Manutenzione ordinaria e straordinaria affitto: chi paga

Nella locazione la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino, la manutenzione straordinaria resta al proprietario. La regola di base è l’art. 1576 del Codice civile: il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne la “piccola manutenzione” che spetta al conduttore. La ripartizione operativa delle spese ricorrenti segue la tabella oneri accessori del DM 16 gennaio 2017.

Detta così sembra semplice. Poi un sabato sera ti chiama l’inquilino: “Non parte la caldaia”. E lì iniziano le domande vere. È usura o guasto? La pago io o lui? E il boiler che perde dopo otto anni? E la persiana che si è scollata da sola? È in questi casi grigi che proprietari e inquilini litigano, spesso senza sapere che esiste una tabella ufficiale che decide chi paga cosa.

In questo articolo trovi la regola del Codice civile, la tabella oneri accessori commentata, un albero decisionale per i casi dubbi e gli errori che ti costano una contestazione a fine contratto.

La regola del Codice civile: art. 1576 e art. 1609

Il punto di partenza è l’art. 1576 del Codice civile: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”. Tradotto: il default è che paghi tu, proprietario. L’eccezione, che ribalta la spesa sull’inquilino, è solo la “piccola manutenzione”.

Cosa sia la piccola manutenzione lo spiega l’art. 1609 del Codice civile: sono le riparazioni dipendenti dai deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito. In mancanza di un patto nel contratto, queste riparazioni “sono determinate dagli usi locali”.

Da qui nasce la distinzione che usiamo tutti i giorni:

• Manutenzione ordinaria = piccoli interventi ricorrenti legati all’uso e all’usura quotidiana. A carico dell’inquilino (conduttore).
• Manutenzione straordinaria = interventi su strutture, impianti, parti che si deteriorano nel tempo a prescindere da chi le usa. A carico del proprietario (locatore).

Tieni a mente due parole-chiave dell’art. 1609: uso contro vetustà. Sono il discrimine che risolve quasi tutti i casi grigi. Se una cosa si rompe perché l’inquilino la usa male o la consuma con l’uso normale, è ordinaria. Se si rompe perché è vecchia, è arrivata a fine vita o cede da sola, è straordinaria.

La tabella oneri accessori del DM 16 gennaio 2017

Per le spese ricorrenti di un immobile in condominio non si ragiona caso per caso: esiste una tabella di ripartizione degli oneri accessori, allegata al Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017 (Allegato D), emanato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Questa è la prima trappola, e la fanno quasi tutti gli articoli che trovi in rete: la tabella ufficiale non è più quella del vecchio DM 30/12/2002. Il DM 16/1/2017 lo ha sostituito. Se leggi un blog che cita il “DM 30/12/2002 del Ministero delle Finanze”, stai leggendo un riferimento doppiamente sbagliato (decreto superato + ministero errato).

La tabella allegato D segue una logica costante, replicata voce per voce: chi gode di un bene paga la sua gestione ordinaria, chi lo possiede paga la sostituzione e l’adeguamento. Ecco le voci che incontri più spesso, in chiave semplificata.

Voce di spesa	A carico dell’inquilino	A carico del proprietario
Ascensore	Consumo elettrico, manutenzione ordinaria, ispezioni periodiche	Installazione, adeguamento a norma, sostituzione dell’impianto
Riscaldamento centralizzato	Combustibile, manutenzione ordinaria, pulizia annuale, lettura contatori	Sostituzione caldaia/bruciatore, adeguamento dell’impianto
Autoclave / impianto idrico	Forza motrice, manutenzione ordinaria, ispezioni	Installazione e sostituzione integrale, adeguamenti
Portierato	Quota maggioritaria del servizio (gestione del rapporto)	Quota minoritaria + trattamento di fine rapporto del portiere
Pulizia parti comuni	Servizio di pulizia, materiale di consumo	Acquisto attrezzature e macchinari
Aree verdi / giardino	Manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, acqua	Installazione e sostituzione di piante e impianti di irrigazione

L’art. 9 della L. 392/1978 conferma la cornice: sono oneri accessori a carico del conduttore le spese di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia, riscaldamento e condizionamento, oltre ai servizi comuni. Per come si dividono in concreto le spese condominiali in un affitto a stanza, abbiamo un articolo dedicato a chi paga cosa tra locatore e coinquilini.

Una precisazione sul portierato: la L. 392/1978 art. 9 fissa la quota a carico del conduttore al 90%, salvo diverso accordo. È un dato di legge, non della tabella ministeriale.

I casi grigi: caldaia, boiler, persiane (l’albero decisionale)

Qui sta il 90% delle liti reali. La tabella ti aiuta sulle voci ricorrenti, ma quando un singolo pezzo si rompe devi tornare al criterio dell’art. 1609: uso o vetustà?

Usa questo albero decisionale per ogni guasto:

1. Si è rotto per cattivo uso o negligenza dell’inquilino? (es. ha forzato la maniglia, ha intasato lo scarico) → paga l’inquilino, sempre, anche se il pezzo era nuovo.
2. È normale usura/consumo da uso quotidiano? (es. guarnizione del rubinetto, pila del cronotermostato, lampadina) → manutenzione ordinaria, paga l’inquilino.
3. È un guasto da vetustà, fine vita o caso fortuito? (es. caldaia di 15 anni che cede, persiana scollata dal tempo) → manutenzione straordinaria, paga il proprietario.

Vediamo i tre casi-tipo che ricevi più spesso.

La caldaia che si rompe. Distingui due cose. La manutenzione annuale e il controllo fumi della caldaia autonoma sono ordinari: li paga l’inquilino. Ma se la caldaia si guasta per usura o va sostituita perché a fine vita, è straordinaria: la paga il proprietario. Se invece la caldaia è condominiale (riscaldamento centralizzato), entra in gioco la tabella allegato D: combustibile e manutenzione ordinaria all’inquilino, sostituzione dell’impianto al proprietario, ripartito tra i condòmini.

Il boiler che perde dopo otto anni. Un boiler elettrico ha una vita media di 8-12 anni. Se perde per corrosione o cedimento dopo anni di funzionamento, è vetustà: straordinaria, paga il proprietario. Se invece l’inquilino lo ha danneggiato (montaggio di accessori non autorizzati, mancata manutenzione che ha causato il guasto), la spesa torna su di lui.

Le persiane a fine vita. Una persiana che si scolla, si arrugginisce o non chiude più per il deterioramento del legno o del meccanismo è vetustà: straordinaria, proprietario. Ma il cordino dell’avvolgibile che si spezza con l’uso, o la cinghia consumata, sono piccola manutenzione: inquilino.

Il principio non cambia mai: chiediti se quel guasto sarebbe avvenuto comunque, col tempo, anche senza nessuno in casa. Se sì, è tuo. Se è successo perché qualcuno usa (o abusa) la casa, è dell’inquilino. Lo stesso ragionamento sulla vetustà torna utile a fine contratto, quando devi decidere cosa trattenere: lo trovi nel dettaglio nell’articolo su cosa puoi trattenere dal deposito cauzionale.

Errori comuni che ti costano una contestazione

Ecco gli sbagli che vediamo più spesso e che, a fine contratto, si trasformano in una lite sul deposito.

1. Citare il DM 30/12/2002. È superato dal DM 16/1/2017. Se nel contratto rimandi alla tabella vecchia, in caso di contestazione l’inquilino può eccepire il riferimento errato. Aggiorna i tuoi modelli.
2. Mettere tutto a carico dell’inquilino “tanto è scritto in contratto”. Attenzione alla base giuridica: l’art. 1576 c.c. è una norma in sé derogabile, quindi da solo non rende nulla la clausola. Nelle locazioni abitative (il caso di questo articolo), però, una clausola che addossa al conduttore anche la manutenzione straordinaria è nulla perché attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con la legge: opera la nullità dell’art. 79 della L. 392/1978, che colpisce ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un vantaggio contrario alle disposizioni di legge. Diverso il caso delle locazioni commerciali/non abitative, dove la giurisprudenza ammette che le parti deroghino al riparto del Codice civile anche a sfavore del conduttore.
3. Confondere manutenzione annuale e sostituzione della caldaia. Il controllo periodico è dell’inquilino, la sostituzione per vetustà è tua. Sono due voci diverse.
4. Non fare l’inventario di ingresso. Senza una descrizione iniziale, l’art. 1590 c.c. presume che l’inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione. Documentare lo stato degli impianti all’ingresso ti evita discussioni su cosa fosse già usurato. Vedi come preparare l’inventario alla consegna della stanza.
5. Non rendicontare gli oneri accessori. L’art. 9 L. 392/1978 dà all’inquilino il diritto di vedere i giustificativi prima di pagare. Se gli giri una cifra tonda senza documenti, può legittimamente rifiutare.

Se affitti a più coinquilini, tenere traccia di chi ha pagato cosa e di quali interventi sono stati fatti su quale impianto diventa rapidamente ingestibile a memoria. In Plinthos puoi caricare i documenti condivisi (preventivi, fatture, foto del guasto) legati all’appartamento, così a fine contratto hai la cronologia completa di ogni intervento in un posto solo, senza cercare nella chat di WhatsApp.

Cosa fare in pratica, passo per passo

1. All’ingresso: fai l’inventario con foto di caldaia, boiler, infissi, elettrodomestici. Annota età e stato. È la tua prova su cosa era già vecchio.
2. In contratto: richiama l’art. 1576 c.c. e la tabella oneri accessori del DM 16/1/2017 (non il 2002). Indica chi paga la manutenzione annuale della caldaia.
3. Quando arriva un guasto: applica l’albero decisionale. Uso o vetustà? Decidi prima chi paga, poi chiama il tecnico.
4. Per le spese condominiali ricorrenti: a fine anno gira all’inquilino solo le voci di sua competenza, con i giustificativi. La quota straordinaria deliberata dall’assemblea resta tua.
5. A fine contratto: confronta lo stato attuale con l’inventario di ingresso. Trattieni dal deposito solo i danni da cattivo uso, mai l’usura normale né la vetustà.

Una buona prassi è scrivere nel contratto, in modo chiaro, la frase: “Le spese di piccola manutenzione e ordinaria sono a carico del conduttore secondo l’art. 1609 c.c. e la tabella oneri accessori del DM 16/1/2017; la manutenzione straordinaria resta a carico del locatore ai sensi dell’art. 1576 c.c.”. Se vuoi un quadro completo della struttura contrattuale, parti dal nostro articolo sul contratto 4+4, il tipo più diffuso.

Domande frequenti

La caldaia rotta la paga il proprietario o l’inquilino?

Dipende dalla causa. La manutenzione annuale e il controllo fumi sono ordinari, a carico dell’inquilino. La sostituzione della caldaia per vetustà o guasto non imputabile è manutenzione straordinaria, a carico del proprietario (art. 1576 c.c.). Se il guasto deriva da cattivo uso o mancata manutenzione dell’inquilino, paga lui.

Cosa rientra esattamente nella “piccola manutenzione”?

Secondo l’art. 1609 c.c. sono le riparazioni dovute al deterioramento prodotto dall’uso, non quelle dovute a vetustà o caso fortuito. In pratica: guarnizioni, lampadine, cinghie degli avvolgibili, piccole riparazioni d’uso quotidiano. In mancanza di un patto specifico, si guarda agli usi locali.

Una clausola che mette la manutenzione straordinaria a carico dell’inquilino è valida?

Nelle locazioni abitative no. L’art. 1576 c.c. di per sé è derogabile, ma una clausola che ribalta integralmente la manutenzione straordinaria sul conduttore gli sottrae una tutela di legge, attribuendo al locatore un vantaggio vietato: è nulla in quella parte ai sensi dell’art. 79 della L. 392/1978. Resta valido invece l’accordo che assegna all’inquilino la piccola manutenzione, che è già la regola. Nelle locazioni commerciali, al contrario, la giurisprudenza ammette che le parti deroghino al riparto codicistico anche a carico del conduttore.

Devo dare all’inquilino i giustificativi delle spese di manutenzione?

Sì, per gli oneri accessori. L’art. 9 della L. 392/1978 prevede che il conduttore abbia diritto, prima del pagamento, all’indicazione specifica delle spese e a prendere visione dei documenti giustificativi. Non puoi pretendere una cifra senza mostrare le fatture.

Il riscaldamento centralizzato segue regole diverse da quello autonomo?

Sì. Con l’impianto autonomo la manutenzione ordinaria è dell’inquilino e la sostituzione tua. Con il centralizzato entra in gioco la tabella allegato D del DM 16/1/2017: combustibile e manutenzione ordinaria al conduttore, sostituzione dell’impianto al proprietario, ripartita poi tra i condòmini secondo le tabelle millesimali.

Distinguere ordinaria e straordinaria non è una questione teorica: è ciò che decide chi mette mano al portafoglio quando qualcosa si rompe. La regola è semplice da ricordare — uso all’inquilino, vetustà al proprietario — ma va scritta nel contratto e provata con un buon inventario di ingresso. Se vuoi tenere insieme contratti, documenti dei guasti e spese di ogni appartamento, Plinthos ti fa avere tutto in un posto, pronto per quando arriva la contestazione di fine contratto.

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Le leggi citate sono aggiornate alla data di pubblicazione dell’articolo. Per casi specifici (controversie, sfratti, contratti complessi) consulta un avvocato o un’associazione di proprietari.