Verbilligte Vermietung an Angehörige: 50- und 66-Prozent-Grenze

Vermietest du eine Wohnung oder ein Zimmer verbilligt an Angehörige, hängt der volle Werbungskostenabzug an einer einzigen Zahl: dem Verhältnis deiner Miete zur ortsüblichen Marktmiete. Ab 66 Prozent ziehst du die Kosten voll ab — ohne weitere Prüfung. Zwischen 50 und unter 66 Prozent nur bei positiver Überschussprognose. Unter 50 Prozent kürzt das Finanzamt anteilig.

Das ist die klassische Familienkonstellation: Eltern kaufen eine Wohnung am Studienort, das Kind zieht ein und zahlt eine symbolische Miete. Oder umgekehrt — das erwachsene Kind vermietet ein Zimmer an die Mutter. Steuerlich ist das vollkommen erlaubt, sogar attraktiv: Du erzielst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und kannst die laufenden Kosten und die AfA gegenrechnen. Aber wenn die Miete zu niedrig ist, behandelt das Finanzamt einen Teil der Nutzung als private Schenkung — und genau dieser Teil der Werbungskosten fällt weg.

Dieser Artikel zeigt dir, wo die beiden Schwellen liegen, wie du die Marktmiete sauber belegst, was eine Totalüberschussprognose ist und wie sich die Werbungskosten in drei typischen Szenarien konkret aufteilen.

§ 21 Abs. 2 EStG: die zwei entscheidenden Grenzen

Der Kern steht in § 21 Abs. 2 EStG. Das Gesetz arbeitet mit zwei Prozentwerten, gemessen an der ortsüblichen Marktmiete:

“Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.” (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG)

“Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.” (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG)

Daraus ergeben sich drei Bereiche. Die Mitte zwischen den beiden Schwellen — 50 Prozent bis unter 66 Prozent — regelt das Gesetz nicht direkt; hier greift die ständige Verwaltungspraxis und Rechtsprechung mit der Totalüberschussprognose.

Miete im Verhältnis zur Marktmiete	Folge für die Werbungskosten	Rechtsgrundlage
≥ 66 %	Voller Werbungskostenabzug, keine Prüfung nötig	§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG
50 % bis < 66 %	Voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose; sonst Aufteilung	Verwaltungspraxis zu § 21 Abs. 2 EStG
< 50 %	Zwingend Aufteilung in entgeltlichen/unentgeltlichen Teil — Werbungskosten anteilig gekürzt	§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG

Wichtig zur Einordnung: Bis zum Veranlagungszeitraum 2020 lag die einzige Grenze bei 66 Prozent — wer darunter blieb, musste immer aufteilen. Seit 2021 (eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2020) gibt es die mildere 50-Prozent-Schwelle plus die Prognose-Zone dazwischen. Wenn du also ältere Ratgeber liest, die nur von “66 %” sprechen, sind sie überholt.

Die Zielmarke für die meisten kleinen Vermieter ist klar: Miete bei mindestens 66 Prozent der Marktmiete ansetzen, dann ist die Sache wasserdicht, ohne Prognose-Rechnerei.

Wie du die ortsübliche Marktmiete sauber belegst

Die ganze Regel steht und fällt mit einer Zahl, die du nicht selbst festlegst: der ortsüblichen Marktmiete. Sie umfasst die Kaltmiete plus die umlagefähigen Betriebskosten — also die ortsübliche Warmmiete, nicht nur die Kaltmiete. Diesen Punkt übersehen viele und rechnen sich damit fälschlich unter die Grenze.

Drei gängige Wege, die Marktmiete nachzuweisen:

• Mietspiegel der Stadt (in München, Berlin, Köln, Leipzig und vielen Uni-Städten vorhanden). Ein qualifizierter Mietspiegel hat die stärkste Beweiskraft.
• Vergleichsangebote: drei bis fünf vergleichbare Inserate aus deiner Lage, Größe und Ausstattung, datiert und ausgedruckt.
• Sachverständigengutachten — aufwendig, lohnt nur bei großem Volumen oder Streit mit dem Finanzamt.

Bei einem einzelnen Zimmer wird es kniffliger, weil Mietspiegel sich auf ganze Wohnungen beziehen. Hier helfen Vergleichsinserate für WG-Zimmer in deiner Stadt am meisten. Wie du das Mietniveau für ein Zimmer einschätzt und worauf es beim gemeinsamen Wohnen ankommt, zeigt unser Leitfaden zum WG-Mietvertrag. Und wenn deine vereinbarte Miete über die Jahre hinter dem Markt zurückbleibt, droht ein schleichendes Abrutschen unter die 66-Prozent-Grenze — wie du regulär anpasst, steht in Mieterhöhung in Deutschland: Regeln, Fristen, Grenzen.

Mein Praxis-Tipp: Dokumentiere die Marktmiete zum Zeitpunkt des Mietbeginns und prüfe sie alle paar Jahre erneut. Steigt der Markt und deine Familienmiete bleibt gleich, kannst du irgendwann unbemerkt unter 66 Prozent rutschen — und verlierst rückwirkend Werbungskosten.

Die Totalüberschussprognose im Bereich 50 bis unter 66 Prozent

Liegt deine Miete zwischen 50 und unter 66 Prozent der Marktmiete, bekommst du den vollen Werbungskostenabzug nur, wenn eine Totalüberschussprognose positiv ausfällt. Fällt sie negativ aus, teilt das Finanzamt auf wie unter 50 Prozent.

Die Prognose ist eine Überschlagsrechnung über einen langen Zeitraum — die Rechtsprechung legt typischerweise einen Prognosezeitraum von 30 Jahren zugrunde. Die Frage lautet: Erwirtschaftest du über diese Zeit hinweg in Summe einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten?

So baust du sie auf:

1. Voraussichtliche Einnahmen über 30 Jahre: vereinbarte Jahresmiete, vorsichtig fortgeschrieben.
2. Voraussichtliche Werbungskosten über 30 Jahre: AfA, Schuldzinsen, laufende Kosten, Instandhaltung, Verwaltung.
3. Vergleich: Ergibt sich am Ende ein positiver Saldo, ist die Einkünfteerzielungsabsicht bejaht — voller Abzug.

Knackpunkt ist meist die AfA und die Finanzierung. Hast du die Wohnung frisch und mit hohem Kredit gekauft, drücken Zinsen und Abschreibung die ersten Jahre stark ins Minus, und die Prognose kann kippen. Ist die Wohnung dagegen abbezahlt und schon länger abgeschrieben, fällt die Prognose fast immer positiv aus.

Wegen dieser Unsicherheit ist die ehrlichste Empfehlung: Vermeide die 50-bis-66-Zone, wenn du es dir leisten kannst. Setz die Miete entweder klar bei 66 Prozent oder darüber an — dann brauchst du keine Prognose und keinen Streit. Die Prognose ist ein Werkzeug für Fälle, in denen du aus familiären Gründen wirklich nicht höher gehen willst.

Drei Szenarien mit Werbungskosten-Aufteilung

Nehmen wir eine konkrete Wohnung: ortsübliche Marktmiete (warm) 800 € im Monat, jährliche Werbungskosten (AfA + Zinsen + laufende Kosten) 9.000 €. Wir schauen, was bei drei verschiedenen Familienmieten passiert.

Szenario	Vereinbarte Miete (warm)	Anteil an Marktmiete	Folge	Abziehbare Werbungskosten
A — sichere Zone	560 €	70 %	Voll entgeltlich (≥ 66 %)	volle 9.000 €
B — Prognose-Zone	440 €	55 %	Prognose nötig	9.000 € bei positiver Prognose, sonst Aufteilung (s. C)
C — Kürzungszone	360 €	45 %	Aufteilung (< 50 %)	nur 45 % → 4.050 €

Szenario A (70 %). Du bist über der 66-Prozent-Grenze. Volle 9.000 € Werbungskosten abziehbar, keine Prognose, kein Risiko. Das ist die Komfortzone — und für die meisten Familien völlig ausreichend, weil 560 € immer noch deutlich unter Marktniveau liegen.

Szenario B (55 %). Du landest in der Prognose-Zone. Ist die Wohnung abbezahlt und die Prognose über 30 Jahre positiv, ziehst du trotzdem die vollen 9.000 € ab. Ist sie negativ (hoher Kredit, frischer Kauf), behandelt dich das Finanzamt wie in Szenario C und kürzt anteilig auf den entgeltlichen Teil.

Szenario C (45 %). Unter 50 Prozent ist die Aufteilung zwingend. Der entgeltliche Anteil beträgt 45 Prozent, also sind nur 45 Prozent der Werbungskosten abziehbar: 4.050 € statt 9.000 €. Die restlichen 4.950 € verfallen steuerlich — sie entfallen auf den unentgeltlichen, privaten Teil der Überlassung.

Der Unterschied zwischen A und C sind in diesem Beispiel 4.950 € weniger abziehbare Werbungskosten pro Jahr — nur weil die Miete 200 € niedriger angesetzt wurde. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent sind das rund 1.730 € verschenkte Steuerersparnis jährlich. Für ein bisschen niedrigere Familienmiete ein teurer Tausch.

Was du formal beachten musst, damit das Finanzamt mitspielt

Der Prozentsatz ist nur die halbe Miete. Verträge zwischen Angehörigen prüft das Finanzamt strenger, weil hier Interessengegensätze fehlen. Damit das Mietverhältnis steuerlich überhaupt anerkannt wird, muss es einem Fremdvergleich standhalten — es muss so gestaltet und gelebt sein wie zwischen Fremden:

• Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Eckdaten (Miete, Nebenkosten, Mietbeginn, Wohnfläche).
• Tatsächliche Mietzahlung per Überweisung, nachvollziehbar auf dem Konto — keine bloße Verrechnung, kein “die Oma gibt es bar”.
• Klare Trennung: Die Miete muss tatsächlich fließen, nicht durch ein gleichzeitiges Taschengeld in gleicher Höhe wieder zurückgegeben werden.
• Eigener, abgeschlossener Wohnbereich — bei der Vermietung eines Zimmers innerhalb deiner eigenen Wohnung wird die Anerkennung schwierig.

Fehlt die tatsächliche Durchführung, erkennt das Finanzamt das ganze Mietverhältnis nicht an — dann sind gar keine Werbungskosten abziehbar, unabhängig vom Prozentsatz.

Wer mehrere Mietverhältnisse, Belege und Nachweise zur Marktmiete im Blick behalten will, kann Mietzahlungen, Verträge und Dokumente mit Plinthos sauber pro Einheit ablegen — das macht den Fremdvergleich und die Beleglage gegenüber dem Finanzamt deutlich entspannter.

Häufig gestellte Fragen

Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete für die 66-Prozent-Grenze?

Maßgeblich ist die ortsübliche Marktmiete inklusive umlagefähiger Betriebskosten, also die Warmmiete. Du vergleichst deine vereinbarte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete. Wer nur die Kaltmiete vergleicht, verrechnet sich oft und landet versehentlich unter der Schwelle.

Was passiert, wenn ich unbemerkt unter 66 Prozent rutsche?

Steigt der Markt und deine Familienmiete bleibt gleich, kannst du im Lauf der Jahre unter die Grenze fallen. Dann gilt für die betroffenen Jahre die Prognose- oder Kürzungsregel — im Zweifel rückwirkend. Deshalb solltest du die Marktmiete regelmäßig prüfen und die Miete bei Bedarf anpassen.

Gilt die Regel auch für die Vermietung eines einzelnen Zimmers?

Ja, § 21 Abs. 2 EStG gilt für die Überlassung von Wohnraum allgemein. Schwierig ist bei einem Zimmer der Nachweis der Marktmiete und der Fremdvergleich — besonders, wenn das Zimmer in deiner eigenen Wohnung liegt. Hier ist ein klar abgegrenzter, separat nutzbarer Wohnbereich entscheidend.

Was ist eine Totalüberschussprognose genau?

Eine Überschlagsrechnung über einen langen Zeitraum (in der Regel 30 Jahre), die zeigt, ob in Summe ein Einnahmenüberschuss entsteht. Sie wird nur im Bereich 50 bis unter 66 Prozent verlangt. Fällt sie positiv aus, gibt es den vollen Werbungskostenabzug; fällt sie negativ aus, wird wie unter 50 Prozent aufgeteilt.

Kann eine zu niedrige Miete Schenkungsteuer auslösen?

Der unentgeltliche Teil der Überlassung kann grundsätzlich eine Schenkung darstellen. In der Praxis bleibt der jährliche geldwerte Vorteil bei normalen Familienmieten aber meist deutlich unter den hohen Schenkungsteuer-Freibeträgen zwischen nahen Angehörigen. Bei großzügigen Überlassungen über lange Zeiträume solltest du das mit deinem Steuerberater abklären.

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Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand 2026 und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Anerkennung des Mietverhältnisses, die Höhe der ortsüblichen Marktmiete und der Aufbau einer Totalüberschussprognose hängen vom Einzelfall ab. Lass deine konkrete Konstellation von einem Steuerberater prüfen, bevor du den Mietvertrag aufsetzt.