Mietausfall steuerlich: Werbungskosten bei Leerstand

Dein Zimmer in Leipzig steht seit zwei Monaten leer, der letzte Mieter ist ausgezogen, und du fragst dich, ob du die laufenden Kosten in dieser Zeit überhaupt von der Steuer absetzen darfst. Die Antwort: Ja, in der Regel schon. Werbungskosten während Leerstand bleiben abziehbar, solange du dem Finanzamt deine Vermietungsabsicht (Einkünfteerzielungsabsicht) glaubhaft nachweisen kannst — also belegst, dass du die Wohnung weiter vermieten willst. Hier erfährst du, welche Kosten das sind, welche Nachweise zählen und wie ein Verlust deine übrige Steuer senken kann.

Was Werbungskosten sind — und warum Leerstand sie nicht ausschließt

Werbungskosten sind laut Gesetz „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Sie sind „bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind“ (§ 9 Abs. 1 Satz 2 EStG) — bei dir also bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

Der Knackpunkt: Werbungskosten setzen voraus, dass du Einnahmen erzielen willst. Während Leerstand fließt kein Geld, aber die Absicht zählt. Solange du die Wohnung weitervermieten möchtest und das auch belegen kannst, bleibt der Abzug erhalten. Das nennt das Steuerrecht Einkünfteerzielungsabsicht (oft auch Vermietungsabsicht).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) musst du diese Absicht bei längerem Leerstand nachweisen. Das Finanzamt darf prüfen, ob du dich ernsthaft und nachhaltig um eine Neuvermietung bemühst — oder ob die Wohnung faktisch dem privaten Bereich zugeordnet ist (etwa weil sie für Eigennutzung freigehalten oder gar nicht angeboten wird).

Wer nichts unternimmt und die Wohnung jahrelang leer stehen lässt, läuft Gefahr, dass das Finanzamt die Vermietungsabsicht verneint — dann sind die Kosten dieser Zeit nicht abziehbar.

Welche Kosten du während Leerstand absetzen kannst

Die meisten laufenden Kosten fallen weiter an, auch wenn niemand zahlt. Sie bleiben Werbungskosten, solange die Vermietungsabsicht steht.

Kostenart	Beispiel	Abziehbar bei Leerstand?
Finanzierungskosten	Schuldzinsen für den Immobilienkredit	Ja, in voller Höhe
Abschreibung (AfA)	Lineare AfA aufs Gebäude nach § 7 EStG	Ja, läuft unabhängig vom Leerstand weiter
Nicht umlagefähige Kosten	Verwaltung, Instandhaltungsrücklage (bei Verwendung)	Ja
Betriebskosten	Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom	Ja, soweit du sie trägst
Renovierung für Neuvermietung	Streichen, kleinere Reparaturen vor dem nächsten Mieter	Ja, als Erhaltungsaufwand
Inserats- und Maklerkosten	Anzeige auf Portalen, Maklerprovision für Mietersuche	Ja
Fahrtkosten	Fahrten zur Wohnung für Besichtigungen, Übergabe	Ja, nach den Reisekostenregeln

Die größten Posten sind meist Schuldzinsen und AfA. Beide laufen unabhängig davon weiter, ob die Wohnung vermietet ist. Wie du die Abschreibung berechnest, steht ausführlich in unserem Leitfaden zur AfA auf vermietete Immobilien.

Wichtig: Renovierst du nach Auszug, um schneller neu zu vermieten, sind das in der Regel sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Eine Falle lauert nur direkt nach dem Kauf — dazu unten mehr. Welche Posten Vermieter sonst gern übersehen, zeigt der Beitrag zu den Werbungskosten bei Vermietung 2026.

Vermietungsabsicht nachweisen: die konkreten Belege

Das ist der entscheidende Teil. Bei kurzem Leerstand zwischen zwei Mietern fragt das Finanzamt selten nach. Zieht sich der Leerstand aber über Monate, willst du Nachweise parat haben.

Was als Beleg für ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen zählt:

1. Laufende Inserate. Anzeigen auf Immobilienportalen, in Aushängen oder über Hochschulgruppen — mit Datum. Screenshots der aktiven Anzeigen sind Gold wert.
2. Maklerauftrag. Ein schriftlicher Auftrag an einen Makler zur Mietersuche belegt das ernsthafte Bemühen besonders überzeugend.
3. Dokumentierte Preisanpassungen. Findest du bei einem Preis keinen Mieter und senkst die Miete schrittweise, zeigt das, dass du dich an den Markt anpasst — ein starkes Indiz.
4. Korrespondenz mit Interessenten. E-Mails, Nachrichten, Besichtigungstermine. Auch Absagen dokumentieren, dass du aktiv warst.
5. Anpassung der Vermietungsstrategie. Etwa der Wechsel von einer ganzen Wohnung zu einzelner Zimmervermietung an Studierende, wenn die Gesamtvermietung nicht klappt.

Faustregel aus der Praxis: Je länger der Leerstand, desto höher die Anforderungen. Bei mehreren Monaten ohne Mieter reicht es nicht, eine alte Anzeige geschaltet zu haben — du musst zeigen, dass du am Ball bleibst, etwa durch Preissenkungen oder den Wechsel des Vertriebskanals.

Hier hilft es, die Belege von Anfang an geordnet abzulegen. In Plinthos kannst du Inserate, die Kommunikation mit Interessenten und Dokumente wie den Maklerauftrag pro Wohnung sammeln — Fotos, PDFs und Nachrichten an einem Ort. Wenn das Finanzamt zwei Jahre später nach dem Leerstand fragt, hast du die Chronologie deiner Bemühungen griffbereit, statt sie aus alten WhatsApp-Chats und E-Mail-Postfächern zusammenzusuchen.

So senkt ein Verlust deine übrige Steuer

Wenn deine Werbungskosten in einem Jahr höher sind als deine Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Bei längerem Leerstand ist das schnell der Fall: keine Einnahmen, aber laufende Zinsen und AfA.

Dieser Verlust ist kein verlorenes Geld fürs Finanzamt — er wird mit deinen anderen Einkünften verrechnet. Nach § 2 EStG werden alle Einkunftsarten zur „Summe der Einkünfte“ zusammengeführt, die „vermindert um den Altersentlastungsbetrag, den Entlastungsbetrag für Alleinerziehende und den Abzug nach § 13 Absatz 3“ den Gesamtbetrag der Einkünfte ergibt (§ 2 Abs. 3 EStG). Ein negatives Vermietungsergebnis mindert also dein zu versteuerndes Gesamteinkommen.

Praktisch heißt das: Hast du ein Angestelltengehalt und daneben eine leerstehende Wohnung mit 4.000 € Verlust, sinkt dein steuerpflichtiges Einkommen um diese 4.000 €. Je nach Steuersatz holst du dir so einen spürbaren Teil über die Steuererstattung zurück.

Den Verlust trägst du in die Anlage V deiner Steuererklärung ein — dort stehen Einnahmen und Werbungskosten gegenüber, das Minus ergibt sich automatisch. Wie du die Anlage Zeile für Zeile ausfüllst, erklärt der Praxisleitfaden zur Anlage V. Reicht ein Verlust nicht aus oder übersteigt er deine übrigen Einkünfte, greift zusätzlich der Verlustvortrag in spätere Jahre — die Details dazu solltest du mit einem Steuerberater klären, da die Verrechnungsregeln über § 2 EStG hinausreichen.

Häufige Fehler, die den Abzug kosten

Ein paar typische Stolpersteine kosten den Werbungskostenabzug oder ziehen Ärger mit dem Finanzamt nach sich:

• Keine Nachweise sammeln. Wer behauptet, vermieten zu wollen, aber keine einzige Anzeige, keinen Maklerauftrag und keine Besichtigung belegen kann, verliert bei längerem Leerstand schnell die Anerkennung der Vermietungsabsicht.
• Wohnung „auf Eis legen“. Stellst du die Vermietungsbemühungen faktisch ein — etwa weil du überlegst, selbst einzuziehen oder zu verkaufen — entfällt die Vermietungsabsicht für diese Zeit. Die Kosten sind dann nicht abziehbar.
• Renovierung kurz nach dem Kauf. Modernisierst du in den ersten drei Jahren nach Anschaffung kräftig und übersteigen die Kosten netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) — dann nicht sofort, sondern nur über die AfA abziehbar.
• Eigennutzung verschweigen. Nutzt du das Zimmer zwischendurch privat oder lässt Familie kostenlos wohnen, ist diese Zeit nicht der Vermietung zuzuordnen. Bei verbilligter Vermietung an Angehörige gelten zudem eigene Grenzen — dazu der Beitrag zur verbilligten Vermietung an Angehörige.
• Unrealistischer Preis ohne Anpassung. Wer monatelang zu einem Mondpreis inseriert und nie nachjustiert, riskiert den Vorwurf, gar nicht ernsthaft vermieten zu wollen.

Was du in der Praxis tun solltest

So gehst du beim Leerstand auf Nummer sicher:

1. Sofort neu inserieren. Nach dem Auszug zügig eine Anzeige schalten und das Datum festhalten.
2. Jede Bemühung dokumentieren. Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Absagen — alles mit Datum sammeln.
3. Preis bei Bedarf anpassen. Kommt nach Wochen keine Anfrage, Miete moderat senken und die Anpassung festhalten.
4. Maklerauftrag erwägen. Bei längerem Leerstand stärkt ein schriftlicher Auftrag deine Position deutlich.
5. Alle Kosten erfassen. Zinsen, AfA, Betriebskosten, Renovierung, Inserats- und Fahrtkosten getrennt notieren.
6. In die Anlage V eintragen. Einnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen, Verlust ausweisen.

Wenn du diese Belege ohnehin laufend pflegst, sparst du dir die Suche zur Steuerzeit. Plinthos hält pro Wohnung die Inserate, die Kommunikation mit Interessenten und Dokumente fest — so liegt der Nachweis deiner Vermietungsabsicht chronologisch vor, falls das Finanzamt nachfragt. Wie das im Detail aussieht, siehst du unter Funktionen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass ich die Kosten verliere?

Eine feste Frist gibt es nicht. Entscheidend ist, dass du während des gesamten Leerstands deine Vermietungsabsicht durch ernsthafte und nachhaltige Bemühungen belegen kannst. Je länger der Leerstand dauert, desto höher sind die Anforderungen an die Nachweise — etwa dokumentierte Preissenkungen oder der Wechsel der Vermietungsstrategie. Wer nachweislich aktiv bleibt, behält den Abzug auch über längere Zeit.

Kann ich Schuldzinsen absetzen, obwohl die Wohnung leer steht?

Ja. Schuldzinsen für den Immobilienkredit bleiben in voller Höhe Werbungskosten, solange die Vermietungsabsicht besteht. Sie zählen zu den größten absetzbaren Posten während Leerstand, weil sie unabhängig von tatsächlichen Mieteinnahmen weiterlaufen.

Was passiert mit der AfA während des Leerstands?

Die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude nach § 7 EStG läuft während des Leerstands unverändert weiter und bleibt abziehbar. Sie ist nicht an tatsächliche Mieteinnahmen gekoppelt, sondern an die Vermietungsabsicht und das Eigentum am Gebäude.

Kann ein Verlust aus Leerstand meine Steuer auf das Gehalt senken?

Ja. Übersteigen deine Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Nach § 2 EStG wird er mit deinen anderen Einkünften — etwa dem Arbeitslohn — verrechnet und mindert so dein zu versteuerndes Gesamteinkommen. Das senkt deine Einkommensteuer und kann zu einer Erstattung führen.

Muss ich dem Finanzamt die Inserate von selbst vorlegen?

Nicht von vornherein. Du trägst Einnahmen und Werbungskosten in die Anlage V ein. Erst wenn das Finanzamt bei längerem Leerstand nachfragt oder die Vermietungsabsicht anzweifelt, musst du die Nachweise vorlegen. Deshalb lohnt es sich, Inserate, Korrespondenz und Maklerauftrag von Anfang an geordnet aufzubewahren.

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Leerstand muss dich steuerlich nicht teuer kommen: Solange du ernsthaft weitervermieten willst und das belegen kannst, bleiben Zinsen, AfA und laufende Kosten abziehbar — und ein Verlust senkt sogar deine übrige Steuer. Der Schlüssel ist die lückenlose Dokumentation deiner Vermietungsabsicht. Wenn du Inserate, Anfragen und Belege ohnehin an einem Ort sammeln willst, übernimmt das Plinthos pro Wohnung für dich.

Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine Steuerberatung. Steuerregeln ändern sich und hängen vom Einzelfall ab: Kläre die Behandlung von Leerstand, Verlustverrechnung und Nachweisen vor der Abgabe mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt.