Dépôt de garantie : 1 mois meublé, 2 mois vide — les règles

Tu signes un bail meublé à Toulouse pour une chambre à 480 € hors charges, et tu hésites : tu peux demander 1 mois, 2 mois, voire 3 mois de dépôt comme “tout le monde fait” ? Et si le locataire te propose un garant en plus, est-ce que tu peux cumuler avec ton assurance loyers impayés ?

Le dépôt de garantie en France est plafonné par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 1 mois de loyer hors charges en bail vide (art. 22, plafond fixé par la loi ALUR de 2014), 2 mois en bail meublé (art. 25-6), et 0 € en bail mobilité où il est purement interdit (art. 25-17). Aucun intérêt n’est dû au locataire, et le dépôt n’a pas à être placé sur un compte séparé — contrairement au Royaume-Uni ou à l’Allemagne.

Dans cet article : les plafonds par type de bail, ce que tu peux retenir à la sortie, les garanties additionnelles (caution, Visale, GLI), la règle anti-cumul de l’art. 22-1 et les erreurs qui te coûtent cher en cas de litige.

Les plafonds légaux selon le type de bail

Le montant maximal du dépôt de garantie dépend strictement du régime juridique du bail. Tu n’as aucune marge de négociation au-dessus du plafond : toute clause qui fixe un dépôt supérieur est nulle, et le locataire peut récupérer la différence à tout moment.

Type de bail	Plafond légal	Référence
Bail vide (résidence principale)	1 mois de loyer hors charges	Art. 22 loi 89-462 (loi ALUR 2014)
Bail meublé (résidence principale)	2 mois de loyer hors charges	Art. 25-6 loi 89-462
Bail mobilité	Interdit (0 €)	Art. 25-17 loi 89-462

Trois précisions qui changent tout dans la pratique :

1. “Hors charges” veut dire hors charges. Si ton loyer meublé est de 600 € + 50 € de charges, le dépôt maximal est 1 200 € (2 × 600), pas 1 300 €.
2. Aucun dépôt ne peut être exigé si tu fais payer le loyer d’avance pour une période supérieure à 2 mois (art. 22). Cas rare, mais utile à connaître si tu négocies un paiement trimestriel anticipé.
3. Le plafond meublé à 2 mois est une dérogation expresse au plafond de 1 mois prévu pour le vide (“par dérogation à l’article 22”). C’est la loi qui le dit, pas une tolérance.

Le dépôt se paie à la signature du bail, en même temps que le premier loyer. Tu encaisses, tu remets une quittance distincte, et tu le conserves jusqu’à la sortie du locataire.

Pourquoi le vide est à 1 mois (et non plus à 2)

Si tu loues depuis longtemps, tu te souviens peut-être que le dépôt en bail vide pouvait être de 2 mois jusqu’en 2008. Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat (et confirmé par la loi ALUR du 24 mars 2014), le plafond est descendu à 1 mois pour les baux vides résidence principale conclus à compter du 9 février 2008.

Conséquence concrète : si tu reprends un bail signé avant 2008 avec un dépôt de 2 mois, tu peux le garder tel quel jusqu’à la fin du bail. Mais à la signature d’un nouveau bail (même avec le même locataire après renouvellement), tu repasses au plafond actuel d’1 mois.

Pour le meublé, le plafond de 2 mois a été inscrit dans la loi par la loi ALUR (avant 2015, il n’y avait pas de plafond légal explicite et beaucoup de bailleurs demandaient 3 ou 4 mois). Aujourd’hui, demander plus de 2 mois sur un meublé t’expose à un remboursement immédiat de la différence et, en cas de procédure, à des dommages-intérêts.

Le cas particulier du bail mobilité

Le bail mobilité est le seul contrat de location résidentielle où le dépôt de garantie est interdit d’ordre public. L’art. 25-17 de la loi 89-462 est sans ambiguïté : aucun dépôt ne peut être exigé par le bailleur. La mention de cette interdiction doit même figurer explicitement au contrat (art. 25-13).

Pourquoi cette interdiction ? Parce que le bail mobilité est conçu pour des publics mobiles (étudiants, stagiaires, salariés en mission temporaire) qui peuvent enchaîner plusieurs logements et auraient leur trésorerie immobilisée à chaque déménagement.

Comment te couvrir, alors, si tu loues en bail mobilité ? Trois leviers :

• Visale (Action Logement) : garantie publique gratuite qui couvre jusqu’à 36 mensualités d’impayés de loyer et charges pendant les 3 premières années du bail depuis la réforme du 6 janvier 2026. Pour les +30 ans, le plafond de ressources est passé à 1 710 € nets/mois (contre 1 500 € auparavant).
• Caution solidaire d’un tiers (parents, proches), avec mention manuscrite de l’art. 2297 du Code civil.
• Assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) souscrite par toi, le bailleur.

En pratique, Visale est l’outil de référence pour le bail mobilité parce qu’il est gratuit pour les deux parties et accepté par la majorité des locataires éligibles.

Vois aussi : Bail mobilité : 1 à 10 mois, qui peut en bénéficier pour le détail du régime complet.

Caution, Visale, GLI : ce que tu as le droit de cumuler

Beaucoup de bailleurs cumulent par réflexe “caution des parents + assurance loyers impayés”. C’est interdit par l’article 22-1 de la loi 89-462 : un bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés ne peut pas demander en plus un cautionnement, à peine de nullité de la caution.

Deux exceptions à retenir :

• Étudiants et apprentis : la loi autorise expressément le cumul GLI + caution pour cette catégorie.
• Visale + GLI : ce n’est pas un “cumul caution + assurance” au sens strict de l’art. 22-1, mais les conditions générales de Visale et celles de la plupart des contrats GLI prévoient des exclusions réciproques. Vérifie systématiquement avant de t’engager sur les deux.

Le tableau qui clarifie qui fait quoi :

Garantie	Qui paie ?	Couvre quoi	Cumul avec dépôt ?
Caution (garant)	Le tiers signataire	Impayés et dégradations à hauteur de l’engagement signé	Oui
Visale	Action Logement (gratuit)	Jusqu’à 36 mois d’impayés sur 3 premières années	Oui (sauf bail mobilité où dépôt interdit)
GLI (assurance)	Toi, bailleur	Impayés selon contrat (souvent 70 000-90 000 € plafond)	Oui

Erreur fréquente : tu as une GLI active et tu demandes en plus la signature des parents comme caution. Si l’affaire passe devant le juge, la caution est nulle, tu ne récupères rien sur le garant, et tu te retrouves seulement avec ton assurance — qui paiera, mais avec délais et franchises.

Pour rédiger une caution conforme : Bail solidaire en colocation : pour, contre et pièges 2026.

Le dépôt n’est pas une caisse à dégâts : ce que tu peux retenir

À la sortie du locataire, le dépôt est restitué dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et 2 mois s’il y a des dégradations à imputer. Pénalité de retard : 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (art. 22).

Pour pouvoir retenir quoi que ce soit sur le dépôt, il te faut un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, établis dans les conditions fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, et tu n’as plus de comparatif pour justifier les retenues.

Ce que tu peux retenir :

• Loyers ou charges impayés à la date du départ
• Réparations de dégâts (au-delà de l’usure normale, encadrée par les grilles de vétusté prévues par le décret 2016-382, issues d’accords collectifs)
• Provision pour régularisation des charges en copropriété : maximum 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes (art. 22)

Ce que tu ne peux pas retenir :

• Usure normale (peinture vieillie, parquet patiné après 6 ans d’occupation)
• Frais qui te reviennent (entretien chaudière annuel, ramonage à ta charge selon le contrat)
• Une “provision de sécurité” sans facture ni devis

Chaque retenue doit être justifiée par une facture acquittée ou un devis remis au locataire avec le solde du dépôt. Si tu retiens 350 € pour repeindre un mur sans facture, le locataire peut demander le remboursement intégral plus pénalités. Pour le détail des retenues qui tiennent en justice (grille de vétusté, charge de la preuve), voir Retenues sur le dépôt : ce que tu peux vraiment garder ; pour les délais et la pénalité de 10 %, voir Restitution du dépôt : délais, pénalité 10% et retenues.

Plinthos te permet d’enregistrer le dépôt à la signature du bail (montant, date, mode de paiement), de garder l’inventaire d’entrée avec photos, et à la sortie d’attacher photos des dégâts + factures aux retenues. Toute la traçabilité tient dans une seule fiche par contrat — utile si le locataire conteste 3 mois plus tard.

Pas de compte séquestre, pas d’intérêts : la spécificité française

Si tu as déjà loué en Allemagne ou au Royaume-Uni, tu sais que le dépôt y est encadré différemment : compte bancaire séparé obligatoire en Allemagne (Mietkautionskonto), tenancy deposit protection scheme obligatoire au UK avec un organisme tiers.

En France, rien de tout ça :

• Pas de compte séquestre obligatoire. Tu peux laisser le dépôt sur ton compte courant.
• Pas d’intérêts dus au locataire pendant la durée du bail (art. 22 : “le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire”).
• Pas d’organisme tiers qui valide la retenue à la sortie.

Conséquence pratique : tu es seul responsable de la conservation du dépôt et de sa restitution. Si tu utilises le dépôt pour boucher un trou de trésorerie pendant le bail et que tu n’arrives pas à le rendre à temps à la sortie, tu paies les 10 % de pénalité par mois — et tu peux te retrouver devant le juge des contentieux de la protection.

Beaucoup de bailleurs ouvrent quand même un livret A dédié pour les dépôts qu’ils encaissent. Ce n’est pas une obligation légale, c’est juste de la bonne gestion.

Erreurs classiques qui se paient cher

Cinq erreurs que tu vois encore régulièrement chez les petits bailleurs :

1. Demander 3 mois de dépôt en meublé “parce que l’ancien locataire avait laissé des dégâts”. Plafond légal 2 mois, point. La clause excédentaire est nulle, le locataire peut récupérer la différence à tout moment du bail.
2. Calculer le dépôt sur le loyer charges comprises. Le plafond est sur le loyer en principal (hors charges). Si tu calcules sur le total, tu dépasses le plafond.
3. Ne pas faire d’état des lieux d’entrée. Tu n’as plus aucune base pour retenir quoi que ce soit à la sortie. Et l’inventaire du mobilier est en plus obligatoire pour les meublés (art. 25-5).
4. Cumuler caution + GLI hors étudiants/apprentis. Caution nulle, tu te retrouves avec uniquement l’assurance.
5. Retenir sur le dépôt sans facture ni devis. Le locataire conteste, le juge te demande les justificatifs, tu n’as rien, tu rembourses tout + pénalités + frais.

Si tu veux automatiser la gestion du dépôt (enregistrement à la signature, traçabilité photos/factures, calcul des retenues à la sortie), regarde comment Plinthos gère ça : comment ça marche.

Questions fréquentes

Je peux demander un dépôt plus élevé si le locataire est jeune et sans garant ?

Non. Le plafond de l’art. 22 (vide) et de l’art. 25-6 (meublé) est d’ordre public — aucune clause contractuelle, aucun accord à l’amiable ne peut le dépasser. Si tu juges le profil risqué, oriente le locataire vers Visale ou demande un garant solidaire (en respectant l’art. 22-1 si tu as une GLI).

Le dépôt peut servir à payer le dernier mois de loyer ?

Légalement, non : le dépôt est conservé pour garantir l’exécution des obligations à la sortie. En pratique, beaucoup de locataires “oublient” le dernier mois en pensant que le dépôt y suffit. Tu peux refuser : si le locataire ne paie pas le dernier mois, tu mets en demeure, et tu retiens à la sortie sur le dépôt. Mais si le locataire ne paie pas et que le logement est en bon état, tu finis effectivement par compenser — au prix d’une procédure si tu veux récupérer la pénalité.

Si j’augmente le loyer en cours de bail, je peux augmenter le dépôt ?

Non. Le dépôt est figé au montant fixé à la signature. Les révisions annuelles de loyer ne réajustent pas le dépôt. C’est expressément interdit par l’art. 22.

Mon locataire a payé le dépôt par virement et n’a pas demandé de quittance. C’est valide ?

Oui, mais c’est risqué pour toi. La preuve du versement reste dans l’extrait bancaire, mais en cas de litige sur le montant ou la nature du versement, une quittance distincte du loyer évite l’ambiguïté. Émets toujours un reçu écrit “dépôt de garantie au titre du bail du [date]” avec montant, date, et signature.

Si je vends l’appartement en cours de bail, qui rend le dépôt ?

À la sortie du locataire, c’est le nouvel acquéreur (devenu bailleur) qui doit restituer le dépôt — règle d’ordre public posée par l’article 22 alinéa 6 de la loi 89-462 (introduit par la loi MOLLE de 2009) et confirmée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 25 fév. 2004 ; 26 mars 2014 n° 13-10698). En pratique, le vendeur doit transférer le montant à l’acheteur dans l’acte notarié ; à défaut, le locataire se retourne contre le nouvel acquéreur, qui devra ensuite se retourner contre le vendeur. Vérifie donc que ton notaire a bien inscrit le transfert dans l’acte.

En résumé

Le dépôt de garantie en France suit trois règles simples : 1 mois en vide (art. 22), 2 mois en meublé (art. 25-6), 0 en bail mobilité (art. 25-17). Toujours hors charges, toujours fixé à la signature, jamais réévalué en cours de bail, jamais cumulé avec GLI hors étudiants/apprentis. La traçabilité (état des lieux d’entrée, photos, factures à la sortie) est ce qui te permet de retenir légitimement — sans elle, le juge te fait tout rembourser.

Si tu veux suivre les dépôts, les états des lieux et les éventuelles retenues sur tes contrats sans jongler entre Excel et WhatsApp, Plinthos centralise tout par appartement et par locataire : voir les fonctionnalités.

---

Les lois citées sont à jour à la date de publication de cet article. Pour les cas spécifiques (contentieux, retenues contestées, baux signés sous d’anciens régimes), consulte un avocat ou une association de bailleurs comme l’UNPI ou l’ANIL.