F24 ELIDE locazioni: guida ai codici tributo e alla compilazione

Per i pagamenti collegati alla registrazione dei contratti di locazione si usa il modello F24 ELIDE con codici tributo dedicati: 1500 per la registrazione iniziale, 1501 per le annualità successive, 1504 per la proroga, 1503 per la risoluzione, 1502 per la cessione e 1505 per il bollo. La cedolare secca, invece, si versa con F24 ordinario (codici 1840/1841/1842).

Il modello da usare per i pagamenti collegati alla registrazione dei contratti di locazione si chiama F24 ELIDE (Elementi IDEntificativi) e ha codici tributo dedicati a ogni adempimento: registrazione iniziale, annualità successive, proroga, risoluzione, cessione del contratto. Sbagliare codice non è la fine del mondo — esiste il ravvedimento operoso — ma versare a vuoto e poi dover correggere significa carta su carta, e spesso una piccola sanzione.

In questa guida: cos’è e quando si usa l’F24 ELIDE, la tabella completa dei codici tributo per le locazioni (con la distinzione tra regime ordinario e cedolare secca), come compilare il modello passo per passo, esempi concreti per ogni adempimento (registrazione, proroga, risoluzione anticipata, cessione), le sanzioni e il ravvedimento, e una FAQ con i dubbi più frequenti.

F24 ELIDE: cos’è e quando si usa per le locazioni

Il modello F24 ELIDE è una versione del classico F24 che prevede una sezione “Erario ed altro” con campi aggiuntivi per inserire gli elementi identificativi dell’atto a cui il pagamento si riferisce — tipicamente il codice identificativo del contratto di locazione assegnato in fase di prima registrazione.

Per le locazioni si usa il F24 ELIDE per:

• registrazione iniziale del contratto (imposta di registro e bollo, salvo cedolare secca)
• annualità successive (se non si è scelto il versamento in unica soluzione)
• proroga del contratto
• risoluzione anticipata
• cessione del contratto a un nuovo conduttore

Per il versamento della cedolare secca (acconti e saldo) NON si usa l’F24 ELIDE ma l’F24 ordinario (sezione “Erario”) con codici tributo della famiglia 184x — vedi più avanti.

L’F24 ELIDE si presenta esclusivamente per via telematica: tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline/Entratel), tramite home banking, oppure tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF). Il F24 cartaceo allo sportello bancario non è ammesso per soggetti titolari di partita IVA e, in generale, per i versamenti effettuati in compensazione.

Per i tempi e le regole della prima registrazione del contratto (modello RLI, termine 30 giorni, costi) ti rimando alla nostra guida Registrazione contratto di locazione: tempi, costi, modello RLI.

I codici tributo F24 ELIDE per le locazioni

I codici tributo che ti servono per registrare, prorogare, risolvere o cedere un contratto di locazione sono fissati dalle risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate (in particolare la Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 ha introdotto la struttura attuale del modello). Eccoli, raggruppati per finalità.

Regime ordinario — imposta di registro:

• 1500 — imposta di registro per la registrazione iniziale, prima annualità (non cedolare)
• 1501 — imposta di registro per le annualità successive alla prima
• 1502 — imposta di registro per cessione del contratto (subentro di un nuovo conduttore)
• 1503 — imposta di registro per risoluzione anticipata
• 1504 — imposta di registro per proroga del contratto (estensione del termine)

Imposta di bollo, tributi speciali, sanzioni e interessi da ravvedimento:

• 1505 — imposta di bollo sui contratti di locazione (€16 ogni 4 facciate scritte o 100 righe del contratto, salvo marche da bollo cartacee)
• 1506 — tributi speciali e compensi
• 1507 — sanzioni da ravvedimento operoso per tardiva prima registrazione del contratto
• 1508 — interessi da ravvedimento operoso per tardiva prima registrazione
• 1509 — sanzioni da ravvedimento operoso per tardivo versamento di annualità, proroghe, risoluzioni e cessioni
• 1510 — interessi da ravvedimento operoso per tardivo versamento di annualità, proroghe, risoluzioni e cessioni

Schema operativo: per la tardiva prima registrazione si versa il tributo (codice 1500) insieme a 1507 (sanzione) e 1508 (interessi); per il tardivo versamento di annualità, proroghe, risoluzioni o cessioni si versa il codice tributo corrispondente (1501/1504/1503/1502) insieme a 1509 (sanzione) e 1510 (interessi).

Cedolare secca (F24 ordinario, NON ELIDE):

• 1840 — cedolare secca, acconto prima rata
• 1841 — cedolare secca, acconto seconda rata o acconto in unica soluzione
• 1842 — cedolare secca, saldo annuale

Attenzione a un equivoco frequente: il codice 1842 è il saldo della cedolare. Alcune guide online confondono 1841 (acconto) e 1842 (saldo) — verifica sempre sul portale dell’Agenzia delle Entrate prima di trasmettere.

Quanto si paga davvero (regime ordinario)

L’imposta di registro sui contratti di locazione abitativa è il 2% del canone annuo (art. 5 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986). Il versamento è dovuto solidalmente da locatore e conduttore (art. 57 DPR 131/86) — nella prassi viene ripartito al 50% tra le parti, ma chi paga materialmente ne risponde verso il fisco e poi eventualmente regola i conti con l’altra parte.

Per la prima annualità è previsto un importo minimo di €67: se il 2% del canone è inferiore, si paga comunque €67.

Modalità di versamento:

• annuale: si paga ogni anno entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente (codice 1501 per le annualità successive)
• unica soluzione per l’intera durata: si paga tutto in fase di registrazione, con uno sconto previsto dall’art. 17 c. 3 DPR 131/86 + Nota I Tariffa Parte I del DPR 131/86 (lo sconto è pari a metà del tasso legale moltiplicato per il numero delle annualità)

L’imposta di bollo è di €16 ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe) del contratto (DPR 642/1972). Si può assolvere con marche da bollo cartacee apposte sull’originale prima della registrazione, oppure tramite F24 ELIDE codice 1505. Se scegli la cedolare secca, sia il registro sia il bollo non sono dovuti — è una delle ragioni economiche principali per cui molti locatori optano per la cedolare (vedi Cedolare secca 21%: come funziona, quando conviene).

Come si compila l’F24 ELIDE: il modello passo per passo

Il modello F24 ELIDE ha una struttura specifica. Le voci che ti interessano sono:

Intestazione (sezione “Contribuente”):

• codice fiscale di chi versa (il locatore, di norma, ma può versare anche il conduttore)
• dati anagrafici

Sezione “Erario ed altro”:

• tipo: lettera F (significa “registro”)
• codice ufficio: codice dell’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate competente per la registrazione (lo trovi sul portale dell’Agenzia Entrate, “Trova l’Ufficio”)
• codice atto: il codice identificativo del contratto, assegnato in fase di prima registrazione (formato simile a “TXXXXXX25XXXXXXXXXX”). Per la prima registrazione questa casella resta vuota (non c’è ancora un codice atto)
• codice tributo: 1500 / 1501 / 1502 / 1503 / 1504 / 1505 a seconda dell’adempimento
• anno di riferimento: l’anno effettivo in cui si effettua il versamento (es. “2026” per un contratto stipulato e registrato nel 2026; per le annualità successive, l’anno della scadenza che stai pagando)
• importo a debito: la cifra in euro e centesimi

Se stai pagando insieme registro e bollo, inserisci due righi distinti (codici 1500 e 1505, ciascuno con il suo importo).

Esempi pratici: registrazione, proroga, risoluzione, cessione

Vediamo quattro casi tipici con i codici giusti.

Caso 1 — Registrazione iniziale di un 4+4 in regime ordinario. Canone €800/mese = €9.600/anno. Imposta di registro 2% = €192 (sopra il minimo di €67). Bollo: contratto di 6 facciate scritte → 2 marche da €16 = €32.

F24 ELIDE: rigo 1 = codice 1500, anno 2026, importo €192. Rigo 2 = codice 1505, anno 2026, importo €32. Codice atto: vuoto (è la prima registrazione). Totale: €224.

Caso 2 — Annualità successiva (secondo anno) dello stesso contratto. Si paga il 2% del canone annuo aggiornato ISTAT (per le regole sull’aggiornamento, vedi Adeguamento ISTAT del canone: come si calcola).

F24 ELIDE: codice 1501, anno 2027 (l’anno del versamento dovuto entro 30 giorni dalla scadenza della seconda annualità), importo pari al 2% del canone annuo. Codice atto: il codice identificativo del contratto.

Caso 3 — Proroga di un contratto transitorio per altri 12 mesi. L’imposta di registro è il 2% del canone della frazione di anno aggiuntiva.

F24 ELIDE: codice 1504, anno effettivo del versamento, importo pari al 2% del canone relativo al periodo prorogato. Codice atto: codice del contratto originario.

Caso 4 — Risoluzione anticipata. L’imposta di registro per la risoluzione anticipata è dovuta in misura fissa: ai sensi dell’art. 17 c. 3 DPR 131/86 + Tariffa Parte I art. 5 Nota II del DPR 131/86 (importo aggiornato a €67 da disposizioni di rivalutazione), si paga €67 per la registrazione delle risoluzioni e cessioni dei contratti di locazione. Alcuni uffici applicano un importo diverso (€200) in casi specifici — verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate o un commercialista.

F24 ELIDE: codice 1503, anno effettivo, importo fisso. Codice atto: codice del contratto originario. Il versamento va fatto entro 30 giorni dalla data della risoluzione, comunicandola anche con il modello RLI.

Cessione del contratto (subentro di un nuovo conduttore): codice 1502, anno effettivo, importo €67 fisso (art. 17 c. 3 DPR 131/86 + Tariffa Parte I art. 5 Nota II del DPR 131/86), termine 30 giorni dalla cessione.

Cedolare secca: codici F24 e regime

Se hai optato per la cedolare secca, non versi nulla all’atto della registrazione iniziale, della proroga, della risoluzione o della cessione (registro e bollo sono sostituiti dall’aliquota fissa del 21% — o 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa).

Quello che invece versi è la cedolare stessa, in F24 ordinario:

• 30 giugno: saldo dell’anno precedente (codice 1842) + prima rata di acconto, pari al 40% (codice 1840), se l’acconto totale dovuto è ≥ €257,52
• 30 novembre: seconda rata di acconto, pari al 60% (codice 1841), oppure acconto in unica soluzione (codice 1841) se l’acconto totale è inferiore a €257,52

L’acconto è dovuto solo se l’imposta dell’anno precedente supera €51,65. Tutti gli importi e gli anni di riferimento li verifichi al momento sul portale Agenzia Entrate — la disciplina degli acconti è soggetta a modifiche periodiche. Per come incrociare i versamenti con il quadro B/RB della dichiarazione e gli adempimenti 2026 vedi Dichiarazione redditi 2026: cosa cambia per chi affitta stanze.

Per orientarti tra cedolare e regime ordinario, leggi Cedolare secca vs IRPEF: cosa conviene.

Sanzioni e ravvedimento operoso

Il termine per la registrazione iniziale del contratto è 30 giorni dalla data di stipula (art. 17 DPR 131/86). Per le annualità successive, proroghe, risoluzioni e cessioni, il termine è di 30 giorni dall’evento (scadenza dell’annualità, data della proroga, data della risoluzione, data della cessione).

In caso di omessa registrazione iniziale, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione amministrativa è del 120% fissa dell’imposta dovuta (con un minimo di €250), ai sensi dell’art. 69 DPR 131/86 come modificato dal D.Lgs. 87/2024 (riforma delle sanzioni tributarie). Se il contratto è una locazione breve turistica, ricorda che dal 2026 scatta anche l’obbligo di indicare il CIN: gli adempimenti dichiarativi collegati sono in CIN obbligatorio in dichiarazione 2026. In caso di omesso/tardato versamento di un’annualità successiva o di una proroga/risoluzione, la sanzione base è del 25% dell’imposta (art. 13 D.Lgs. 471/97 post-riforma D.Lgs. 87/2024); ridotta al 12,5% se il versamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza.

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/97) permette di sanare spontaneamente con sanzioni ridotte, in misura crescente al passare del tempo:

• entro 30 giorni: sanzione ridotta a 1/10
• entro 90 giorni: 1/9
• entro 1 anno: 1/8
• entro 2 anni: 1/7
• oltre 2 anni: 1/6

In F24 ELIDE indichi un rigo per il tributo (1500/1501/1504…), un rigo per la sanzione e un rigo per gli interessi, tutti con lo stesso codice atto e anno di riferimento. I codici della sanzione e degli interessi dipendono dal tipo di adempimento: per la tardiva prima registrazione si usano 1507 (sanzione) e 1508 (interessi); per il tardivo versamento di annualità, proroghe, risoluzioni o cessioni si usano 1509 (sanzione) e 1510 (interessi).

FAQ — F24 ELIDE locazioni

1. Cosa metto nel campo “anno di riferimento” se sto pagando l’annualità 2027 nel marzo 2027? L’anno effettivo del versamento, cioè 2027. Non l’anno della prima registrazione del contratto.

2. Per la prima registrazione il codice atto è obbligatorio? No: in fase di prima registrazione il codice atto non c’è ancora. Si lascia vuoto. Sarà assegnato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione e lo userai per tutti gli adempimenti successivi.

3. L’imposta di bollo si paga sempre con F24 codice 1505? È un’opzione. In alternativa puoi assolvere il bollo con marche da bollo cartacee da €16 apposte sull’originale prima della registrazione. Con il modello RLI telematico, la prassi è il pagamento contestuale con F24 ELIDE codice 1505.

4. Locatore e conduttore: chi paga materialmente l’imposta di registro? Sono solidalmente obbligati per legge (art. 57 DPR 131/86): l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi a chiunque dei due per riscuotere l’intero importo. Nella prassi contrattuale si divide al 50%, ma il versamento materiale lo fa una delle due parti — di solito il locatore — e poi recupera la metà dall’altra.

5. Se sbaglio codice tributo posso correggere? Sì. Si presenta un’istanza di rettifica all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato il contratto, allegando la quietanza F24 e indicando l’errore. Se il versamento totale è corretto e si tratta solo di codice scambiato, di norma non si applicano sanzioni — ma è una procedura che richiede tempo, quindi meglio prevenire.

In sintesi

L’F24 ELIDE è lo strumento per tutti gli adempimenti collegati alla vita del contratto di locazione in regime ordinario: registrazione (1500), annualità successive (1501), proroga (1504), risoluzione (1503), cessione (1502), più bollo (1505), tributi speciali (1506), sanzioni e interessi da ravvedimento (1507/1508 per tardiva prima registrazione; 1509/1510 per tardivo versamento di annualità, proroghe, risoluzioni e cessioni). La cedolare secca, invece, si versa con F24 ordinario, codici 1840 (prima rata acconto), 1841 (seconda rata acconto o acconto in unica soluzione) e 1842 (saldo). Il codice atto (l’identificativo del contratto) lo trovi sulla quietanza della prima registrazione e lo riporti su ogni successivo F24 ELIDE.

Quando hai un dubbio specifico — un caso anomalo, una sanzione da calcolare, una rettifica da fare — il punto di riferimento ufficiale è sempre il portale dell’Agenzia delle Entrate, sezione Locazioni, oppure un commercialista o un CAF.

---

Disclaimer: questo articolo ha finalità informative generali e non costituisce consulenza fiscale o legale. I codici tributo, gli importi, le aliquote e i termini possono essere modificati da provvedimenti normativi o di prassi successivi alla data di pubblicazione. Per situazioni specifiche o casi dubbi, verifica sempre sul portale dell’Agenzia delle Entrate o consulta un commercialista o un CAF abilitato.