Desahucio por impago: tiempos y costes reales en España (2026)
Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por impago de renta en España: requerimiento, juicio verbal, enervación, vulnerabilidad y lanzamiento, paso a paso.
Tienes un piso alquilado en Valencia a 750 €/mes. El inquilino paga puntual durante un año; al decimocuarto mes empieza a retrasarse, al decimosexto deja de pagar. Llevas cuatro meses sin cobrar, le has llamado diez veces, te dice “la semana que viene”. Quieres recuperar el piso. ¿Cuánto vas a tardar y cuánto te va a costar?
El desahucio por impago de renta es el procedimiento judicial que permite al arrendador resolver el contrato y recuperar la vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas (art. 27.2.a de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). Se tramita por juicio verbal ante el juzgado de primera instancia (art. 250.1.1.º LEC) y, salvo enervación o suspensión por vulnerabilidad, suele resolverse en 6-12 meses, llegando a 12-18 meses en Madrid y Barcelona.
En este artículo: la causa legal, el requerimiento previo, cómo funciona el juicio verbal, la enervación, los tiempos reales en 2026, los costes que pagas tú y el lanzamiento final.
La causa legal: art. 27.2.a LAU
El artículo 27 de la LAU enumera las causas por las que puedes resolver el contrato. La primera, y de lejos la más usada por pequeños arrendadores, es el impago:
“La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”
La causa no es solo el impago de la renta en sentido estricto. También sirve el impago de las cantidades asimiladas según contrato: suministros, comunidad, IBI repercutido, y también la fianza o su actualización (art. 27.2.b LAU).
La jurisprudencia exige que el impago sea real y persistente, no un retraso aislado. Un mes sin pagar suele bastar para presentar la demanda; cinco días de retraso en un único mes no. Esperar siete u ocho meses tampoco te conviene: cuanta más deuda acumules, más difícil será cobrarla aunque ganes el juicio.
No confundas el impago con otras causas de finalización del contrato, como el desistimiento del inquilino. Vale la pena repasar el régimen general del contrato indefinido LAU de duración 5+3 años y el cuadro del desistimiento del inquilino con preaviso e indemnización LAU para tener claro cuándo aplica cada vía.
Antes del juicio: requerimiento fehaciente
Antes de presentar la demanda, te interesa requerir formalmente al inquilino. No es un trámite obligatorio en todos los supuestos del desahucio, pero sí muy recomendable por tres motivos:
- Bloquea la enervación posterior (ver más abajo). Si requeriste de forma fehaciente con más de 30 días de antelación a la demanda y no pagó, el inquilino pierde el derecho a enervar la acción.
- Resuelve muchos casos sin pleito: un burofax serio consigue lo que ninguna llamada.
- Construye prueba documental del impago y de tu requerimiento.
Las dos vías clásicas: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (Correos, 35-45 € en 2026), opción más usada por su relación coste/eficacia; o requerimiento notarial (120-250 €), con valor probatorio más fuerte para casos complejos.
Qué debe decir el requerimiento: las rentas concretas no pagadas (meses, importes, total adeudado), la cuenta de ingreso, un plazo razonable (10-15 días) y la advertencia de que, si no se paga en plazo, iniciarás acciones judiciales para resolver el contrato, recuperar la vivienda y reclamar lo debido.
MASC obligatorio (desde 3/4/2025 — LO 1/2025): antes de presentar la demanda, debes acreditar un intento de Medio Adecuado de Solución de Controversias (mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial). Sin esta acreditación la demanda será inadmitida. El burofax con propuesta de pago puede servir como MASC si está debidamente formulado — la plantilla y el calendario combinado están en MASC y desahucio por impago: oferta vinculante paso a paso.
Juicio verbal de desahucio: el procedimiento
El desahucio por impago se tramita por juicio verbal especial según el art. 250.1.1.º LEC. Es un procedimiento más rápido que el ordinario, diseñado precisamente para arrendamientos.
Conviene aclarar una confusión muy frecuente: desahucio y monitorio no son lo mismo.
| Procedimiento | Para qué sirve | Base legal |
|---|---|---|
| Desahucio por impago (juicio verbal) | Resolver el contrato y recuperar la vivienda + reclamar las rentas debidas | art. 250.1.1.º LEC |
| Proceso monitorio | Solo reclamar deuda dineraria (no recupera la vivienda) | arts. 812 y ss. LEC |
| Reclamación de cantidad por juicio verbal | Reclamar deudas ≤ 15.000 € (rentas, daños, fianza) | art. 250.2 LEC (umbral elevado por RDL 6/2023) |
El monitorio (arts. 812 y ss. LEC) sirve para pedir el cobro de una deuda dineraria documentada, pero no recupera por sí solo la posesión de la vivienda. Para desahuciar tienes que ir por el juicio verbal del art. 250.1.1.º LEC. Lo habitual y más eficaz es acumular las dos acciones: desahucio + condena al pago de las rentas debidas y las que se devenguen hasta el lanzamiento.
Sobre cuantías: desde el 20 de marzo de 2024, tras el RDL 6/2023, el umbral del juicio verbal por cuantía se elevó de 6.000 € a 15.000 €. Cuando reclamas solo cantidad (rentas, daños, fianza no devuelta) por la vía del art. 250.2 LEC, si no supera 15.000 € sigue siendo juicio verbal, más rápido y sin abogado/procurador obligatorio hasta 2.000 €.
Pasos típicos de un desahucio
- Presentación de la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar de la vivienda, con contrato, justificantes de impago y requerimiento previo si lo hiciste.
- Decreto de admisión y requerimiento al inquilino: 10 días para pagar todo, oponerse alegando motivos tasados o desalojar voluntariamente. Si no hace nada, se le tiene por opuesto y se señala la vista.
- Vista oral: ambas partes, prueba practicada, sentencia.
- Sentencia estimatoria: resolución del contrato, lanzamiento y condena al pago.
- Lanzamiento: ejecución material del desalojo.
Enervación: el comodín que el inquilino tiene una sola vez
Un detalle que muchos arrendadores ignoran y que cambia las cuentas. El art. 22.4 LEC permite al inquilino enervar la acción de desahucio pagando todo lo debido antes de la vista, deteniendo el procedimiento y manteniendo el contrato.
Lo importante para ti:
- Solo se puede enervar una vez por contrato. Si el inquilino ya enervó antes en este mismo contrato, ya no puede repetirlo: aunque pague, el desahucio sigue.
- No procede la enervación si requeriste fehacientemente al menos 30 días antes de la demanda y no pagó en plazo. Por eso el burofax previo es tan rentable: te protege contra la enervación de última hora.
- Si el inquilino enerva válidamente (paga todo + costas), el contrato continúa, pero ya ha gastado su única bala.
Es una espada de doble filo: a veces sirve para cobrar de golpe rentas atrasadas; otras alarga el problema porque el inquilino vuelve a impagar sabiendo que ya no podrá enervar.
Tiempos reales en 2026: 6-12 meses, hasta 18 en ciudades grandes
Los tiempos varían mucho según el tribunal, la comunidad autónoma, la carga del juzgado y si hay enervación, oposición, suspensión por vulnerabilidad o cualquier incidencia procesal.
Lo que se ve en la práctica en 2026 (cifras orientativas, no garantizadas):
| Tramo | Duración media |
|---|---|
| Presentación → admisión + requerimiento al inquilino | 1-3 meses |
| Requerimiento → vista oral | 3-6 meses |
| Vista → sentencia | 1-2 meses |
| Sentencia → lanzamiento | 1-3 meses |
| Total medio nacional | 6-12 meses |
| Madrid, Barcelona y otras grandes | 12-18 meses |
Los plazos pueden alargarse con oposición formal, vacaciones judiciales, suspensiones por vulnerabilidad o recursos contra la sentencia (apelación a la Audiencia Provincial).
Plinthos no te acelera el juicio, pero sí te da algo que pesa mucho en estos casos: tener documentado mes a mes quién pagó, quién no, con qué retraso y con qué justificante. Cuando llegas al juzgado con el histórico claro, la demanda se redacta antes y la prueba está lista.
Vulnerabilidad y suspensiones: ojo a la Ley 12/2023
El RDL 11/2020 (escudo social COVID), prorrogado sucesivamente y actualizado por el RDL 2/2026, introdujo la posibilidad de suspender lanzamientos arrendaticios por vulnerabilidad acreditada económica y social. Esa medida se ha ido prorrogando y en 2026 sigue produciendo efectos en muchos desahucios.
Cambio 2026 importante: el RDL 2/2026 (vigor 5/2/2026) excluye al arrendador titular de 2 o menos viviendas de la obligación de suspensión por vulnerabilidad del inquilino. Si eres pequeño arrendador con ≤2 pisos, el procedimiento NO se suspende automáticamente. Pendiente de ratificación parlamentaria.
A esto se ha sumado la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que introduce dos elementos importantes para el procedimiento:
- Comunicación a servicios sociales: la demanda debe incluir información sobre si el inquilino podría estar en situación de vulnerabilidad; los servicios sociales pueden ser notificados para valorar la situación.
- Carga adicional si eres “gran tenedor”: la ley define al gran tenedor como persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos residenciales o superficie superior a 1.500 m² (excluidos garajes y trasteros); en zonas tensionadas, la definición puede particularizarse a 5 o más inmuebles. Si entras en esa categoría hay trámites adicionales (acreditación de intento de conciliación o intermediación).
Para el pequeño arrendador con 1-3 pisos no eres gran tenedor, pero el procedimiento puede igualmente suspenderse varios meses si el inquilino acredita vulnerabilidad. Eso no anula tu derecho a desahuciar; lo aplaza. Por eso, en cuanto detectes impago, no esperes meses pensando que se arreglará solo.
Costes del desahucio: qué pagas tú
Los costes varían según el caso y el despacho, pero hay un orden de magnitud realista para un desahucio típico de pequeño arrendador en 2026:
| Concepto | Coste orientativo | Notas |
|---|---|---|
| Burofax previo con acuse y certificación | 35-45 € | Por requerimiento. Recomendado. |
| Requerimiento notarial (alternativa) | 120-250 € | Solo si optas por esta vía |
| Abogado | 600-1.800 € | Varía por comunidad y complejidad |
| Procurador | 200-500 € | Obligatorio en desahucio |
| Tasa judicial | 0 € | Personas físicas exentas desde el 1 de marzo de 2015 (RDL 1/2015) |
| Lanzamiento (auxilio judicial, cerrajero, etc.) | 150-400 € | Adelantas tú; suele ser repercutible al condenado |
| Total típico | 1.000-3.000 € | Sin contar las rentas no cobradas durante el proceso |
Tres aclaraciones:
- Las personas físicas están exentas de tasa judicial desde el 1 de marzo de 2015 (Real Decreto-ley 1/2015): pequeño arrendador particular = sin tasa al presentar la demanda.
- Si el inquilino es condenado en costas, en teoría te las paga él. En la práctica, si tampoco te paga la renta, cobrarlas depende de si tiene patrimonio embargable o nómina sobre la que ejecutar.
- Las rentas no cobradas durante el proceso son el coste real más grande: 6-12 meses a 750 €/mes son 4.500-9.000 € que probablemente no recuperes íntegros. Por eso conviene actuar pronto en lugar de “esperar a ver”.
Sobre los intereses: si la sentencia condena al inquilino al pago de rentas, esas cantidades pueden devengar el interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2025 y 2026 (tipo prorrogado de la LPGE 2023).
Si quieres una herramienta para llevar al día los pagos, los recibos y los justificantes mientras el procedimiento se prepara, puedes ver cómo funciona Plinthos paso a paso: generación automática del pago el día 1 de cada mes, el inquilino confirma con foto del justificante y tú aprueba o rechazas con motivo. Cuando llegas al juzgado, todo el histórico está en un sitio.
El lanzamiento: la última fase
Si la sentencia es firme y el inquilino no se ha ido voluntariamente, se procede al lanzamiento: desalojo material con asistencia judicial. El juzgado señala fecha y hora, el letrado de la administración de justicia se persona (normalmente con policía y cerrajero si no abre) y te entrega la posesión legal del piso.
Aspectos a tener presentes:
- El inquilino puede pedir aplazamiento del lanzamiento si acredita vulnerabilidad: puede añadir varios meses al calendario.
- Si quedan bienes dentro, el juzgado fija un plazo para que los retire; pasado el plazo, pueden considerarse abandonados.
- Daños: revisa el estado del piso el mismo día del lanzamiento, haz fotos y, si hay daños, podrás reclamarlos en ejecución (también contra la fianza retenida).
Una vez recuperado el piso, conviene revisar el contrato siguiente para añadir o ajustar cláusulas: indemnización por desistimiento, requerimiento previo de 30 días para activar la pérdida de enervación, mejor identificación del avalista.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo de impago necesito para desahuciar?
Técnicamente, un solo mes impagado ya activa la causa del art. 27.2.a LAU. En la práctica, los juzgados son más flexibles si han transcurrido dos o tres mensualidades, porque queda más claro que es un impago real y no un retraso puntual. Si esperas mucho más (6-8 meses), la deuda acumulada será grande y difícil de cobrar, aunque ganes.
¿Puedo cortar la luz o el agua al inquilino que no paga?
No. Cortar suministros, cambiar la cerradura o entrar sin permiso a la vivienda es una vía de hecho ilegal, aunque el inquilino te deba seis meses. Puede acarrear denuncia por coacciones e incluso responsabilidad penal. La única vía válida es la judicial: requerimiento, demanda, sentencia y lanzamiento.
¿Qué pasa si el inquilino paga justo antes del juicio?
Si es la primera vez que enerva en este contrato y no le requeriste fehacientemente con 30 días de antelación, puede pagar todo lo debido y el procedimiento se detiene: el contrato continúa. Si ya enervó antes en este contrato, o si le requeriste correctamente con 30 días y no pagó en plazo, el desahucio sigue adelante aunque ahora ponga el dinero encima de la mesa.
¿La tasa judicial la pago yo?
No, si eres persona física. Las personas físicas están exentas de la tasa judicial desde el 1 de marzo de 2015 (Real Decreto-ley 1/2015) y por tanto no pagas nada al presentar la demanda al juzgado. Sí pagas abogado, procurador y, en su caso, burofax o notario. Si tu arrendamiento lo gestiona una sociedad, entonces sí habría tasa.
¿Puedo pedir que me paguen el alquiler que se devengue durante el juicio?
Sí. En la demanda puedes pedir la condena del inquilino al pago de las rentas vencidas y las que se devenguen hasta el lanzamiento efectivo. Es una de las ventajas del juicio verbal de desahucio. Cobrar luego ese dinero ya es otra cuestión y depende del patrimonio del condenado.
El desahucio por impago no es ni rápido ni barato, pero es el único camino legal para recuperar la vivienda. Tres reglas que casi siempre salen rentables: actuar pronto (un mes, no seis), requerir por burofax antes de demandar (te blinda frente a la enervación) y llevar el histórico de pagos documentado desde el principio.
Si quieres tener cada cobro y cada justificante en un sitio listo para el juzgado, puedes ver las funcionalidades de Plinthos y probarlo gratis durante 14 días.
Las leyes citadas (LAU, LEC, Ley 12/2023, RDL 6/2023) están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. Los tiempos y costes son medias orientativas: cada juzgado y cada caso son distintos. Para situaciones concretas (oposición compleja, vulnerabilidad acreditada, grandes deudas) consulta con un abogado o con una asociación de propietarios.