Spese condominiali affitto a stanza: chi paga cosa

Nell’affitto a stanza le spese condominiali si dividono secondo l’art. 9 della L. 392/1978: ascensore, acqua, energia delle parti comuni, riscaldamento centralizzato e servizi comuni sono a carico del conduttore; manutenzione straordinaria, compenso dell’amministratore, assicurazione fabbricato e fondo riserva restano al locatore. Tra coinquilini di stanze diverse, il riparto interno segue il criterio scritto in contratto.

Nelle locazioni residenziali la divisione fra locatore e conduttore è regolata dalla L. 392/1978 art. 9: sono “oneri accessori” a carico del conduttore le spese per pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, oltre ai servizi comuni. Tutto il resto (manutenzione straordinaria, amministratore, assicurazione fabbricato, fondo riserva) resta a carico del locatore. La ripartizione interna tra condòmini, invece, segue l’art. 1123 del Codice civile.

In questo articolo: cosa giri agli inquilini, cosa resta tuo, come si divide tra coinquilini di stanze diverse, e gli errori che ti costano il rimborso.

La regola base: art. 9 L. 392/1978

L’art. 9 della L. 392/1978 (legge sull’equo canone, ancora vigente per la parte oneri accessori e applicata alle locazioni abitative ex L. 431/1998) elenca in modo tassativo le spese che il conduttore deve rimborsare al locatore quando l’immobile è in un condominio.

Sono a carico del conduttore:

• Ascensore: pulizia, funzionamento, ordinaria manutenzione
• Fornitura acqua condominiale
• Energia elettrica delle parti comuni (luce scale, cantine, cortile)
• Riscaldamento e condizionamento centralizzati
• Servizi comuni (pulizia scale, smaltimento rifiuti speciali condominiali, manutenzione giardino se previsto)
• Portineria: il 90% delle spese, salvo accordo per percentuale inferiore (art. 9 c. 2 L. 392/1978)

Il conduttore deve pagare questi oneri entro due mesi dalla richiesta del locatore. Attenzione: il termine di due mesi è il termine di pagamento, non quello entro cui il locatore deve chiedere. Il locatore può richiederli anche un anno dopo, ma da quando arriva la richiesta documentata, il conduttore ha 60 giorni per saldare.

Prima del pagamento, l’art. 9 garantisce al conduttore il diritto di vedere i giustificativi: bilancio condominiale, riparti, ricevute. Senza giustificativi può rifiutarsi di pagare senza essere considerato moroso.

Cosa resta a carico del locatore

Tutto quello che non è nell’elenco dell’art. 9 (e che il regolamento condominiale non addossa diversamente) resta tuo. Le voci più frequenti:

Voce	Chi paga	Fonte
Manutenzione straordinaria (tetto, facciate, impianti nuovi)	Locatore	art. 1576 c.c. + art. 9 L. 392/78
Compenso amministratore	Locatore	art. 9 L. 392/78 (non elencato tra oneri conduttore)
Assicurazione fabbricato	Locatore	art. 1576 c.c.
Fondo cassa / fondo riserva	Locatore	natura patrimoniale, non di servizio
Opere strutturali (consolidamento, sismica)	Locatore	manutenzione straordinaria
Sostituzione ascensore (non riparazione)	Locatore	straordinaria
Ordinaria manutenzione ascensore	Conduttore	art. 9 L. 392/78
Piccola manutenzione interna stanza	Conduttore	art. 1576 c.c.

L’art. 1576 del Codice civile lo dice in modo netto: il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano al conduttore. Il rifacimento del tetto, il consolidamento delle facciate, la sostituzione della caldaia centralizzata non sono “piccola manutenzione” — sono tuoi.

Il compenso dell’amministratore di condominio è un punto su cui si sbaglia spesso. Non compare nell’elenco dell’art. 9 L. 392/1978 e la giurisprudenza è costante: è una spesa di gestione del bene che resta al proprietario. Anche se è una voce ricorrente in bilancio, non puoi addebitarla al conduttore.

Come si divide tra condòmini: art. 1123 c.c.

Qui interviene il Codice civile, non la legge speciale sulle locazioni. L’art. 1123 c.c. disciplina la ripartizione delle spese tra i condòmini di un palazzo:

• Comma 1: spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni → ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi)
• Comma 2: spese destinate a servire i condòmini in misura diversa → ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (es. tabella millesimale specifica)
• Comma 3: cose destinate a servire solo una parte dell’edificio → spese a carico del gruppo che ne usufruisce (scala A non paga per scala B)

Attenzione a non confondere art. 1123 con art. 1117. L’art. 1117 c.c. elenca quali sono le parti comuni (suolo, fondazioni, scale, ascensori, cortili, tetti); l’art. 1123 c.c. dice come si dividono le spese. Sono due cose diverse e in casa è facile scambiarle.

Quindi, in pratica: l’amministratore di condominio ti manda il riparto delle spese basato sui millesimi del tuo appartamento, e tu come proprietario paghi quella quota al condominio. Poi giri ai conduttori solo la parte di tua competenza che è “oneri accessori” ex art. 9 L. 392/1978.

Riparto interno tra coinquilini di stanze diverse

Qui le leggi tacciono. La L. 392/1978 e il Codice civile regolano il rapporto locatore/conduttore e quello tra condòmini, ma non dicono come tre coinquilini di un appartamento debbano dividersi tra loro la quota oneri accessori che il locatore gli gira.

In pratica si usano due criteri:

1. Parti uguali (1/N tra i coinquilini): semplice, ma penalizza chi ha la stanza piccola
2. Per metri quadri della stanza, ponderati con un fattore per le zone comuni: più equo se le stanze sono molto diverse

Il criterio scelto va messo per iscritto. Se hai un contratto di locazione unico con i tre coinquilini in solido, legalmente sei tu locatore a chiedere il pagamento all’intero gruppo, e tra di loro si arrangiano. Se invece hai tre contratti separati per ciascuna stanza (caso più frequente nelle locazioni a stanza), nel contratto specifichi a quanto ammontano gli oneri accessori per quella stanza, e il riparto interno è già definito.

Per dare un esempio concreto, immagina tre stanze a Bologna: stanza singola grande (15 mq), stanza singola piccola (10 mq), stanza doppia (18 mq). Arriva il riparto condominiale annuale: €1.200 di oneri accessori (ascensore + acqua + riscaldamento centralizzato). Ripartito per mq sulla superficie totale delle stanze (43 mq) e con una quota per i servizi comuni dell’appartamento, ottieni la quota di ciascuno.

Vedi anche: Come dividere le bollette in un affitto a stanza: 4 metodi per il dettaglio di calcolo applicato anche alle utenze interne dell’appartamento.

Errori comuni che ti costano il rimborso

1. Addebitare l’amministratore al conduttore. Non è nell’art. 9 L. 392/1978. Se lo metti in conto e l’inquilino si rifiuta di pagare, in tribunale hai torto.
2. Confondere ordinaria e straordinaria sull’ascensore. La sostituzione del cavo dopo guasto = ordinaria → conduttore. La sostituzione dell’intera cabina dopo 30 anni = straordinaria → locatore. Se hai dubbi, guarda il verbale di assemblea: se è approvato come “manutenzione straordinaria” con fondo speciale, è tua. La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria vale per l’intero immobile, non solo per l’ascensore, e decide ogni volta chi mette mano al portafoglio.
3. Non mostrare i giustificativi. L’art. 9 dà al conduttore il diritto di vedere riparti e ricevute prima di pagare. Se non li alleghi, il conduttore può sospendere il pagamento fino a quando non glieli mandi — e tu non puoi attivare lo sfratto per morosità.
4. Aspettare troppo per chiedere gli oneri condominiali. La prescrizione è di cinque anni ex art. 2948 n. 4 c.c. (l’art. 6 L. 841/1973 che prevedeva il biennale è stato abrogato dal D.L. 112/2008) e decorre dalla delibera assembleare di approvazione del consuntivo condominiale. La richiesta scritta del locatore al conduttore fa decorrere il termine di 2 mesi per il pagamento e interrompe la prescrizione, ma se aspetti troppo a chiedere il conduttore può eccepire confusione contabile. Meglio richiedere a cadenza annuale o semestrale, allegando il riparto.
5. Non aggiornare il conduttore sul cambio di amministratore o sulle nuove tabelle millesimali. Se cambiano le quote, va comunicato.
6. Addebitare TARI senza distinguere durata contratto. La TARI è a carico del conduttore solo per locazioni superiori a 6 mesi nello stesso anno solare (L. 147/2013 art. 1 c. 643). Per contratti più brevi resta al proprietario.

In Plinthos, quando registri una bolletta o un riparto condominiale puoi caricare il PDF del giustificativo e dividerlo per appartamento con i 4 metodi disponibili (parti uguali, mq, giorni di permanenza, custom). I coinquilini vedono la rata e l’allegato in app, e segnano il pagamento con foto ricevuta.

Casi particolari: piscina, giardino, portineria

Alcune voci stanno a metà strada e creano discussioni:

• Portineria: art. 9 c. 2 L. 392/1978 → 90% conduttore, 10% locatore, salvo accordo per percentuale diversa nel contratto.
• Giardino condominiale: l’ordinaria manutenzione (taglio erba, potatura, irrigazione) rientra tra i “servizi comuni” → conduttore. Il rifacimento di un’aiuola o l’impianto di irrigazione nuovo → locatore (straordinaria).
• Piscina condominiale: spese di funzionamento e pulizia → conduttore; rifacimento, ristrutturazione → locatore. Se il regolamento condominiale prevede un costo di gestione fisso, va sempre verificato chi la usa effettivamente (alcuni regolamenti escludono i conduttori).
• Spese legali del condominio: per controversie tra condòmini, sono del locatore. Per spese causate dal conduttore (es. danni a parti comuni), restano del conduttore secondo l’art. 1587 c.c.

Quando la voce è ambigua, la tabella degli oneri accessori allegata agli accordi territoriali Confedilizia/SUNIA/SICET (firmati a livello comunale per i contratti a canone concordato) è il riferimento operativo più usato. Anche se il tuo contratto è a canone libero (4+4), quella tabella resta la guida pratica più completa per attribuire ogni voce a locatore o conduttore.

Cosa fare in pratica

Per non litigare a fine anno:

1. Chiedi all’amministratore il riparto separato locatore/conduttore (molti amministratori lo fanno già, basta richiederlo).
2. Allega il bilancio condominiale e il riparto quando giri la richiesta ai conduttori. L’art. 9 lo impone.
3. Specifica nel contratto il criterio di riparto interno tra coinquilini (parti uguali, per mq, ecc.). Senza specifica, andrai in confusione.
4. Tieni a parte le straordinarie: non includerle mai nella richiesta al conduttore. Se il condominio approva un rifacimento facciate, è tua spesa al 100%.
5. Gira la richiesta entro tempi ragionevoli dalla rendicontazione condominiale (di solito 30-60 giorni). Non aspettare anni.
6. Documenta tutto: PDF del bilancio, PDF del riparto, ricevute dei pagamenti. Senza prove non recuperi nulla in giudizio.

Se vuoi automatizzare la divisione delle voci condominiali tra più appartamenti e più coinquilini, vedi come Plinthos divide le spese →. Carichi il PDF del riparto, scegli il metodo (per mq se le stanze sono molto diverse, parti uguali se sono simili), e l’app calcola la quota di ciascuno.

Vedi anche: Bollette ripartite per metri quadri: quando ha senso per applicare lo stesso criterio anche agli oneri accessori interni. Sulla voce più pesante della maggior parte dei rendiconti — combustibile, contabilizzazione, manutenzione — vedi Riscaldamento centralizzato: come dividerlo correttamente.

Domande frequenti

Posso addebitare il compenso dell’amministratore al conduttore?

No. Il compenso dell’amministratore non è elencato tra gli oneri accessori dell’art. 9 L. 392/1978 ed è una spesa di gestione del bene, che resta al proprietario. Anche se è una voce ricorrente di bilancio annuale, non puoi girarla all’inquilino. Lo stesso vale per l’assicurazione fabbricato e per il fondo riserva.

Cosa succede se il condominio approva una manutenzione straordinaria?

Paghi tu, locatore, al 100%. Il conduttore non partecipa alle straordinarie. Eccezione: se la straordinaria comporta un miglioramento del servizio di cui il conduttore beneficia (es. nuovo ascensore più moderno), alcuni contratti prevedono un piccolo contributo proporzionale al godimento, ma è eccezione contrattuale, non regola legale.

Il conduttore può rifiutarsi di pagare se non vedo i giustificativi?

Sì. L’art. 9 L. 392/1978 garantisce al conduttore il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e di prendere visione dei giustificativi prima di pagare. Senza giustificativi può sospendere il pagamento senza incorrere in mora. Tu non puoi attivare lo sfratto per morosità su oneri accessori non documentati.

Devo dividere le ordinarie tra i tre coinquilini per mq o in parti uguali?

La legge non lo impone, decide il contratto. Se hai un unico contratto in solido, il gruppo di coinquilini riceve la richiesta complessiva e si divide internamente come ha pattuito. Se hai tre contratti separati per stanza, il criterio va scritto in ciascuno: parti uguali è più semplice, per mq è più equo se le stanze sono molto diverse di dimensione.

Quando ho 2 mesi per pagare gli oneri accessori, da quando partono?

Dalla richiesta scritta e documentata del locatore, non dalla data del riparto condominiale o dell’assemblea. Il termine di 2 mesi previsto dall’art. 9 L. 392/1978 è un termine di pagamento, non di richiesta. Il locatore può chiedere anche dopo mesi dalla rendicontazione condominiale, ma deve allegare i giustificativi.

La TARI è inclusa negli oneri accessori condominiali?

Dipende. La TARI è un’imposta comunale, non un onere condominiale, e ha una sua disciplina (L. 147/2013 art. 1 c. 643): è del conduttore solo per locazioni superiori a 6 mesi nell’anno solare, mentre per detenzioni temporanee più brevi resta al proprietario. Va trattata separatamente dal riparto condominiale.

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Le spese condominiali in un affitto a stanza non sono il caos che sembrano: la regola è semplice, è l’art. 9 L. 392/1978 a definirla. Tutto quello che è “funzionamento, pulizia, ordinaria manutenzione e servizi comuni” va al conduttore. Tutto quello che è “patrimonio, gestione, straordinaria” resta a te. Tra i coinquilini di stanze diverse, decidi tu il criterio nel contratto.

Se gestisci un palazzo con più appartamenti e vuoi tenere traccia di chi paga cosa senza fogli Excel, Plinthos divide oneri e bollette per stanza e mantiene lo storico delle ricevute per i giustificativi.

Le leggi citate sono aggiornate alla data di pubblicazione dell’articolo. Per casi specifici (controversie su ripartizione, contestazioni in assemblea condominiale, riparto disomogeneo) consulta un avvocato o un’associazione di proprietari.