Loi Le Meur : ce qui change pour le bailleur longue durée
Loi Le Meur (2024-1039) : tu loues une chambre à un étudiant en longue durée ? Voici ce qui te concerne vraiment côté copropriété, DPE et micro-BIC.
Tu loues un appartement ou une chambre à des étudiants en longue durée et tu as entendu parler de la loi Le Meur. Bonne nouvelle : l’essentiel de cette loi vise la location touristique de courte durée, pas ton bail classique.
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) durcit surtout le régime des meublés de tourisme : pouvoirs renforcés des copropriétés et des communes, et fiscalité du tourisme alourdie. Pour un petit bailleur qui loue à l’année à un étudiant ou un travailleur, l’impact direct est limité — et la location longue durée en sort relativement plus attractive.
Voici concrètement les trois points où tu te demandes “est-ce que ça me concerne ?” : la clause de copropriété, le DPE renforcé, et le micro-BIC. Spoiler : sur deux des trois, tu peux respirer.
Loi Le Meur en deux mots : qui est visé
La loi Le Meur (2024-1039 du 19/11/2024) a réformé en profondeur le régime des meublés de tourisme — les locations de courte durée type plateforme. Son objectif affiché est de freiner la transformation de logements résidentiels en hébergements touristiques dans les zones tendues, et de remettre du logement sur le marché locatif classique.
En clair, le texte cible le bailleur qui loue à la nuitée ou à la semaine. Si toi, tu signes un bail d’habitation à l’année avec un étudiant — bail vide de 3 ans (loi 89-462, art. 10) ou bail meublé d’un an reconductible — tu n’es pas dans le cœur de cible de la loi.
Mais “pas le cœur de cible” ne veut pas dire “zéro impact”. Trois sujets méritent que tu les vérifies sur ton propre cas.
Copropriété : un vote anti-tourisme touche-t-il mon bail longue durée ?
C’est la première inquiétude qu’on entend. La loi Le Meur a renforcé la capacité des copropriétés à encadrer, voire interdire, la location de meublés de tourisme dans l’immeuble.
La question pour toi : si ton syndic vote une restriction visant le tourisme, ton bail longue durée à un étudiant est-il menacé ? Non. Une décision de l’assemblée des copropriétaires qui vise les meublés de tourisme (location de courte durée) ne s’applique pas à la location nue ou meublée à l’année en résidence principale du locataire. Ce sont deux usages juridiquement distincts.
Concrètement :
- Location longue durée à l’année (bail vide 3 ans, bail meublé 1 an, bail mobilité 1-10 mois) = usage d’habitation classique. Une clause anti-tourisme du règlement de copropriété ne la vise pas.
- Meublé de tourisme = location de courte durée à une clientèle de passage. C’est ce que la copropriété peut désormais encadrer plus facilement.
Une nuance utile : la copropriété impose déjà certaines obligations à tout copropriétaire bailleur, indépendamment de la loi Le Meur. En copropriété, chaque copropriétaire — occupant ou non-occupant — doit s’assurer en responsabilité civile pour les risques dont il répond (art. 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ajouté par la loi ALUR). Mais ça, c’est une obligation d’assurance, pas une interdiction de louer à l’année.
Avant de t’inquiéter d’un vote d’AG, vérifie ce que dit le règlement de copropriété : s’il autorise l’habitation, ta location étudiante longue durée est dans son droit.
DPE renforcé : mon appartement classé F est-il interdit à la location ?
Voilà le vrai sujet pour beaucoup de petits bailleurs. Attention, le DPE n’est pas une nouveauté de la loi Le Meur — le calendrier d’interdiction des passoires thermiques vient de la loi Climat & Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). Mais comme tout le débat sur la location longue durée tourne autour de l’énergie, autant clarifier ton cas.
Le calendrier d’interdiction de mise en location en métropole, fixé à l’article 6 de la loi 89-462, est le suivant :
| Date | Classe DPE minimale pour être “décent” | Classes interdites |
|---|---|---|
| Depuis le 1/1/2025 | entre A et F | G |
| À partir du 1/1/2028 | entre A et E | F et G |
| À partir du 1/1/2034 | entre A et D | E, F et G |
Deux choses essentielles à comprendre — c’est là que beaucoup se trompent :
1. L’interdiction joue au nouveau bail ou au renouvellement, pas en cours de bail. Si tu loues déjà ton appartement classé G à un étudiant et que le bail court, tu n’as pas à l’expulser au 1er janvier 2025. L’exigence de décence énergétique s’applique aux nouveaux contrats et aux renouvellements. Tant que le bail en cours n’arrive pas à son terme, tu n’es pas en infraction du seul fait du classement. Attention toutefois : un locataire déjà en place peut invoquer la non-décence énergétique pour réclamer des travaux de mise en conformité — tu n’as pas à le faire partir, mais le sujet peut être soulevé en cours de bail.
2. Ton appartement classé F reste louable jusqu’au 1/1/2028. Depuis le 1/1/2025, c’est la classe G qui n’est plus décente pour un nouveau bail. La classe F, elle, reste autorisée jusqu’au 1/1/2028. Si ton DPE indique F, tu as encore du temps — mais c’est le moment de planifier des travaux.
À ça s’ajoute le gel des loyers : pour un logement classé F ou G, le loyer d’un nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent (art. 17 de la loi 89-462, modifié par la loi Climat). Ce gel s’applique partout en France, pas seulement en zone tendue. Et au renouvellement, le loyer d’un logement F ou G ne peut pas être réévalué même s’il est manifestement sous-évalué (art. 17-2).
Donc : appartement classé F, bail en cours → tu continues. Appartement classé F, nouveau locataire → tu peux relouer jusqu’en 2028, mais sans augmenter le loyer. Appartement classé G → tu ne peux plus signer de nouveau bail d’habitation décent depuis 2025.
Si tu jongles entre plusieurs baux et que tu veux garder en tête les dates de fin de contrat (donc les moments où l’exigence DPE se déclenche), un échéancier des baux qui crée l’échéance de fin de bail t’évite de te faire surprendre. Plinthos le fait pour chaque contrat.
Micro-BIC : le rabotage du tourisme ne touche pas ta longue durée
C’est le point fiscal où il faut être chirurgical, parce que la loi Le Meur et la loi de finances 2024 ont créé plusieurs seuils différents selon le type de location. Beaucoup d’articles mélangent tout.
Voici les seuils du micro-BIC tels qu’ils s’appliquent (art. 50-0 du CGI) :
| Type de location meublée | Seuil micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée classique | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Ce qui a été raboté, c’est le meublé de tourisme non classé : seuil tombé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 % (loi de finances 2024). C’est la mesure qui fait mal aux locations courte durée.
Mais ton meublé loué à l’année à un étudiant relève du meublé classique : seuil de 77 700 € de recettes annuelles et abattement de 50 % (avec un minimum de 305 €). Ce seuil n’a pas été abaissé par la réforme du tourisme. Pour un petit bailleur avec un ou deux logements, tu es très loin du plafond — le micro-BIC reste accessible.
Si tu loues en location nue (non meublée), tu n’es même pas dans le micro-BIC : tu relèves du micro-foncier (revenus fonciers), un régime encore différent. Le rabotage du tourisme ne te concerne pas non plus.
Pour bien situer ton régime : si tu loues meublé à l’année, tu es en LMNP au micro-BIC (77 700 €, abattement 50 %). Si tu loues nu, tu es en revenus fonciers. Les seuils du tourisme non classé (15 000 €) sont un troisième cas qui ne te concerne pas.
Petit rappel utile : la prudence est de mise sur les chiffres fiscaux, qui évoluent à chaque loi de finances. Vérifie ton seuil applicable sur impots.gouv.fr avant ta déclaration.
Long terme vs tourisme : l’arbitrage penche désormais vers le long terme
Si on remet bout à bout ce que la loi Le Meur et les réformes récentes ont changé, le calcul “tourisme vs longue durée” s’est nettement déplacé.
| Critère | Meublé de tourisme (courte durée) | Longue durée (étudiant/travailleur) |
|---|---|---|
| Copropriété | Peut être encadré/interdit par l’AG | Usage habitation, non visé |
| Micro-BIC (non classé) | 15 000 € / abattement 30 % | 77 700 € / abattement 50 % (meublé) |
| Stabilité des revenus | Saisonnalité, vacance | Loyer mensuel régulier |
| Gestion | Rotation, ménage, plateforme | Un bail, un locataire sur la durée |
Pour un petit bailleur avec un appartement étudiant, la longue durée gagne en attractivité relative : moins de friction réglementaire, fiscalité micro-BIC inchangée, revenu prévisible. Le revers, c’est l’enjeu DPE : un logement classé F ou G te bloque le loyer et, à terme, l’interdit à la location. C’est là que se concentre l’effort.
Si tu loues à plusieurs étudiants dans le même appartement (colocation par chambre), la gestion d’un loyer par chambre et la répartition des charges deviennent vite le vrai casse-tête — bien plus que la loi Le Meur. Plinthos gère les chambres simples et doubles avec un loyer par poste et divise les charges (à parts égales, au m², au prorata des jours, ou personnalisé), pour que chaque colocataire paie sa part sans calculette.
Questions fréquentes
La loi Le Meur s’applique-t-elle à ma location longue durée à un étudiant ?
Marginalement. Le cœur de la loi 2024-1039 vise les meublés de tourisme (courte durée). Ta location à l’année en résidence principale relève des règles classiques du bail d’habitation (loi 89-462). Tu n’es pas concerné par le rabotage fiscal du tourisme ni par les restrictions touristiques de copropriété.
Mon syndic peut interdire le tourisme : ma location étudiante annuelle est-elle menacée ?
Non. Une décision de copropriété visant les meublés de tourisme (courte durée) ne touche pas la location nue ou meublée à l’année. Ce sont deux usages juridiquement distincts. Vérifie que le règlement de copropriété autorise bien l’habitation — c’est le seul point à contrôler.
J’ai un appartement classé F : je peux encore le louer ?
Oui, jusqu’au 1er janvier 2028. Depuis le 1/1/2025, c’est la classe G qui n’est plus décente pour un nouveau bail ou un renouvellement (art. 6 loi 89-462). La classe F reste autorisée jusqu’au 1/1/2028. Attention : pour un logement F ou G, le loyer du nouveau contrat est gelé au dernier loyer appliqué (art. 17 loi 89-462).
Dois-je sortir mon locataire si mon DPE est classé G ?
Non. L’interdiction de location des passoires thermiques joue au moment d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, pas en cours de bail. Si ton bail court avec un locataire en place, tu n’as pas à le résilier au seul motif du classement. C’est au terme du contrat que la question se pose.
Le seuil du micro-BIC a-t-il baissé pour ma location étudiante ?
Non, pas pour la longue durée. Le seuil de 77 700 € (abattement 50 %) du meublé classique n’a pas changé. C’est le meublé de tourisme non classé dont le seuil est tombé à 15 000 € (abattement 30 %) avec la loi de finances 2024. Ta location à l’année garde son régime.
En résumé : la loi Le Meur a surtout serré la vis sur la courte durée touristique. Pour un petit bailleur en longue durée, retiens trois choses — la copropriété ne peut pas interdire ton bail à l’année, le micro-BIC reste à 77 700 €, et le seul vrai chantier est le DPE (F louable jusqu’en 2028, G déjà bloqué au nouveau bail). Si tu gères plusieurs chambres ou contrats, garder les échéances et les loyers au clair t’évite les mauvaises surprises : vois comment Plinthos t’organise ça.
Pour creuser le type de bail le mieux adapté à un étudiant, vois aussi Bail meublé : durée, clauses obligatoires, pièges à éviter, Bail vide : 3 ans renouvelables, droits et obligations et Bail mobilité : 1 à 10 mois, qui peut en bénéficier.
Cet article est informatif et ne remplace pas la consultation d’un professionnel. Les règles fiscales et les seuils DPE évoluent à chaque loi de finances : vérifie toujours sur service-public.fr, impots.gouv.fr, l’ANIL ou auprès d’un conseil avant de décider. Les lois citées sont à jour à la date de publication.