Selección de inquilino sin discriminar: qué puedes preguntar

Puedes pedir a un candidato la documentación que acredite su capacidad de pago —contrato de trabajo, nóminas, declaración de la renta— y rechazarlo por motivos económicos objetivos. Lo que no puedes es decidir por su origen racial, religión, sexo, embarazo, edad, orientación sexual o discapacidad: eso es discriminación prohibida por la Ley 15/2022. La frontera está entre el riesgo de impago y la persona.

Es un miedo razonable. Quieres evitar a un inquilino que deje de pagar al tercer mes, pero también has leído titulares sobre denuncias por discriminación en el alquiler y no sabes hasta dónde puedes preguntar. La buena noticia: el criterio que separa lo legal de lo arriesgado es bastante claro una vez lo ves escrito.

En esta guía tienes el checklist de preguntas seguras frente a las prohibidas, cómo construir un criterio de solvencia objetivo (el famoso ratio renta/ingresos), cómo consultar ficheros de morosidad sin saltarte el RGPD, y qué hacer cuando el candidato no tiene historial en España.

Qué dice la ley sobre discriminación en el alquiler

El marco no es uno solo, son tres normas que se solapan. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda reconoce en su artículo 6 el derecho a usar y disfrutar de una vivienda «sin sufrir discriminación, exclusión, acoso o violencia de ningún tipo», y distingue entre discriminación directa (trato peor sin causa objetiva) e indirecta (una condición aparentemente neutra que perjudica a un grupo). Pero usa lenguaje genérico: no lista los motivos concretos.

Esa lista la pone la Ley 15/2022 integral para la igualdad de trato y la no discriminación. Su artículo 2.1 enumera los motivos protegidos: «nacimiento, origen racial o étnico, sexo, religión, convicción u opinión, edad, discapacidad, orientación o identidad sexual, expresión de género, enfermedad o condición de salud (…), lengua, situación socioeconómica, o cualquier otra condición o circunstancia personal o social». Y su artículo 3.1.k incluye expresamente como ámbito protegido el «acceso, oferta y suministro de bienes y servicios a disposición del público, incluida la vivienda».

La tercera pieza es la discapacidad. La antigua LISMI (Ley 13/1982) ya no está vigente: fue refundida en el Real Decreto Legislativo 1/2013 (Ley General de derechos de las personas con discapacidad, LGD), que define la discriminación directa por discapacidad como tratar a una persona «de manera menos favorable que otra en situación análoga por motivo de o por razón de su discapacidad» (art. 2.c) y prohíbe la discriminación en el acceso a bienes y servicios (art. 29).

Hay un detalle que conviene tener muy presente: el artículo 30.1 de la Ley 15/2022 invierte la carga de la prueba. Si el candidato aporta indicios fundados de que lo rechazaste por un motivo protegido, eres tú quien debe demostrar que tu decisión tuvo una «justificación objetiva y razonable». Por eso documentar el criterio económico no es burocracia: es tu defensa.

Checklist: preguntas seguras frente a preguntas arriesgadas

La regla práctica es simple. Una pregunta es segura si mide capacidad de pago o cumplimiento contractual. Es arriesgada o prohibida si toca una característica personal protegida, aunque a ti te parezca relevante.

Puedes preguntar / pedir (objetivo, económico)	No deberías preguntar (motivo protegido)
Ingresos mensuales y su origen (nómina, autónomo, pensión)	Origen racial, étnico o nacionalidad como filtro
Tipo y duración del contrato laboral	Religión o creencias
Últimas nóminas o declaración de la renta	Si está embarazada o planea tener hijos
Vida laboral o antigüedad en el empleo	Orientación o identidad sexual
Referencias de un arrendador anterior	Edad como criterio de exclusión
Número de personas que van a convivir	Si tiene alguna discapacidad o enfermedad
Consulta de fichero de morosidad (con su consentimiento)	Estado civil o situación familiar como filtro

Dos matices que generan dudas reales:

• Número de ocupantes sí, hijos no. Puedes preguntar cuántas personas van a vivir en la habitación o el piso, porque afecta al uso del inmueble. Lo que no puedes es rechazar a una familia «porque hay un bebé» o a una mujer «porque podría quedarse embarazada»: ahí entras en discriminación por sexo y situación familiar.
• Solvencia sí, prejuicio no. Puedes exigir el mismo nivel de ingresos a todos los candidatos. Lo que no puedes es aplicar ese listón solo a quien tiene apellido extranjero o pedirle a una persona con discapacidad garantías extra que no pides al resto.

El criterio objetivo que sí puedes usar: ratio renta/ingresos

La forma más limpia de filtrar sin acercarte a la línea roja es fijar un criterio económico igual para todos y aplicarlo sin excepciones. El más extendido es el ratio entre la renta y los ingresos del inquilino.

La práctica habitual del mercado es que la renta no supere el 30-40% de los ingresos netos del candidato. No es una cifra que imponga ninguna ley —no existe un porcentaje legal obligatorio—, es un criterio de prudencia que usan arrendadores y agencias. Lo importante para ti es que sea:

1. Objetivo: una habitación de 400 €/mes encaja con quien gane ~1.000-1.300 € netos.
2. Uniforme: el mismo umbral para todos los candidatos, lo apliques a quien lo apliques.
3. Documentado: si rechazas a alguien, anota que fue por no alcanzar ese ratio, no «por mala impresión».

Para acreditarlo puedes pedir nóminas recientes, el contrato de trabajo, la vida laboral o la declaración de la renta. Si el candidato es autónomo, la declaración trimestral del IVA o el modelo de la renta sirven igual.

Cuando el ratio sea ajustado, en lugar de rechazar tienes una alternativa proporcional: pedir una garantía adicional. La LAU permite hasta dos mensualidades extra de garantía sobre la fianza legal —es lo que tratamos en detalle en garantías adicionales: aval, depósito extra y fiador—. Ofrecer un aval o un fiador como condición es legítimo siempre que lo plantees a todos por igual, no solo a un perfil concreto.

Plinthos te ayuda a dejar rastro de ese criterio: en la ficha de cada inquilino guardas el contrato y los documentos compartidos (PDF/JPEG/PNG), y registras la fianza vinculada al contrato con su importe y fecha. Si más adelante surge una controversia, tienes la documentación ordenada en un sitio.

Consultar morosidad y tratar datos sin saltarte el RGPD

Consultar si un candidato figura en un fichero de morosidad (como ASNEF) es legal, pero no es un «vale todo». Para que una deuda conste lícitamente en uno de estos sistemas de información crediticia, el artículo 20 de la LOPDGDD (Ley Orgánica 3/2018) exige que sea una deuda «cierta, vencida y exigible» que no haya sido reclamada en vía administrativa o judicial, que el acreedor haya informado antes al deudor de la posibilidad de inclusión, y se notifique al afectado en los 30 días siguientes. Además, los datos solo se mantienen «mientras persista el incumplimiento, con el límite máximo de cinco años desde la fecha de vencimiento».

¿Qué significa esto para ti como arrendador particular?

• Tú no consultas ASNEF directamente. Estos ficheros están pensados para acreedores y entidades; el acceso no es abierto al público. En la práctica, el dato de solvencia te llega del propio candidato (sus nóminas, su declaración) o de servicios de verificación especializados.
• Cualquier dato personal que recojas está bajo el RGPD (Reglamento UE 2016/679) y la LOPDGDD. Necesitas una base de licitud: lo normal es el consentimiento del candidato o la ejecución de medidas precontractuales a petición suya.
• Minimización: pide solo lo necesario para evaluar la solvencia. No acumules copias de DNI, fotos o documentos de candidatos que ya has descartado.
• Conservación limitada: los datos de quien no resultó seleccionado deben borrarse cuando ya no los necesitas. No tiene sentido guardar la nómina de diez candidatos rechazados durante años.

Una buena rutina es pedir la documentación, valorarla, y destruir la de los descartados. Del inquilino que sí entra, conserva lo que sustenta el contrato. En Plinthos los documentos viven asociados a cada contrato concreto, con servidores en la UE (Fráncfort) y cifrado en tránsito y en reposo, lo que facilita aplicar esa minimización en la práctica.

El caso del extranjero recién llegado (sin historial en España)

Aquí es donde más arrendadores tropiezan. Un estudiante o trabajador que acaba de llegar a España no tiene historial crediticio español ni puede figurar en ningún fichero de morosidad. Rechazarlo «porque no tiene historial» roza la discriminación indirecta: estás aplicando una condición aparentemente neutra (historial en España) que perjudica sistemáticamente a un grupo por su origen.

La salida correcta no es bajar el listón, es buscar pruebas equivalentes de solvencia:

1. Contrato de trabajo o carta de admisión de la universidad o empresa.
2. Extractos bancarios recientes que muestren ingresos o ahorro suficiente.
3. Aval o fiador —que puede ser un familiar, también extranjero—, o un depósito adicional dentro del límite legal.
4. Pago adelantado de algunas mensualidades, si lo ofrece voluntariamente.

Lo decisivo es que ofrezcas a esa persona una vía alternativa de acreditar lo mismo que pides a un candidato local, no que la elimines de entrada. Si quieres formalizar bien el contrato resultante, te será útil nuestra guía de contrato de alquiler de habitación, porque las cláusulas de garantía deben quedar claras desde el principio. Y revisa que esas cláusulas no se pasen de la raya: hay condiciones que parecen prudentes pero son nulas, como vemos en cláusulas abusivas en contratos de alquiler.

El rechazo motivado: cómo decir no sin exponerte

Cuando descartes a un candidato, no improvises la explicación. Un rechazo bien motivado te protege precisamente por la inversión de la carga de la prueba del art. 30.1 de la Ley 15/2022.

Buenas prácticas:

• Funda el no en el criterio económico: «los ingresos acreditados no alcanzan el ratio del 35% que aplico a todos los candidatos». Nunca en una característica personal.
• Sé coherente: si rechazas a alguien por no llegar al ratio, no aceptes a otro candidato en la misma situación. La incoherencia es el mayor indicio de discriminación.
• Deja constancia escrita del motivo y de la documentación que valoraste. Un mensaje guardado vale más que tu memoria seis meses después.
• No des explicaciones de más. Un rechazo objetivo y breve es más sólido que un correo largo donde acabas mencionando algo que no debías.

Si automatizas la comunicación con los candidatos por un canal donde quede registro —la propia app, por ejemplo, donde el chat por inmueble y los mensajes privados quedan archivados—, tendrás trazabilidad de cuándo, qué y por qué, sin depender de capturas de WhatsApp sueltas. Si quieres ver cómo encaja todo el flujo de gestión, echa un vistazo a las funciones de Plinthos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner en el anuncio «solo españoles» o «no extranjeros»?

No. Excluir por nacionalidad u origen en un anuncio es discriminación directa en el acceso a la vivienda (art. 3.1.k y art. 20 de la Ley 15/2022) y, además, deja una prueba escrita en tu contra. Tampoco fórmulas equivalentes como «preferiblemente nacional». Filtra por solvencia, nunca por origen.

¿Es legal pedir las nóminas y el contrato de trabajo?

Sí. Acreditar la capacidad de pago es un criterio objetivo y legítimo. Puedes pedir nóminas, contrato laboral, vida laboral o declaración de la renta, siempre que los pidas a todos los candidatos por igual y trates esos datos conforme al RGPD (consentimiento, minimización y borrado de los descartados).

¿Puedo rechazar a alguien por tener hijos o estar embarazada?

No. Es discriminación por sexo y situación familiar. Sí puedes preguntar cuántas personas van a convivir, porque afecta al uso del inmueble, pero no puedes usar la maternidad, el embarazo o la presencia de menores como motivo de exclusión.

¿Tengo que justificar por qué rechazo a un candidato?

La ley no te obliga a dar una motivación detallada a cada persona, pero por la inversión de la carga de la prueba (art. 30.1 Ley 15/2022) te conviene tener documentado un criterio económico objetivo. Si el candidato denuncia, serás tú quien deba probar que la decisión fue razonable y no discriminatoria.

¿Puedo consultar yo mismo si un candidato está en ASNEF?

En general no de forma directa: los ficheros de morosidad están reservados a acreedores y entidades, no son de acceso público. La información de solvencia te llega normalmente del propio candidato o de servicios de verificación. Y cualquier consulta o dato que manejes queda sujeto al RGPD y a los requisitos del art. 20 de la LOPDGDD.

En resumen

Seleccionar inquilino sin discriminar no significa renunciar a filtrar morosos: significa filtrar por lo correcto. Fija un criterio económico uniforme —el ratio renta/ingresos del 30-40% es el estándar de mercado—, pídelo a todos por igual, trata los datos con cuidado y documenta tus rechazos por motivos objetivos. Para el candidato sin historial en España, ofrece vías alternativas de acreditar solvencia en vez de descartarlo de entrada. Tener la documentación ordenada por contrato —algo que Plinthos centraliza por inmueble e inquilino— es lo que convierte una buena intención en una defensa sólida si algún día te la piden.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Las normas citadas (Ley 12/2023, Ley 15/2022, RDLeg 1/2013, RGPD y LOPDGDD 3/2018) están actualizadas a la fecha de publicación; para casos concretos de denuncia por discriminación o reclamaciones en materia de protección de datos consulta a un profesional o a la Agencia Española de Protección de Datos.