Reparaciones en el alquiler: quién paga qué (art. 21 LAU)

Se rompe la caldera en pleno enero en tu piso de Valladolid. El inquilino te llama, tú piensas que “el inquilino vive ahí, que lo arregle él”, y él piensa que “el dueño es el dueño, que pague el dueño”. Los dos tenéis parte de razón, pero la ley reparte de forma bastante clara.

En el alquiler de vivienda, las reparaciones necesarias para mantener la casa habitable las paga el arrendador (art. 21.1 de la LAU), mientras que las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario las paga el inquilino (art. 21.4 de la LAU). La frontera está en si el desperfecto viene del paso del tiempo y de un uso normal, o de un mal uso atribuible al inquilino.

En este artículo: qué dice exactamente el art. 21 de la LAU, una tabla con 30 casos reales (caldera, persiana, grifo, electrodomésticos, humedades, pintura), dónde está el umbral de las “pequeñas reparaciones”, qué hacer con una avería urgente y qué cláusulas son papel mojado.

Qué dice el art. 21 de la LAU: el reparto base

El artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma que decide quién paga cada reparación en una vivienda alquilada. Tiene cuatro apartados y conviene leerlos en orden, porque cada uno resuelve una situación distinta.

Apartado 1 — el arrendador conserva la vivienda. El texto es tajante: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario” (art. 21.1 LAU). Traducido: si algo se estropea y la casa deja de ser habitable o de servir para vivir con normalidad, lo arregla y lo paga el propietario. La caldera, la instalación eléctrica, las cañerías, el tejado.

Apartado 4 — el inquilino paga las pequeñas reparaciones del uso diario. “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario” (art. 21.4 LAU). Es decir, el mantenimiento menudo del día a día: cambiar una junta de un grifo que gotea, sustituir una bombilla, cambiar la pila del termostato.

La regla general del Código Civil va en la misma línea: el arrendador debe entregar la cosa en buen estado y mantenerla apta para el uso (art. 1554 del Código Civil), y el arrendatario responde del deterioro que sufra la vivienda salvo que pruebe que no fue por su culpa (art. 1563 del Código Civil). Esta presunción del 1563 es la que se activa cuando hay un daño cuyo origen no está claro.

Tabla de 30 casos reales: quién paga qué

Esta es la parte que de verdad resuelve discusiones. La columna “Quién paga” aplica el criterio general del art. 21 LAU; el resultado puede cambiar si se prueba que el desperfecto fue por mal uso del inquilino (entonces paga él, art. 21.1 in fine) o por defecto previo no declarado.

Avería / reparación	Quién paga	Por qué
Caldera estropeada por antigüedad	Arrendador	Conservación, afecta a la habitabilidad (art. 21.1)
Mantenimiento/revisión anual de la caldera	Inquilino	Gasto de uso ordinario y obligación legal de mantenimiento
Termo eléctrico que deja de calentar	Arrendador	Conservación
Persiana que se atasca por desgaste del mecanismo	Arrendador	Avería estructural por el tiempo
Cinta de persiana rota de tirar	Inquilino	Pequeña reparación por uso
Grifo que gotea (cambiar junta)	Inquilino	Pequeña reparación por uso ordinario (art. 21.4)
Grifo monomando roto que hay que sustituir	Arrendador	Sustitución de elemento, no mero mantenimiento
Cisterna del váter que pierde agua	Arrendador	Conservación de la instalación
Atasco en el desagüe por cabellos/restos	Inquilino	Causado por el uso cotidiano
Tubería rota dentro del muro	Arrendador	Conservación estructural
Bombillas y fluorescentes	Inquilino	Consumible de uso diario
Diferencial/cuadro eléctrico que falla	Arrendador	Instalación, habitabilidad (art. 21.1)
Enchufe suelto o interruptor roto	Depende	Inquilino si es uso menor; arrendador si es la instalación
Frigorífico amueblado que se avería por antigüedad	Arrendador	Forma parte del inmueble amueblado que entregó
Frigorífico que el inquilino trajo y es suyo	Inquilino	Es de su propiedad, no del arrendador
Lavadora amueblada que se rompe por uso normal	Arrendador	Electrodoméstico entregado con la vivienda
Lavadora que el inquilino estropea por sobrecarga	Inquilino	Mal uso atribuible (art. 21.1 in fine)
Manchas de humedad por filtración del tejado/fachada	Arrendador	Defecto estructural de conservación
Moho por no ventilar y secar ropa dentro	Inquilino	Derivado del uso del inquilino
Pintura desconchada por el paso del tiempo	Arrendador	Desgaste normal, no es daño
Pared con agujeros de tacos o pintada de color	Inquilino	Alteración por el inquilino, fuera del desgaste normal
Cerradura desgastada que ya no gira	Arrendador	Elemento de seguridad de la vivienda
Llaves perdidas / cerradura forzada por el inquilino	Inquilino	Causado por él
Cristal de ventana roto por un golpe del inquilino	Inquilino	Daño imputable
Ventana que cierra mal por deformación del marco	Arrendador	Conservación estructural
Calentador de gas que requiere pieza nueva	Arrendador	Conservación de instalación esencial
Mando de garaje sin pila	Inquilino	Consumible
Plaga de cucarachas preexistente al contrato	Arrendador	Defecto anterior a la entrega
Plaga por suciedad acumulada del inquilino	Inquilino	Originada por su uso
Rejuntado/silicona del baño ennegrecida	Inquilino	Mantenimiento menor por uso

Cuando el origen del daño no está claro, la pieza clave es la prueba. Un inventario de entrega de la habitación firmado con fotos fechadas es lo que te permite demostrar que la mancha o el desperfecto no estaba el día que el inquilino entró.

El umbral de las “pequeñas reparaciones”: ojo, no es un importe legal

Aquí está el malentendido más repetido. Mucha gente dice “hasta 100 € paga el inquilino, a partir de ahí el dueño”. Eso no está en la ley. El art. 21.4 de la LAU no fija ninguna cifra: habla de “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario”, un concepto cualitativo, no un número.

Lo que ocurre es que los juzgados, al resolver casos, han ido manejando como referencia orientativa importes pequeños —del orden de unos 100-150 € por intervención— para distinguir una “pequeña reparación” de una de mayor entidad. Pero es un criterio jurisprudencial orientativo, no un límite legal: dos elementos pesan más que la cifra.

1. El origen. ¿Es desgaste por uso normal (lo paga el inquilino) o avería de un elemento que el arrendador debe conservar (lo paga él)? Una pieza barata de la caldera puede costar 40 €, pero si forma parte de la instalación esencial, es conservación del arrendador.
2. La cuantía y frecuencia. Una reparación pequeña y puntual encaja en el art. 21.4; una intervención cara o recurrente no.

Por eso en la tabla cambiar la junta de un grifo lo paga el inquilino aunque cueste poco, pero sustituir el grifo entero lo paga el arrendador: no es el precio, es la naturaleza de la intervención.

Si gestionas las averías y los gastos de varias habitaciones, tener cada reparación registrada con su foto y su factura evita discusiones a fin de contrato. En Plinthos puedes guardar los documentos de cada vivienda (facturas, presupuestos, fotos del estado) asociados al contrato, así cuando llegue la liquidación de la fianza tienes el historial en un sitio. Mira cómo funciona si llevas más de una habitación a la vez.

Reparaciones urgentes: cuándo el inquilino actúa y te pasa la factura

Hay un escenario que da muchos sustos: avería urgente y propietario ilocalizable. Lo resuelve el art. 21.3 de la LAU.

Primero, la obligación del inquilino: debe avisarte de la necesidad de reparación “en el plazo más breve posible” (art. 21.3 LAU). No puede dejar que un escape pequeño se convierta en una inundación y luego pasarte la factura completa.

Pero el mismo apartado le da una vía de escape para emergencias: “En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador” (art. 21.3 LAU). O sea: si revienta una tubería un domingo y tú no contestas, el inquilino puede llamar a un fontanero, pagar, y reclamarte el importe después —siempre que sea una reparación que te corresponda a ti.

Tres condiciones para que esto funcione y tengas que reembolsar:

• Que sea urgente (daño inminente o incomodidad grave): una fuga de agua, una caldera parada en invierno, un corte eléctrico general.
• Que el inquilino te lo haya comunicado previamente (aunque sea por mensaje, dejando constancia).
• Que sea una reparación a cargo del arrendador (conservación), no una pequeña reparación de las suyas.

Para evitar líos, conviene tener un canal claro de aviso. Si el inquilino te escribe por la app o por mensaje “se ha roto la caldera, no calienta nada”, queda fecha y constancia; eso protege a ambos. Plinthos tiene chat por vivienda y mensajes privados con cada inquilino, justo para que estos avisos queden registrados y no se pierdan en una cadena de WhatsApp.

Errores comunes y cláusulas que no valen

Estos son los fallos que más caro salen, sobre todo el de las cláusulas.

1. Meter una cláusula del tipo “el inquilino se hace cargo de todas las reparaciones”. No vale. El art. 21.1 obliga al arrendador a conservar la vivienda; no puedes trasladar al inquilino una obligación que la ley te impone a ti. Una cláusula así es nula en lo que cargue al inquilino la conservación que corresponde al arrendador. Lo mismo pasa con otras estipulaciones desequilibradas: repasa qué cláusulas son abusivas y nulas de pleno derecho antes de copiar un contrato de internet.
2. Confundir desgaste normal con daño. La pintura que pierde color o el parquet algo apagado tras tres años es desgaste —lo asume el arrendador—. No puedes descontarlo de la fianza como si fuera un destrozo.
3. Retener fianza por reparaciones sin pruebas. Si quieres cobrar un daño del inquilino, necesitas inventario inicial, fotos y factura. Sin eso, en el juzgado paga el casero. Lo vemos en detalle en cuándo es legítimo retener la fianza.
4. No avisar a tiempo (inquilino) o no responder (arrendador). Si el inquilino calla y el daño crece, responde del agravamiento. Si el arrendador no atiende una urgencia, el inquilino puede repararla y pasarle la factura (art. 21.3).
5. Cobrar el mantenimiento ordinario como si fuera tuyo. La revisión anual de la caldera o el cambio de bombillas no los pagas tú: son uso ordinario del inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga si la caldera se estropea por antigüedad?

El arrendador. La caldera es un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda, y su reparación o sustitución por avería o desgaste entra en la obligación de conservación del art. 21.1 de la LAU. El inquilino sí paga el mantenimiento o la revisión periódica, que es un gasto de uso ordinario.

¿Hay un importe a partir del cual paga el propietario?

No existe ninguna cifra fijada por la ley. El art. 21.4 de la LAU habla de “pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario”, sin importe. Los juzgados manejan como referencia orientativa cantidades pequeñas (del orden de 100-150 € por intervención), pero el criterio decisivo es el origen del desperfecto y la entidad de la reparación, no solo el precio.

El inquilino arregló una avería sin avisarme, ¿tengo que pagar?

Solo si era una reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, te lo comunicó previamente y era una reparación a tu cargo (art. 21.3 LAU). Si arregló por su cuenta algo que no era urgente, no te avisó, o era una pequeña reparación suya, no estás obligado a reembolsar.

¿Puedo poner en el contrato que el inquilino paga todas las reparaciones?

No de forma válida. La obligación de conservar la vivienda es del arrendador por ley (art. 21.1 LAU) y no puede trasladarse al inquilino. Una cláusula que le cargue la conservación que te corresponde es nula en esa parte. Sí es válido recordar en el contrato que las pequeñas reparaciones del uso ordinario corren a cargo del inquilino, porque eso ya lo dice la ley.

¿Quién paga si se rompe el frigorífico de un piso amueblado?

Si el frigorífico se entregó con la vivienda amueblada y se avería por uso normal o antigüedad, lo paga el arrendador, porque forma parte de lo que alquiló. Si lo trajo el inquilino y es de su propiedad, o si lo estropeó por mal uso, lo paga el inquilino.

Resumiendo: el reparto del art. 21 de la LAU no es complicado si separas dos cosas. Conservación y averías de elementos esenciales, al arrendador; pequeñas reparaciones del uso diario y daños por mal uso, al inquilino. Y en caso de duda sobre el origen, gana quien tenga la prueba —fotos, inventario, facturas—. Tener ese historial ordenado por vivienda, junto con los avisos fechados, es la mejor defensa cuando llega la liquidación de la fianza.

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Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Las leyes citadas están actualizadas a la fecha de publicación. Para casos concretos (controversias sobre quién paga una reparación, retenciones de fianza, reclamaciones) consulta a un abogado o a una asociación de propietarios o inquilinos.