Restitution du dépôt : délais, pénalité 10% et retenues

Ton locataire de Nantes te rend les clés un samedi matin, l’état des lieux de sortie montre deux trous de chevilles et une moquette tachée. Il te réclame son dépôt de 880 € sous huitaine, tu hésites à retenir 300 € pour la moquette mais tu n’as ni devis ni facture. Combien de temps tu as pour rembourser, et qu’est-ce qui se passe si tu rates le délai ?

La restitution du dépôt de garantie en France est encadrée par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois s’il y a des dégradations à imputer au locataire. À défaut, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Dans cet article : le point de départ des délais, ce que tu peux retenir et avec quels justificatifs, les grilles de vétusté, la pénalité automatique, la règle spéciale en cas de vente, et les recours du locataire.

Le délai exact : 1 mois ou 2 mois selon l’état des lieux

Le déclencheur du délai n’est pas la fin du bail, ni la dernière nuit du locataire dans le logement. C’est la remise des clés au bailleur (ou à son mandataire) — en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, selon l’art. 22.

À partir de ce moment :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Pas de dégradation imputable au locataire, pas de loyer impayé, pas de charges en suspens : tu dois rendre 100 % du dépôt sous 30 jours.
• 2 mois s’il y a des dégradations ou des sommes à régulariser. Tu utilises ce délai pour collecter devis et factures, calculer les retenues, et notifier au locataire le décompte détaillé.

Situation	Délai légal	Point de départ
État des lieux de sortie conforme à l’entrée	1 mois	Remise des clés
Dégradations ou sommes dues	2 mois	Remise des clés
Logement en copropriété (provision charges)	1 ou 2 mois + régularisation à l’arrêté annuel des comptes	Idem (provision ≤ 20% du dépôt)

Trois conséquences pratiques que les bailleurs oublient :

1. C’est la remise des clés qui compte, pas le terme du bail. Si le locataire libère le logement le 20 du mois mais te rend les clés le 5 du mois suivant, le délai démarre le 5.
2. Le délai court même si tu es en vacances. Pense à mandater quelqu’un pour réceptionner les clés (ou exige un envoi en LRAR).
3. Tu n’as pas le droit de rallonger le délai parce que le locataire conteste. Il faut payer ce qui n’est pas contesté dans le délai légal, et garder en suspens uniquement le litige.

Ce que tu peux retenir (et avec quels justificatifs)

Le dépôt n’est pas une cagnotte forfaitaire. Chaque euro retenu doit être justifié, et la charge de la preuve pèse sur toi (art. 9 CPC combiné à l’art. 22 loi 89-462).

Retenues légitimes (détail complet et grille de vétusté dans Retenues sur le dépôt : ce que tu peux vraiment garder) :

• Loyers et charges impayés à la date du départ : extrait des paiements, échéancier signé, mise en demeure si elle existe.
• Dégradations au-delà de l’usure normale : photos de l’état des lieux d’entrée et de sortie comparées, devis détaillé d’un professionnel ou facture acquittée. Sans pièce, la retenue tombe.
• Provision pour régularisation des charges en copropriété : maximum 20 % du dépôt, conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes (art. 22). Tu régularises ensuite au centime près.

Retenues non admises :

• L’usure normale. Peinture défraîchie après 5 à 7 ans d’occupation, parquet patiné, joints jaunis : pas imputable. Les grilles de vétusté annexées au bail (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) appliquent un abattement annuel forfaitaire.
• Petits trous de fixation, traces d’usage du sol, légères rayures sur les plinthes : usure normale, sauf accumulation manifestement excessive.
• Frais qui te reviennent, comme l’entretien annuel de la chaudière à ta charge selon le bail.
• Une “provision de sécurité” sans devis ni facture. Si tu retiens 250 € “pour les frais”, le juge te fait rembourser intégralement plus pénalité.

Règle simple : sans devis ou facture, pas de retenue. Mieux vaut rendre le dépôt et envoyer une facture séparée que retenir sans justificatif.

La pénalité de 10 % : automatique, sans mise en demeure

L’article 22 prévoit que le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Concrètement, avec un loyer hors charges de 700 € :

Retard	Pénalité due	Calcul
1 jour à 1 mois	70 €	1 × 10% × 700
1 mois et 1 jour à 2 mois	140 €	2 × 10% × 700
3 mois et 5 jours	280 €	4 × 10% × 700

Trois points qui surprennent :

• Pas besoin de mise en demeure. La pénalité court de plein droit dès le 1er jour de retard.
• Toute période commencée est due. Un jour de retard déclenche déjà une période entière à 10 %.
• Elle s’applique sur le montant resté dû, mais calculée sur le loyer mensuel en principal.

La seule limite : la pénalité n’est pas due si le retard est imputable au locataire qui n’a pas communiqué d’adresse de restitution. Pense à demander l’adresse postale au moment de la remise des clés et à la noter sur l’état des lieux de sortie.

Plinthos garde la date de remise des clés, le montant du dépôt et la date de virement de restitution dans la fiche du contrat. Tu sais exactement combien de jours se sont écoulés et tu évites les retards involontaires.

Les grilles de vétusté : ton meilleur outil de défense

L’usure normale est le terrain de désaccord numéro un à la sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal”, et l’apprécie via une grille de vétusté annexée au bail.

Ces grilles, issues d’accords collectifs de location repris par de nombreux bailleurs privés, définissent pour chaque élément du logement une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel appliqué au prix de remise à neuf.

Quelques ordres de grandeur orientatifs souvent retenus :

Élément	Durée de vie théorique	Conséquence pratique
Peinture des murs	5 à 7 ans	Au-delà, pas de retenue pour rafraîchissement
Moquette / sol souple	7 à 10 ans	Abattement annuel sur le coût de remplacement
Électroménager (réfrigérateur, plaques)	environ 10 ans	Décote forte après 5 ans d’usage

Ces durées ne sont pas fixées par la loi : elles dépendent de la grille que tu choisis et annexes au bail. La force de la grille : elle dépolitise la discussion à la sortie. Tu n’argumentes plus “moi je trouve que c’est encore bon”, tu appliques le tableau signé à l’entrée.

Sans grille annexée, le juge apprécie souverainement en équité — et tu te retrouves à argumenter sur photos contre le locataire.

La charge de la preuve et l’état des lieux contradictoire

C’est le pilier de toute discussion sur le dépôt à la sortie : sans état des lieux d’entrée contradictoire, tu n’as plus de point de comparaison.

L’article 3-2 de la loi 89-462 organise l’état des lieux : “établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles”, joint au contrat, dans les mêmes formes à l’entrée et à la sortie. Si une partie refuse, l’autre peut faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier) à frais partagés.

La sanction est posée par le même article : “à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise”. Traduit : si tu as zappé l’état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état, et tu ne peux rien lui imputer à la sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise les mentions obligatoires (revêtements, équipements, clés). Plus l’état des lieux est détaillé et photographique, plus la retenue est défendable.

Et si tu vends le logement avant la fin du bail ?

Tu vends ton appartement loué et le bail continue avec l’acquéreur. Qui rend le dépôt au locataire à la sortie ?

L’article 22 alinéa 6 de la loi 89-462, introduit par la loi MOLLE (n° 2009-323 du 25 mars 2009), tranche en termes d’ordre public : “En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.” Cette règle a été précisément introduite pour renverser la jurisprudence antérieure qui, sur le fondement de l’article 1743 du Code civil, maintenait l’obligation de restitution sur le bailleur originaire (v. notamment Cass. 3e civ. 25 fév. 2004 et Cass. 3e civ. 26 mars 2014, n° 13-10698, deux arrêts pre-MOLLE désormais privés d’effet pour les baux d’habitation résidence principale). Depuis 2009, la Cour de cassation applique le nouveau régime (Cass. 3e civ. 8 septembre 2016, n° 15-19169) : c’est le nouvel acquéreur qui restitue, pas le vendeur d’origine. Toute clause de l’acte de vente prévoyant le contraire n’est opposable qu’entre vendeur et acheteur, jamais au locataire.

Deux conséquences si tu vends :

1. Fais transférer le montant du dépôt dans l’acte notarié. Sans transfert, l’acheteur paiera de sa poche à la sortie et se retournera contre toi — affaire entre vous, pas avec le locataire.
2. Le locataire ne choisit pas entre vendeur et acheteur. La règle d’ordre public l’oblige à s’adresser au nouveau bailleur. Aucune clause de l’acte de vente ne lui est opposable.

Attention à ne pas confondre avec l’article 1743 du Code civil, qui traite de l’opposabilité du bail à l’acquéreur sans régler le sort du dépôt.

Erreurs classiques qui coûtent cher à la sortie

Cinq erreurs encore fréquentes chez les petits bailleurs :

1. Retenir pour repeindre après 6 ans d’occupation. Avec une grille de vétusté à 5-7 ans, la valeur résiduelle est proche de zéro : tu ne peux rien facturer.
2. Faire les travaux avant d’envoyer le décompte au locataire. Sans devis présenté pour discussion, beaucoup de juges écartent les factures a posteriori.
3. Garder 20 % en provision charges sur un bail meublé hors copropriété. La provision de l’art. 22 n’a de sens qu’en copropriété, pour attendre l’arrêté annuel.
4. Ne pas dater la remise des clés. Sans date précise, tu ne peux pas prouver que tu as tenu le délai, et la pénalité court dès le doute.
5. Penser que le locataire est pressé, donc pas grave de traîner. La prescription est de 3 ans (art. 7-1) : le locataire peut t’attaquer pendant 3 ans, pénalité accumulée mois après mois.

Que peut faire le locataire si tu dépasses le délai ?

Le locataire qui ne reçoit pas son dépôt dans les délais a une procédure simple : LRAR demandant la restitution en visant l’art. 22 et la pénalité (beaucoup de bailleurs régularisent à ce stade) ; saisine de la commission départementale de conciliation (gratuite, optionnelle, tente une conciliation et émet un avis) ; à défaut, tribunal judiciaire devant le juge des contentieux de la protection — qui peut accorder le remboursement, la pénalité de 10 %, et des dommages-intérêts en cas de mauvaise foi.

Le délai de prescription pour cette action est de 3 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits (art. 7-1 loi 89-462). Autrement dit, tu n’es jamais “tranquille” tant que les 3 ans ne sont pas écoulés.

Questions fréquentes

Mon locataire est parti sans état des lieux de sortie. Je peux retenir quand même ?

Très difficile en pratique. Sans état des lieux de sortie contradictoire, tu n’as pas de constat des dégradations à la date du départ. Tu peux faire intervenir un commissaire de justice pour dresser un constat unilatéral, mais sa force probante est moindre. Si le locataire a “fait obstacle” à l’état des lieux, l’article 3-2 prévoit que la présomption de l’art. 1731 du Code civil ne joue pas en sa faveur — c’est ton seul levier sérieux.

Le délai de 2 mois s’applique-t-il dès la moindre rayure ?

Non. Le délai de 2 mois suppose des dégradations effectivement imputables au locataire au-delà de l’usure normale. Si l’état des lieux ne mentionne que des traces d’usage normales, tu restes sur le délai d’1 mois. En cas de litige, le juge requalifie selon la réalité.

Je peux rendre une partie du dépôt sous 1 mois et garder le reste pour les travaux ?

Oui, c’est recommandé. Tu rembourses la part non contestée dans 1 mois (bonne foi, pénalité écartée sur cette part), et tu utilises le délai de 2 mois pour finaliser les devis sur le solde. Si plus tard les retenues sont jugées non fondées, la pénalité ne court que sur la portion contestée.

Le locataire conteste ma retenue 6 mois après le départ. Je dois encore la pénalité ?

Oui, si le juge donne raison au locataire. La pénalité court dès le premier jour de retard sur le délai légal, indépendamment du moment où le locataire se manifeste. Il a 3 ans pour agir (art. 7-1), et la pénalité s’est accumulée mois après mois.

Mon locataire refuse de me donner son adresse de restitution.

Note ce refus sur l’état des lieux de sortie ou par LRAR à l’ancienne adresse. La pénalité n’est pas due tant que tu n’as pas pu restituer pour cause imputable au locataire. Conserve la preuve écrite du refus.

En résumé

La restitution du dépôt en France suit trois règles : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois en cas de dégradations, 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. La pénalité est automatique, sans mise en demeure. La défense du bailleur repose sur trois piliers : état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie, grille de vétusté annexée au bail, justificatifs (devis, factures) pour chaque retenue. Pas l’un des trois ? Le juge te fait rembourser et te condamne à la pénalité.

Si tu veux suivre la date des clés, les photos d’état des lieux, les factures liées au dépôt et le décompte au locataire dans un seul endroit, découvre les fonctionnalités de Plinthos. Pour le pendant “à l’entrée” du dépôt (plafonds, garanties additionnelles), vois aussi : Dépôt de garantie : 1 mois meublé, 2 mois vide — les règles.

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Les lois citées sont à jour à la date de publication de cet article. Pour les cas spécifiques (contentieux, retenues contestées, baux signés sous d’anciens régimes), consulte un avocat ou une association de bailleurs comme l’UNPI ou l’ANIL.