), las reglas son específicas: lo cubre cesión y subrogación del contrato de alquiler: cuándo es legal.

IRPF: la reducción que cambia las cuentas

Que el contrato sea de vivienda habitual no es solo carga; también te da acceso a la reducción del art. 23.2 LIRPF, modificada por la Ley 12/2023 para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

Supuesto	Reducción IRPF
Contrato vivienda habitual estándar (post 26/05/2023)	50%
Vivienda rehabilitada en los 2 años previos al contrato	60%
Zona tensionada + alquiler a joven 18-35 años	70%
Zona tensionada + rebaja de renta ≥5% sobre contrato anterior	90%
Contratos firmados antes del 26/05/2023 (transitorio)	60%

Importante: la reducción se aplica al rendimiento neto positivo declarado correctamente. Si no declaras o lo descubre Hacienda en una comprobación, pierdes la reducción y entras en sanciones. Y la reducción solo funciona si el inmueble es vivienda habitual del inquilino: alquiler turístico fuera, alquiler de temporada fuera, locales fuera.

Gastos deducibles antes de aplicar la reducción (art. 23.1 LIRPF): intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, suministros si los pagas tú, amortización del 3% anual sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral excluido suelo (art. 14 RIRPF).

Si pierdes la pista a quién pagó qué mes, quién está al día y quién no, la reducción es difícil de defender porque te falta soporte. En Plinthos, el inquilino marca el pago con foto del recibo, tu confirmas o rechazas con motivo, y a fin de año tienes el histórico de pagos por contrato. Si quieres ver cómo, mira cómo funciona.

Errores comunes con el contrato indefinido

1. Firmar a “un año renovable” pensando que puedes no renovar al año. No funciona. El inquilino tiene derecho al 5+3 aunque el papel diga un año. Si quieres uso distinto, justifica la causa y firma temporal correctamente.

2. Olvidar el preaviso de 4 meses. Pasada esa fecha, el contrato se prorroga 3 años más. He visto arrendadores en Bilbao que querían vender el piso en el año 6 y se encontraron con un inquilino dentro hasta el año 8 porque avisaron con 2 meses.

3. Pactar prohibición de prórroga. Es nula. Cualquier cláusula que recorte derechos del inquilino respecto al Título II LAU se tiene por no puesta (art. 6 LAU).

4. Subir la renta libremente cada año. La actualización solo procede si está pactada (art. 18 LAU) y, desde 2025, está topada por el IRAV (Índice de Referencia para Actualización de Vivienda) publicado por el INE para contratos firmados después del 26/05/2023. La mecánica de cálculo y notificación está en actualización del IPC en el alquiler: cómo se aplica en 2026.

5. Usar la cláusula del art. 9.3 (necesidad familiar) sin documentar la ocupación. Si recuperas el piso “para tu hija” y luego lo realquilas a otro, el inquilino desalojado puede reclamar daños o reinstalación. La ocupación tiene que ser real, en 3 meses, y por uno de los familiares previstos.

6. No actualizar la fianza al renovar. Durante los 5/7 años iniciales no puedes subir la fianza (art. 36.2 LAU). Solo a partir de la primera prórroga puedes exigir actualización según renta. Muchos lo intentan en el año 2 y es nulo.

Zonas tensionadas: lo que cambia desde la Ley 12/2023

Si tu piso está en un municipio o área declarada como zona de mercado residencial tensionado por la Comunidad Autónoma correspondiente (Cataluña fue la primera, en marzo de 2024; a fecha de hoy también tienen zonas tensionadas declaradas Euskadi —incluyendo Bilbao, Donostia y Vitoria—, Navarra —incluyendo Pamplona— y Galicia; la lista se actualiza por resoluciones del Ministerio de Vivienda publicadas en el BOE), aplican reglas extra del art. 17.7 LAU introducidas por la Ley 12/2023:

• Renta inicial en nuevo contrato: no puede exceder del límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (Resolución 8 abril 2025, operativo a través del portal SERPAVI del Ministerio de Vivienda).
• Gran tenedor: si eres titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales (o más de 1.500 m² construidos residenciales, excluidos garajes y trasteros), aplican los topes del índice. En zona tensionada concreta, la definición puede bajar a 5 inmuebles del ámbito.
• Renovación: en zonas declaradas tensionadas, el inquilino tiene derecho a una prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años (art. 10.3 LAU). Adicionalmente, el art. 10.2 LAU prevé una prórroga extraordinaria de 1 año para inquilinos en situación de vulnerabilidad social/económica acreditada (cuando el arrendador es gran tenedor).

Si eres pequeño arrendador (1-3 pisos) en una ciudad que aún no ha declarado zona tensionada, en la práctica la Ley 12/2023 te afecta sobre todo por el lado fiscal (reducciones del 70-90% si entras en zona tensionada) y por el IRAV en actualizaciones, no por topes a la renta inicial.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar un contrato de 1 año aunque sepa que el inquilino se quedará más?

Puedes, y de hecho es lo habitual. Solo tienes que saber que la duración real será mínimo 5 años por imperativo del art. 9.1 LAU si el inquilino quiere prorrogarse. El “1 año” del contrato es la primera anualidad, no el final.

¿Si el inquilino paga tarde puedo no renovar al año 5?

Si avisas con 4 meses de antelación, sí puedes no renovar al cumplir los 5 años sin necesidad de motivo. Lo que no puedes es echarlo antes del año 5 por retraso aislado: el impago habilita resolución solo si es persistente y vía judicial (art. 27.2.a LAU). Una mensualidad atrasada no es causa de resolución automática.

¿La prórroga de 3 años se aplica también si firmé antes de 2019?

No exactamente. Los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 se rigen por la redacción de la LAU vigente entonces: duración mínima 3 años, prórroga 1 año. Solo los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019) tienen el 5+3 actual.

¿Qué pasa si dejo pasar el preaviso por error?

Salta la prórroga automática. Si estabas en el año 5 y querías recuperar el piso, el contrato sigue 3 años más. La única salida es esperar al final del año 8 (o 10) y avisar entonces, o que el inquilino se vaya por su cuenta. No hay marcha atrás unilateral.

¿Puedo subir la renta cada año dentro del 5+3?

Solo si está pactado en el contrato y respetando el límite legal. Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, el techo es el IRAV publicado por el INE (no el IPC como antes). Si el contrato no dice nada sobre actualización, no puedes subir la renta durante esos 5 años.

¿Y si el inquilino destroza el piso, puedo terminar antes del año 5?

Sí, pero por vía judicial. Los daños dolosos en la finca y las obras no consentidas son causa de resolución del contrato (art. 27.2.d LAU). Necesitas documentar (fotos, peritaciones, comunicaciones escritas) y demandar. No basta con cambiarle la cerradura ni con un burofax: en España todo desalojo pasa por el juez.

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El 5+3 no es un detalle del contrato: es la estructura que define lo que vas a vivir los próximos 8 años con cada inquilino. Lo importante es saber cuándo aplica (vivienda habitual) y cuándo no (temporada con causa real, habitaciones, suntuaria), qué preavisos respetar y qué reducción IRPF aprovechar.

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Las leyes citadas (Ley 29/1994 LAU, Real Decreto-ley 7/2019, Ley 12/2023, Ley 35/2006 IRPF) están actualizadas a la fecha de publicación de este artículo. Para casos concretos (controversias, desahucios, cláusulas complejas) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios. Este contenido es informativo y no sustituye al asesoramiento profesional.