Cessione del contratto vs subentro: quando puoi dire no

La differenza è netta: la cessione del contratto sostituisce l’inquilino con un altro per volontà delle parti e richiede sempre il tuo consenso (art. 1406 c.c.); il subentro avviene invece per legge, senza che tu possa opporti, quando muore il conduttore o cambia la situazione familiare (art. 6 L. 392/1978). Cambiano anche le tasse: la cessione si registra, il subentro per legge no.

Sembra una sottigliezza da avvocati, ma per un piccolo proprietario fa una differenza concreta. Nel primo caso hai un potere di veto: puoi rifiutare il nuovo inquilino se non ti convince. Nel secondo no: la legge decide al posto tuo chi prende il posto del conduttore, e a te resta solo da prenderne atto. Confondere i due significa o credere di poter bloccare qualcosa che non puoi bloccare, o regalare a un estraneo un contratto su cui avresti avuto l’ultima parola.

Qui mettiamo ordine: cosa distingue cessione, subentro e subaffitto, quando puoi dire no e quando no, quanto costa registrare la cessione e una clausola pronta da inserire nel contratto. Con la tabella che chiarisce tutto in un colpo d’occhio.

Cessione, subentro, subaffitto: tre cose diverse

Il punto di partenza è capire che parliamo di tre operazioni distinte, regolate da norme diverse.

• Cessione del contratto: l’inquilino esce di scena e un terzo prende il suo posto nel contratto originario, alle stesse condizioni. Il contratto resta quello, cambia solo la persona del conduttore. Richiede il consenso del locatore (art. 1406 c.c., art. 1594 c.c.).
• Subentro (o successione nel contratto): un nuovo soggetto entra nel contratto al posto del conduttore non per accordo, ma perché un evento previsto dalla legge lo impone — la morte del conduttore, una separazione, una sentenza. Non serve il tuo consenso.
• Subaffitto (sublocazione): l’inquilino resta titolare del contratto con te, ma a sua volta affitta una stanza (o tutto) a un terzo. Qui c’è un secondo contratto, e l’inquilino originario resta il tuo unico interlocutore. È una situazione diversa, con regole fiscali sue: l’abbiamo trattata in quando il subaffitto di una stanza è legale.

La distinzione che conta davvero, ai fini pratici, è una sola: la cessione dipende dalla volontà delle parti, il subentro da un evento esterno alla volontà. È esattamente il criterio che usa l’Agenzia delle Entrate per stabilire se l’operazione va tassata o no.

Cessione del contratto: quando puoi negare il consenso

La cessione del contratto di locazione è una specie del genere più ampio della cessione del contratto disciplinata dal codice civile. L’art. 1406 c.c. la definisce così: “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.

Quella chiusura — “purché l’altra parte vi consenta” — è la tua tutela. Per la locazione lo ribadisce anche l’art. 1594 c.c.: il conduttore “non può cedere il contratto senza il consenso del locatore”. Quindi, se il tuo inquilino vuole passare il contratto a un amico, a un collega o a chiunque altro, non può farlo da solo: serve il tuo via libera.

Il consenso può arrivare prima (una clausola che autorizza in anticipo) o al momento della cessione. Ed è un consenso libero: puoi negarlo. La legge non ti obbliga a motivare il rifiuto né a dimostrare un “giustificato motivo”. È una scelta tua, come quando valuti un nuovo inquilino dall’inizio — e gli stessi criteri di prudenza valgono qui: chi entra deve darti le stesse garanzie di chi esce.

Attenzione a un effetto pratico spesso trascurato: una volta che acconsenti alla cessione, l’inquilino uscente è liberato. Da quel momento risponde solo il nuovo conduttore, salvo che tu non ti sia espressamente riservato di agire anche contro il cedente in caso di inadempimento del cessionario (è la regola dell’art. 1408 c.c.). Se quindi accetti la cessione senza riserve, perdi la possibilità di rivalerti sul vecchio inquilino. È un dettaglio che conviene blindare nell’accordo scritto.

Subentro per legge: morte, separazione, divorzio

Il subentro è tutta un’altra storia, perché qui non c’è un accordo da cui ti puoi sfilare. È la legge — l’art. 6 della L. 392/1978 — a stabilire chi prende il posto del conduttore quando accadono certi eventi.

In caso di morte del conduttore, il primo comma dell’art. 6 prevede che “gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”. Non muore il contratto con l’inquilino: prosegue con chi viveva con lui. Una sentenza della Corte costituzionale del 1988 ha poi esteso questa successione anche al convivente more uxorio, il compagno o la compagna non sposati che condividevano stabilmente l’abitazione.

In caso di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili (divorzio), il secondo comma stabilisce che nel contratto “succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo”. Tradotto: se il giudice assegna la casa all’ex coniuge che non aveva firmato il contratto, è quest’ultimo a subentrare come tuo inquilino. In caso di separazione consensuale, lo stesso effetto si produce se i coniugi lo hanno convenuto.

In tutti questi casi tu non hai voce in capitolo. Non c’è consenso da dare, non c’è nessuno a cui dire di no. Il subentro opera automaticamente al verificarsi dell’evento. La cosa più utile che puoi fare è aggiornare i tuoi dati — chi è ora il conduttore, dove notificare le comunicazioni — perché da quel momento è con quella persona che hai il rapporto.

Discorso a parte per la casa condivisa: se affitti stanze a coinquilini con contratti separati, alla partenza di uno non c’è alcun “subentro” automatico dell’amico che vuole prendere la stanza. È un nuovo contratto, oppure una cessione che devi autorizzare. Tieni distinte le due cose, perché chi vive in coliving spesso le confonde.

Tabella: cessione vs subentro a confronto

	Cessione del contratto	Subentro (successione)
Cosa la origina	La volontà delle parti (accordo)	Un evento previsto dalla legge
Quando	L’inquilino vuole passare il contratto a un terzo	Morte del conduttore, separazione, divorzio
Norma	Art. 1406 c.c. + art. 1594 c.c.	Art. 6 L. 392/1978
Serve il tuo consenso?	Sì — puoi negarlo liberamente	No — opera per legge
Chi entra	Il terzo scelto e accettato	Coniuge, conviventi, eredi o ex coniuge assegnatario
Imposta di registro	Sì: €67 fissi senza corrispettivo, oppure 2% se c’è un corrispettivo (min. €67)	No: nessuna imposta dovuta
Termine adempimenti	Entro 30 giorni dalla cessione	Nessun versamento; aggiornare i dati del contratto

Il criterio che tiene insieme tutta la tabella è sempre lo stesso: dove c’è volontà delle parti c’è cessione (e tassazione), dove c’è un evento subìto c’è subentro (e nessuna tassa).

Quanto costa registrare la cessione

Sul piano fiscale la differenza è secca, ed è confermata dall’Agenzia delle Entrate. La cessione del contratto va comunicata e registrata, con pagamento dell’imposta di registro:

• €67 in misura fissa se la cessione avviene senza corrispettivo (il caso normale tra privati: l’inquilino passa il contratto e basta);
• 2% del corrispettivo pattuito se invece chi cede si fa pagare per il passaggio, con un minimo comunque di €67.

Il versamento va fatto entro 30 giorni dalla cessione, tramite i servizi telematici dell’Agenzia oppure con il modello F24 ELIDE usando il codice tributo 1502 (“imposta di registro per cessioni del contratto”). Se usi l’F24, devi anche comunicare la cessione all’ufficio dove è registrato il contratto presentando il modello RLI entro lo stesso termine — la stessa logica che si segue per la registrazione del contratto con il modello RLI.

Un punto che genera molti errori: se il contratto è in cedolare secca, l’imposta di registro sulla cessione resta dovuta. La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro sul contratto e sulle sue annualità, ma non quella dovuta per la cessione a un terzo. Quindi anche con la cedolare secca al 21% i €67 sulla cessione vanno comunque versati.

Il subentro per legge, invece, non sconta alcuna imposta di registro: non essendo un atto volontario delle parti, non c’è nulla da tassare. Va solo aggiornata la posizione del contratto con i dati del nuovo conduttore.

Quando un contratto cambia titolare, la parte più delicata è tenere allineati documenti, scadenze e pagamenti al nome giusto. Su Plinthos ogni stanza ha la sua scheda con contratto, canone e storico dei pagamenti: se cambia l’inquilino aggiorni i dati una volta e ritrovi tutto in ordine, senza rincorrere ricevute sparse tra chat e fogli Excel. Se vuoi vedere come funziona, dai un’occhiata.

La clausola da inserire nel contratto

Visto che la cessione richiede il tuo consenso, conviene disciplinarla fin dall’inizio nel contratto. Una clausola chiara ti evita discussioni e rende esplicito che il passaggio non è automatico.

Per richiedere il consenso scritto e tutelarti:

“È fatto divieto al conduttore di cedere il presente contratto a terzi, in tutto o in parte, anche a titolo gratuito, senza il preventivo consenso scritto del locatore. In caso di consenso alla cessione, il locatore si riserva espressamente, ai sensi dell’art. 1408 c.c., di agire nei confronti del conduttore cedente qualora il cessionario non adempia le proprie obbligazioni.”

La seconda frase è quella che molti dimenticano: senza la riserva espressa, una volta autorizzata la cessione perdi ogni possibilità di rivalerti sull’inquilino uscente. Con la riserva, lo tieni come “rete di sicurezza”.

Se invece vuoi semplicemente subordinare la cessione a una tua valutazione caso per caso:

“La cessione del contratto è ammessa previo consenso scritto del locatore, che valuterà l’idoneità del soggetto cessionario. Resta inteso che ogni cessione dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con oneri a carico delle parti cedenti.”

Sul subentro per legge, invece, non serve (e non avrebbe effetto) alcuna clausola: la successione ex art. 6 L. 392/1978 opera comunque, e una clausola che pretendesse di escluderla sarebbe nulla.

Domande frequenti

Posso rifiutare che il mio inquilino ceda il contratto a un’altra persona?

Sì. La cessione del contratto di locazione richiede il consenso del locatore (art. 1406 c.c. e art. 1594 c.c.) e puoi negarlo liberamente, senza dover motivare il rifiuto. È diverso dal subentro per legge (morte, separazione, divorzio), che invece avviene automaticamente e che non puoi impedire.

Se muore il mio inquilino, il contratto finisce?

No. In caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti o affini che convivevano abitualmente con lui (art. 6 L. 392/1978), oltre al convivente more uxorio in base alla giurisprudenza costituzionale. Il contratto prosegue con loro, alle stesse condizioni; tu devi solo aggiornare i dati del nuovo conduttore.

Quanto si paga di imposta di registro per la cessione del contratto?

L’imposta di registro è di €67 in misura fissa se la cessione è senza corrispettivo, oppure pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di €67) se chi cede si fa pagare. Il versamento va effettuato entro 30 giorni con il codice tributo 1502 sul modello F24 ELIDE. Il subentro per legge, invece, non è soggetto a imposta di registro.

Con la cedolare secca devo comunque pagare l’imposta di registro sulla cessione?

Sì. La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro sul contratto e sulle annualità, ma non quella dovuta per la cessione del contratto a un terzo. Anche con la cedolare, quindi, i €67 (o il 2% se c’è corrispettivo) restano dovuti per la cessione.

In una casa condivisa, l’amico del coinquilino che parte può “subentrare” nella stanza?

Non automaticamente. Se i coinquilini hanno contratti separati, la partenza di uno non fa subentrare nessun altro per legge: serve un nuovo contratto oppure una cessione che devi autorizzare tu. Il subentro ex lege riguarda solo i casi di morte, separazione e divorzio del conduttore, non la sostituzione volontaria di un coinquilino.

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Cessione e subentro si somigliano solo in superficie: in un caso decidi tu, nell’altro decide la legge. Tenere chiara questa linea ti dice subito quando hai un potere di veto e quando devi solo prendere atto, e ti evita di pagare (o non pagare) l’imposta di registro nel modo sbagliato. Per il resto, quando un contratto cambia titolare la cosa che fa la differenza è la stessa di sempre: avere documenti, canoni e scadenze ordinati e aggiornati al nome giusto — ed è proprio per questo che Plinthos gestisce ogni stanza con la sua scheda, senza perdere il filo a ogni cambio di inquilino.

Questo articolo è informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un commercialista. Le norme citate sono aggiornate alla data di pubblicazione; per casi specifici (cessioni contestate, successioni nel contratto, separazioni con assegnazione della casa) rivolgiti a un professionista o a un’associazione di proprietari.