Calendrier DPE 2025-2028-2034 : interdiction de louer ?

Ta chambre à Lille est classée F au DPE, le bail court encore deux ans, et tu lis partout que tu ne pourras « plus louer ». Tu te demandes si tu dois rénover en urgence.

Le calendrier DPE de la loi Climat et résilience interdit progressivement la mise en location des passoires thermiques : classe G non décente depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 en métropole (art. 6 de la loi n° 89-462). L’interdiction frappe le nouveau bail et le renouvellement, pas un bail déjà signé qui continue.

Ce guide te donne le calendrier exact métropole et outre-mer, l’impact réel sur un bail en cours, le gel des loyers F/G, et tes options concrètes si tu es classé F en 2026.

Le calendrier DPE exact : 2025, 2028, 2034

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe ton logement de A (très performant) à G (passoire thermique). La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a inscrit dans l’article 6 de la loi n° 89-462 un calendrier qui retire petit à petit aux passoires le caractère de logement décent.

Concrètement, à chaque échéance, un seuil de performance devient la limite basse de la décence. En dessous, le logement n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être proposé à la location dans un nouveau bail.

Métropole

Échéance	Niveau de performance exigé	Classe interdite à la location
1er janvier 2025	entre la classe A et la classe F	G
1er janvier 2028	entre la classe A et la classe E	F et G
1er janvier 2034	entre la classe A et la classe D	E, F et G

Source : article 6 de la loi n° 89-462 (modifié par la loi Climat 2021-1104). Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées « sont considérés comme non décents ».

Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte)

Le calendrier est décalé pour tenir compte du climat et du parc immobilier des DROM :

Échéance	Niveau de performance exigé	Classe interdite
1er janvier 2028	entre la classe A et la classe F	G
1er janvier 2031	entre la classe A et la classe E	F et G

Donc si tu loues une chambre à Pointe-à-Pitre ou à Saint-Denis de La Réunion, la première interdiction (classe G) ne tombe qu’au 1er janvier 2028, soit trois ans après la métropole.

Un point qui revient souvent : ce calendrier vient de la loi Climat et résilience 2021-1104, pas de la loi Le Meur. La loi Le Meur de 2024 a ses propres règles de performance pour les meublés de tourisme, mais elle ne touche pas le calendrier des baux d’habitation longue durée. Si tu loues une chambre à un étudiant ou un travailleur à l’année, c’est bien la loi Climat qui s’applique. Vois aussi : Loi Le Meur : ce qui change pour le bailleur longue durée.

Bail en cours, renouvellement, nouveau bail : qui est touché ?

C’est le point le plus mal compris, et celui qui crée le plus de panique inutile. L’interdiction de louer une passoire ne s’applique pas à un bail en cours. Elle se déclenche au moment où tu signes un nouveau bail ou au renouvellement du contrat.

Situation	DPE F au 1er janvier 2028	Ce que ça veut dire
Bail signé en 2026, court jusqu’en 2029	Pas d’interdiction immédiate	Le bail continue jusqu’à son terme
Renouvellement / reconduction au terme	Le logement doit être décent	Tu ne peux pas reconduire un F
Nouveau locataire (relocation)	Le logement doit être décent	Tu ne peux pas relouer un F

Autrement dit, un bail F signé avant l’échéance file jusqu’à son terme. Tu n’es pas obligé d’expulser ton locataire ni de rénover du jour au lendemain.

Mais attention au revers. Comme le logement classé G est non décent depuis le 1er janvier 2025 (et le sera pour F à partir de 2028), le locataire en place peut invoquer la non-décence. La décence est une obligation du bailleur pendant toute la durée du bail (art. 6 de la loi n° 89-462). Un locataire d’un logement G peut donc, dès aujourd’hui, demander des travaux de mise en conformité, et saisir le juge s’ils ne sont pas faits.

Ce n’est pas une interdiction sèche, mais ça change la donne : le bail en cours « file », sauf si le locataire agit. Pour le détail des règles de fin de bail et de renouvellement, voir Renouveler un bail sans erreur : préavis et procédure.

Le gel des loyers F et G : partout en France

Avant même l’interdiction de louer, une autre règle frappe déjà toutes les passoires : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, pour un logement classé F ou G, le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (art. 17 de la loi n° 89-462, modifié par la loi Climat).

Concrètement, sur une passoire F ou G, tu ne peux pas :

• réviser le loyer à la hausse avec l’indice de référence des loyers (IRL) en cours de bail ;
• réévaluer le loyer au renouvellement, même s’il est manifestement sous-évalué (art. 17-2 de la loi n° 89-462) ;
• augmenter le loyer pour un nouveau locataire au-delà du dernier loyer pratiqué.

Le piège le plus fréquent : croire que ce gel ne concerne que les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Rennes…). C’est faux. Le gel des loyers F/G s’applique sur tout le territoire, indépendamment de l’encadrement des loyers et de la zone tendue. Que ta chambre soit à Paris ou dans un village, si elle est F ou G, le loyer est gelé.

L’encadrement des loyers en zone tendue est un dispositif distinct qui se cumule éventuellement avec ce gel. Pour comprendre la différence, voir Encadrement des loyers Paris, Lyon, Bordeaux : fixer ton loyer.

Classé F en 2026 : que faire concrètement ?

Si ton DPE 2026 affiche F, tu n’as pas une seule option mais plusieurs, selon ta situation et ton horizon. L’interdiction de relouer un F arrivant au 1er janvier 2028, tu as un peu de temps pour décider.

1. Laisser le bail en cours filer. Si un locataire est déjà en place avec un bail qui court au-delà de 2028, le contrat continue à son terme. Tu prends ta décision avant la relocation ou le renouvellement, pas avant. Surveille seulement le risque de demande de mise en conformité du locataire.

2. Rénover pour sortir de la passoire. C’est l’option qui débloque tout : tu retrouves le droit de louer, de réévaluer le loyer et tu valorises ton bien. Vise un saut de classe vers A, B, C ou D.

3. Activer le déficit foncier majoré. Si tu es au régime réel, les travaux de rénovation énergétique permettent d’imputer le déficit foncier sur ton revenu global jusqu’à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €), à condition que les travaux fassent passer le logement d’une classe E, F ou G vers A, B, C ou D (art. 156 I 3° du CGI + BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20). Le dispositif vise les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Détail complet dans Déficit foncier 2026 : 10 700 € ou 21 400 € rénovation.

4. Vendre. Si la rénovation n’est pas rentable pour toi, la vente reste possible. Mais le DPE F pèse sur le prix, et un audit énergétique est exigé à la vente d’une passoire.

Quelle que soit l’option, garde une trace de tout : le DPE, les devis, les dates, les échanges avec le locataire. C’est exactement ce que Plinthos centralise : tu ranges le DPE, les devis de travaux et l’historique des messages avec ton locataire dans les documents partagés liés à chaque chambre, et tu retrouves tout au moment de décider. Voir comment ça marche.

Si tu hésites sur la rentabilité d’une rénovation, fais chiffrer le saut de classe DPE par un professionnel RGE avant tout : c’est le saut vers A/B/C/D qui conditionne à la fois le droit de relouer et le plafond fiscal majoré.

Questions fréquentes

Mon DPE est G, mon locataire est en place depuis 2023. Dois-je le faire partir ?

Non. Le bail en cours continue jusqu’à son terme. L’interdiction G de 2025 vise le nouveau bail et le renouvellement, pas l’expulsion d’un locataire en place. En revanche, comme un logement G est non décent, ton locataire peut te demander des travaux de mise en conformité (art. 6 de la loi n° 89-462), voire saisir le juge.

Le gel des loyers F/G s’applique-t-il aussi hors zone tendue ?

Oui. Le gel des loyers des passoires F et G s’applique partout en France depuis le 24 août 2022 (art. 17 de la loi n° 89-462). Il est indépendant de l’encadrement des loyers en zone tendue, qui est un dispositif séparé. Même dans une commune rurale, le loyer d’un F ou G est gelé.

Puis-je réévaluer le loyer d’un logement F au renouvellement ?

Non. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être réévalué au renouvellement du contrat, même s’il est manifestement sous-évalué (art. 17-2 de la loi n° 89-462). Tu ne peux pas non plus appliquer la révision annuelle par l’IRL tant que le logement reste une passoire.

Le calendrier DPE est-il le même en outre-mer ?

Non, il est décalé. Dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), l’interdiction de la classe G n’arrive qu’au 1er janvier 2028, et celle de la classe E au 1er janvier 2031 (art. 6 de la loi n° 89-462), soit trois ans après la métropole.

Les travaux de rénovation énergétique me donnent-ils un avantage fiscal ?

Oui, si tu es au régime réel. Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 €/an pour des travaux qui font sortir le logement d’une classe E, F ou G vers A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (art. 156 I 3° du CGI). Le saut de classe doit aboutir à A, B, C ou D — pas seulement « au moins D ».

Le calendrier DPE n’est pas une interdiction immédiate de louer : c’est une échéance à anticiper. Un F en 2026 te laisse le temps de décider entre rénover, vendre ou laisser le bail filer, à condition de ne pas attendre la veille de la relocation. Garde ton DPE, tes devis et ton historique de bail au même endroit pour décider tranquillement — Plinthos te permet de tout classer par chambre, dossiers et messages compris. Voir les fonctionnalités.

Les lois citées sont à jour à la date de publication de l’article. Le calendrier DPE et les règles de décence évoluent : pour un cas précis (mise en conformité, litige avec un locataire, vente d’une passoire) consulte l’ADEME, service-public.gouv.fr, un avocat ou une association de propriétaires. Pour le volet fiscal du déficit foncier, vérifie avec un expert-comptable ou les impôts.