Daños en la habitación: prueba indiscutible para la fianza

Tu inquilina deja la habitación en Salamanca el 30/06/2026, ves un boquete en la pared y dos quemaduras en el colchón, y quieres descontarlo de la fianza. ¿Lo puedes probar?

Para retener parte de la fianza por daños en la habitación necesitas prueba documentada del estado al entrar y al salir: el arrendatario es responsable del deterioro de la cosa arrendada salvo que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (art. 1563 del Código Civil). Esa presunción juega a tu favor, pero solo si tienes con qué comparar.

Aquí tienes el protocolo de entrega y salida para construir prueba que aguante una reclamación: qué grabar, cómo distinguir desgaste de daño, qué presupuestos pedir y cómo la documentación invierte la carga de la prueba para que sea el inquilino quien tenga que demostrar que no fue culpa suya.

Qué dice la ley sobre los daños y la fianza

La base legal son dos artículos del Código Civil y uno de la LAU. Conviene tenerlos claros porque marcan quién tiene que probar qué.

El art. 1563 del Código Civil establece la regla central: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.” En la práctica esto es una presunción de responsabilidad con inversión de la carga de la prueba: si la habitación aparece dañada al final, se presume que la culpa es del inquilino, y es él quien tiene que demostrar lo contrario.

El art. 1564 del Código Civil extiende esa responsabilidad: el arrendatario “responde de los daños y perjuicios causados por las personas de su familia o criados, y por los huéspedes que admita en la casa”. O sea, si el daño lo causó la pareja, un amigo o una visita del inquilino, responde igual él. Ojo: este artículo no contiene la presunción —esa está en el 1563—, solo amplía a quién alcanza la responsabilidad.

La fianza es el dinero del que tiras para cubrir esos daños. El art. 36 de la LAU fija la fianza obligatoria en una mensualidad de renta para vivienda y la obligación de devolverla: “Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, devengará el interés legal.” Es decir, tienes un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza o justificar por escrito qué retienes y por qué. Si retienes sin prueba y el inquilino reclama, puedes acabar pagando la fianza completa más el interés legal.

La lógica es sencilla: la fianza es del inquilino y se devuelve, salvo que tú demuestres un daño concreto y su coste. Sin prueba, la presunción del 1563 no te sirve de nada, porque para activarla necesitas acreditar primero que el daño existe y que la habitación no estaba así al entrar.

Desgaste normal vs daño: la distinción que lo decide todo

El error más caro es confundir desgaste con daño. No puedes retener fianza por desgaste; sí por daño imputable al inquilino.

El desgaste normal es el deterioro que produce el uso ordinario y razonable de la habitación a lo largo del tiempo. La LAU lo reconoce en el art. 21: las pequeñas reparaciones que exige “el desgaste por el uso ordinario de la vivienda” son a cargo del arrendatario, pero el deterioro propio del paso del tiempo y del uso normal lo asumes tú como propietario. Una pared con la pintura algo apagada tras dos años, una junta de silicona ennegrecida o el típico marca de roce de una silla son desgaste.

El daño es un deterioro que va más allá del uso normal: tiene una causa concreta, evitable, y suele implicar negligencia o mal uso. Un boquete, una quemadura, una mancha que no sale, un mueble roto. Eso sí lo puedes descontar.

Esta tabla resume los casos típicos en una habitación de estudiante o de trabajador:

Elemento	Desgaste normal (no se retiene)	Daño imputable (se puede retener)
Paredes	Pintura apagada, marcas leves de roce, pequeñas marcas de cuadros	Boquetes, agujeros de tacos sin tapar, manchas de humedad por no ventilar, grafitis o pintadas
Pintura	Tono desgastado tras años de uso	Repintado completo por manchas, dibujos o color cambiado sin permiso
Colchón / cama	Hundimiento leve por uso continuado	Quemaduras, manchas profundas, roturas del somier
Ropa de cama y textiles	Pérdida de color por lavados	Manchas irreversibles, quemaduras, prendas desaparecidas
Suelo	Marcas leves de muebles, brillo desgastado	Arañazos profundos, baldosas rotas, quemaduras
Puertas y ventanas	Bisagras algo flojas	Puertas perforadas, cristales rotos, persianas arrancadas
Cocina común	Desgaste de encimera, cacerolas viejas	Vitrocerámica quemada, campana atascada por falta de limpieza, electrodomésticos rotos por mal uso
Baño	Juntas ennegrecidas, grifería con cal	Inodoro o lavabo agrietado, mampara rota

La clave práctica: ante la duda, mira si el deterioro lo causaría cualquier inquilino cuidadoso con el simple paso del tiempo (desgaste) o si hizo falta un mal uso concreto (daño). Y recuerda que el coste del daño se calcula descontando el desgaste ya acumulado: si el colchón tenía cuatro años, no puedes cobrar uno nuevo a precio íntegro.

El protocolo para construir prueba indiscutible

La prueba no se improvisa el día de la salida. Se construye en dos momentos: cuando el inquilino entra y cuando se va. Comparar ambos es lo que activa la presunción del art. 1563 a tu favor.

Estos son los cuatro pilares.

1. Acta de entrada y acta de salida (inventario fechado y firmado). El documento base. Describe el estado de cada elemento de la habitación y de las zonas comunes que usa el inquilino, con fecha y firma de ambas partes. Si no hiciste acta de entrada, vas casi a ciegas: no tendrás con qué comparar. Por eso el inventario inicial es tu mejor seguro. Aquí tienes el detalle de qué documentar al inicio: Inventario de entrega de la habitación: qué documentar.

2. Vídeo recorrido fechado. Un vídeo continuo, sin cortes, recorriendo la habitación y comentando en voz alta la fecha y los detalles (“hoy 30/06/2026, este es el boquete en la pared sobre el escritorio”). El vídeo aporta contexto que una foto suelta no da. Hazlo tanto a la entrada como a la salida, en las mismas condiciones de luz si puedes.

3. Presupuestos de reparación (idealmente tres). No basta con decir “esto vale 200 €”. Pide presupuestos por escrito a profesionales —pintor, tapicero, cristalero— con el coste de reparar o reponer cada daño. Tener tres presupuestos demuestra que el importe es de mercado y no inflado, y aplica el descuento por desgaste cuando proceda. Las facturas posteriores de la reparación rematan la prueba.

4. Testigo. Si puedes, que la salida y la grabación se hagan en presencia de un tercero ajeno al conflicto (un vecino, un conocido sin interés en el asunto). Un testigo que pueda confirmar el estado de la habitación refuerza tu posición si la cosa acaba en una reclamación.

Plinthos tiene un seguimiento del depósito ligado a cada contrato: el importe que el inquilino entregó, la fecha, y la restitución total o parcial con notas y fotos de los daños. A fin de contrato ves en una pantalla cuánto retienes y por qué, con la prueba fotográfica adjunta. Si quieres centralizar esa documentación, mira cómo funciona.

La regla de oro: misma habitación, dos fechas, mismo método. Cuanto más simétricas sean el acta de entrada y la de salida, más difícil es para el inquilino sostener que la habitación ya estaba así.

Cómo la documentación invierte la carga de la prueba

Aquí está el ángulo que casi nadie te explica bien. La presunción del art. 1563 dice que el inquilino responde del deterioro salvo que pruebe que fue sin culpa suya. Pero esa presunción no aparece de la nada: para activarla tienes que demostrar primero dos cosas.

Primero, que el daño existe ahora (acta de salida + vídeo + presupuestos). Segundo, que no existía al principio (acta de entrada + vídeo de entrada). En cuanto pruebas ambas, la pelota pasa al tejado del inquilino: ahora es él quien tiene que demostrar que el daño se ocasionó sin culpa suya —por ejemplo, por un defecto del edificio o un caso fortuito—. Y eso, en la mayoría de los casos, no lo puede probar.

Sin acta de entrada, en cambio, el inquilino siempre puede decir “el boquete ya estaba”, y tú no tienes cómo rebatirlo. Por eso documentar al inicio no es burocracia: es lo que te permite usar la ley a tu favor al final.

Pasos concretos el día de la salida:

1. Haz el recorrido con el inquilino presente, grabando el vídeo fechado.
2. Rellena el acta de salida elemento por elemento, comparándola con la de entrada.
3. Anota cada daño con foto y descripción, separando claramente desgaste (no se cobra) de daño (sí).
4. Comunica por escrito al inquilino, dentro del mes desde la entrega de llaves, qué retienes y por qué, adjuntando presupuestos.
5. Devuelve el resto de la fianza en ese plazo para no incurrir en el interés legal del art. 36 LAU.

Si el inquilino discrepa, ofrécele ver el acta de entrada y los presupuestos. Muchas disputas se cierran ahí, porque ante prueba simétrica y documentada hay poco que discutir. Y si acabáis en juicio, llegas con la carga de la prueba ya invertida.

Antes de retener nada conviene tener claro cuándo la retención es legítima y qué importes se pueden descontar: lo desarrollamos en Retención de la fianza: cuándo es legítima y qué pruebas pedir. Y sobre el plazo de devolución y los intereses, en Devolución de la fianza: plazo de 1 mes, intereses y disputas.

Errores comunes que te hacen perder la fianza

• No hacer acta de entrada. Sin estado inicial documentado, no puedes probar que el daño es nuevo. Es el error que más reclamaciones de fianza pierde el propietario.
• Confundir desgaste con daño. Cobrar el repintado entero de una habitación por la pintura apagada de tres años es retención indebida. Solo el daño que excede el uso normal.
• No descontar el desgaste del coste. Reclamar un colchón nuevo a precio íntegro cuando el dañado tenía años. El importe se ajusta a la vida útil restante.
• Retener sin justificar por escrito. Quedarte la fianza sin entregar presupuestos ni explicación dentro del mes. El art. 36 LAU te expone al interés legal.
• Documentar mal. Fotos sin fecha, sin contexto, o solo del daño sin mostrar el conjunto. Vídeo recorrido fechado y acta firmada valen mucho más.
• Olvidar las zonas comunes. En alquiler de habitaciones, daños en la cocina o el baño compartidos también cuentan. Inclúyelos en el inventario desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Puedo retener la fianza solo con fotos del daño?

Las fotos ayudan, pero solas son débiles: el inquilino puede alegar que el daño ya estaba. Lo que invierte la carga de la prueba es la comparación entre el estado inicial documentado (acta de entrada) y el final, más presupuestos del coste. La presunción del art. 1563 CC juega a tu favor solo si acreditas que el daño es nuevo.

¿Qué pasa si no hice inventario al entrar el inquilino?

Tienes un problema probatorio serio. Sin estado inicial, te cuesta demostrar que el daño no existía antes, y el inquilino puede oponerse a cualquier retención. Puedes intentar probarlo con otros medios (fotos antiguas del anuncio, testigos), pero tu posición es mucho más débil. Para futuros contratos, haz siempre acta de entrada firmada.

¿Una quemadura en el colchón es desgaste o daño?

Es daño imputable al inquilino: una quemadura no la produce el uso ordinario, requiere un mal uso concreto. Puedes descontar su reparación o reposición de la fianza, ajustando el importe a la antigüedad del colchón (no cobras uno nuevo si el dañado tenía varios años de uso).

¿Respondo yo de los daños que causó un amigo del inquilino?

El inquilino responde de los daños causados por las personas de su familia, criados y los huéspedes que admita en la casa (art. 1564 CC). Así que si el daño lo causó una visita o la pareja del inquilino, responde él frente a ti igual que si lo hubiera hecho personalmente.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver la fianza tras retener por daños?

El art. 36 de la LAU prevé que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin devolución, la cantidad no restituida devenga el interés legal. Lo prudente es comunicar por escrito qué retienes y por qué dentro de ese mes, adjuntando presupuestos, y devolver el resto en ese plazo.

---

Construir prueba indiscutible para la fianza no es complicado, pero hay que hacerlo en dos tiempos: documentas al entrar y documentas al salir, con el mismo método. Esa simetría es lo que convierte la presunción del art. 1563 CC en una herramienta real a tu favor en vez de una teoría que no puedes usar.

Si gestionas varias habitaciones y no quieres perder las fotos del estado ni las notas de cada depósito, Plinthos te guarda la restitución de cada fianza con su importe, sus notas y las fotos de los daños ligadas al contrato, todo en una pantalla. Puedes ver cómo funciona aquí.

Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación del artículo. Para casos concretos (disputas sobre la fianza, reclamaciones judiciales) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios.