Mietkaution-Konto: Pflicht zur getrennten Anlage (§551 BGB)

Du vermietest eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Augsburg, der neue Mieter überweist 1.800 € Kaution, und du parkst das Geld erst einmal auf deinem normalen Girokonto — ein eigenes Sparbuch eröffnest du “wenn mal Zeit ist”. Anderthalb Jahre später kürzt der Mieter die Miete um genau diese 1.800 €. Völlig legal. Genau dort liegt der teuerste Anfängerfehler bei der Mietkaution.

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Sie ist in §551 BGB geregelt: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut zum üblichen Sparzins mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Verstöße geben dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

In diesem Artikel: wie hoch die Kaution maximal sein darf, welche Kontoart funktioniert, was passiert, wenn du sie falsch anlegst, und wie die Rückzahlung am Ende sauber abläuft.

Was §551 BGB konkret verlangt

§551 BGB regelt drei Dinge auf einmal: Höhe, Zahlungsweise und Anlage der Mietsicherheit (BGB §551).

Erstens die Höhe: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen — ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind (§551 Abs. 1 BGB). Bemessungsgrundlage ist also die Nettokaltmiete, nicht die Bruttowarmmiete. Bei einer Wohnung für 800 € Kaltmiete plus 150 € Nebenkostenvorauszahlung sind maximal 2.400 € Kaution zulässig — nicht 2.850 €.

Zweitens die Zahlungsweise: Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen (§551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte zusammen mit den beiden folgenden Mieten. Du kannst diese Ratenzahlung nicht im Vertrag ausschließen — eine entsprechende Klausel wäre unwirksam, weil §551 Abs. 4 BGB jede für den Mieter nachteilige Abweichung verbietet. Du darfst aber natürlich akzeptieren, wenn der Mieter freiwillig die volle Summe sofort überweist.

Drittens die Anlage: Genau hier wird es für kleine Vermieter ernst.

Das getrennte Kautionskonto — wie es richtig läuft

§551 Abs. 3 BGB schreibt vor: Die als Sicherheit überlassene Geldsumme ist bei einem Kreditinstitut (Bank oder Sparkasse) zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Entscheidend ist der Halbsatz danach: Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.

In der Praxis heißt das: Du brauchst ein eigenes Konto, das ausschließlich für die Kaution dieses Mieters bestimmt ist. Banken bieten dafür spezielle Produkte an, meistens unter Bezeichnungen wie Mietkautionssparbuch, Mietkautionskonto oder Mietkaution-Festgeld. Der Eröffnungsablauf variiert je nach Bank, aber das Grundmuster ist immer dasselbe:

1. Konto auf deinen Namen eröffnen, als Verwendungszweck “Mietkaution für [Name Mieter] / [Adresse Mietobjekt]” eintragen
2. Sperrvermerk zugunsten des Mieters setzen (Standardformular der Bank) — damit kannst du nicht einfach abheben
3. Kautionssumme einzahlen oder direkt vom Mieter dorthin überweisen lassen
4. Anlagebestätigung an den Mieter geben (Kopie des Eröffnungsnachweises mit Kontonummer und Sperrvermerk)

Die Zinsen, die das Konto erwirtschaftet, stehen dem Mieter zu (§551 Abs. 3 Satz 3 BGB) und erhöhen die Sicherheit (§551 Abs. 3 Satz 4 BGB). Du darfst sie nicht für dich behalten. Bei der heutigen Zinslage auf Sparbuchniveau sind das oft nur wenige Euro pro Jahr — aber rechtlich gehören sie zum Sicherheitsbetrag.

Eine reine Trennung “in Excel” reicht nicht. Auch nicht ein zweites Girokonto auf deinen Namen ohne Sparbuch-Charakter und ohne Sperrvermerk. Das eigene Vermögen und die Treuhandkaution müssen real getrennt sein: Die Trennung vom Vermögen des Vermieters (§551 Abs. 3 Satz 3 BGB) bewirkt nach st. Rspr. die Insolvenzfestigkeit der Kaution. Gehst du als Vermieter insolvent, fließt das Kautionsgeld nicht in deine Insolvenzmasse. Das funktioniert nur, wenn die Kaution erkennbar fremdes Vermögen ist.

Was passiert, wenn du es falsch machst — das Zurückbehaltungsrecht

Hier kommt der teuerste Hebel des §551 BGB: Wenn du die Kaution nicht getrennt anlegst, darf der Mieter seine Mietzahlung in Höhe der Kautionssumme zurückbehalten, bis du die ordnungsgemäße Anlage nachweist (§551 Abs. 3 BGB i. V. m. §273 BGB und der ständigen Rechtsprechung des BGH).

Was das praktisch bedeutet: Bei 2.400 € Kaution und 800 € Monatsmiete kann der Mieter drei volle Monate keine Miete zahlen. Das ist keine Vertragsverletzung — er nutzt sein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht. Du kannst ihn deswegen weder abmahnen noch kündigen.

Der Mieter muss dir zwar üblicherweise erst eine Aufforderung zur ordnungsgemäßen Anlage schicken (mit Fristsetzung), bevor er die Miete zurückhält — aber wenn du dann nicht reagierst, gehört die einbehaltene Miete ihm so lange, bis du die Anlage nachweist. Schickst du nie einen Anlagebeleg, kann sich der Streit über Monate ziehen, und du holst das Geld nur über Klage zurück.

Drei Konstellationen, in denen kleine Vermieter regelmäßig in diese Falle laufen:

• “Ich überweise es später aufs Sparbuch” — bis dahin Girokonto. Solange das Geld auf deinem normalen Konto liegt, ist es nicht getrennt angelegt. Zurückbehaltungsrecht greift.
• “Mein Steuerberater empfiehlt ein Festgeldkonto auf meinen Namen” — ohne Sperrvermerk und ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis ist auch das keine ordnungsgemäße Anlage im Sinne des §551 Abs. 3 BGB.
• “Ich hab das Geld in die Renovierung gesteckt, bei Auszug zahle ich aus eigener Tasche” — funktioniert wirtschaftlich vielleicht, rechtlich ist es ein klarer Verstoß und gibt dem Mieter sofort das Zurückbehaltungsrecht.

Alternativen zur klassischen Barkaution

Eine Geldsumme auf einem Kautionskonto ist die häufigste Form, aber §551 BGB ist insofern offen, als andere Sicherheitsleistungen ebenfalls zulässig sind, solange die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten eingehalten wird. Praktisch relevant sind drei Alternativen:

Sicherheitsform	Wie es funktioniert	Worauf du achten musst
Barkaution auf Kautionskonto	Mieter zahlt Geld, du legst es getrennt an	Sperrvermerk, Sparbuchzins, Trennung vom eigenen Vermögen
Mietbürgschaft (Bank/Versicherung)	Drittinstitut bürgt für die Kautionssumme	Bonität des Bürgen, Laufzeit deckt Mietverhältnis ab
Bürgschaft einer Privatperson	Eltern oder Verwandte übernehmen die Sicherheit	Schriftliche Bürgschaftserklärung, Bonität, Höchstbetrag
Verpfändetes Sparbuch des Mieters	Mieter legt selbst an, du erhältst Pfandrecht	Sparbuch wird dir übergeben, Verpfändungsanzeige an die Bank

Wichtig bei Bürgschaften: Sie zählen für die Drei-Monats-Grenze mit. Du kannst nicht 3 Monatsmieten als Barkaution und zusätzlich eine Bürgschaft über weitere 2 Monatsmieten verlangen. Eine Ausnahme greift nach BGH-Rechtsprechung nur dann, wenn ein Dritter (z. B. die Eltern) die Bürgschaft unaufgefordert und freiwillig anbietet, um den Vertragsabschluss zu sichern — die Mechanik samt §766 BGB-Schriftform und Bankbürgschaft erläutert Bürgschaft als Mietsicherheit: wann sinnvoll, wann nicht. Forderst du selbst eine Zusatzsicherheit, ist sie unwirksam.

Bei der Auswahl zählt für dich als Vermieter vor allem die Verwertbarkeit im Streitfall: Bei einer Barkaution auf einem Sperrkonto kommst du bei berechtigten Forderungen relativ unkompliziert ran (Kaution wird ausgezahlt, sobald Mieter zustimmt oder du einen Titel hast). Bei Bürgschaften musst du den Bürgen separat in Anspruch nehmen.

Rückzahlung am Ende — Frist, Prüfung, Abrechnung

Wenn das Mietverhältnis endet, hast du nicht den Anspruch, die Kaution sofort am Auszugstag herauszuzahlen, aber auch nicht das Recht, sie ewig zu behalten. §551 BGB selbst nennt keine konkrete Frist; die Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte hat dazu eine “angemessene Prüfungsfrist” entwickelt — typischerweise drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache, in besonders gelagerten Fällen (offene Nebenkostenabrechnung) ein Sicherungseinbehalt bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung in Höhe der voraussichtlich offenen Nachzahlung.

Was diese Prüfungsfrist umfasst:

1. Wohnungszustand prüfen — Übergabeprotokoll mit Auszugs-Zustand, Vergleich mit Einzugsprotokoll, Schadensdokumentation mit Fotos
2. Offene Mietforderungen abrechnen — letzte Monatsmiete, Mahnkosten, Verzugszinsen
3. Schadensersatz beziffern — Reparaturkosten, Schönheitsreparaturen (sofern wirksam vereinbart; welche Klauseln nach BGH-Rechtsprechung halten, liest du in Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: was 2026 gilt)
4. Nebenkostensicherheit — du darfst einen angemessenen Teil der Kaution bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurückhalten, wenn diese noch nicht erteilt ist

Die zurückzubehaltende Nebenkosten-Sicherung ist betragsmäßig auf den voraussichtlich offenen Saldo begrenzt — nicht die volle Kaution. Wenn die letzte Betriebskostenabrechnung im Vorjahr eine Nachzahlung von 180 € ergab, kannst du nicht 1.800 € “bis zur Abrechnung” einbehalten. Üblich ist ein Sicherungseinbehalt in Höhe einer prognostizierten Nachzahlung, höchstens drei bis vier monatliche Vorauszahlungen.

Nach Abschluss der Prüfung schickst du dem Mieter eine Abrechnung über die Kaution: Anfangsbetrag plus aufgelaufene Zinsen, abzüglich nachvollziehbar belegter Gegenforderungen, Restbetrag wird ausgezahlt. Bei Streit über einzelne Posten musst du belegen können (Rechnungen, Fotos, Kostenvoranschläge) — sonst hat der Mieter Anspruch auf Auszahlung.

Plinthos hilft hier konkret beim Tracking: Pro Mietvertrag siehst du die einbezahlte Kaution, das Datum, Notizen zu vereinbarten Sicherheiten und kannst bei Auszug die Rückzahlung mit Foto-Belegen und Begründung erfassen — alles in einer Übersicht. Wie die Vertragsverwaltung im Detail aussieht, siehst du in den Plinthos-Funktionen.

Praktisch umsetzen — Schritt für Schritt bei jedem neuen Mieter

Wenn ein neuer Vertrag startet, läuft die Kaution sauber, wenn du diese Reihenfolge einhältst:

1. Höhe rechnen: maximal drei Nettokaltmieten — nicht Bruttowarmmiete, nicht Kaltmiete plus Garage
2. Kautionsklausel in den Mietvertrag schreiben: Betrag, Form (Barkaution / Bürgschaft / Sparbuch), Hinweis auf Ratenzahlung nach §551 Abs. 2 BGB
3. Kautionskonto eröffnen bei deiner Hausbank oder einer Online-Bank, mit Sperrvermerk zugunsten des Mieters
4. Anlagebestätigung an den Mieter geben (Kopie des Eröffnungsbelegs, Kontonummer, Bezeichnung “Mietkaution”)
5. Im Vertrag dokumentieren: Kontoinhaber, IBAN-Endziffern, Datum der Anlage
6. Bei Ratenzahlung: Eingänge tracken, Mieter ist nicht in Verzug, solange er sich an die §551 Abs. 2 BGB-Raten hält
7. Bei Auszug: Übergabeprotokoll, Schadensdoku, Abrechnung innerhalb 3-6 Monaten, Rest auszahlen

Wer mehrere Wohnungen oder Zimmer vermietet, verliert hier schnell den Überblick: bei drei aktiven Verträgen hast du drei Kautionskonten, drei Anlagebelege, drei verschiedene Auszugsstichtage. Plinthos legt jede Kaution direkt am Mietvertrag ab — Betrag, Zahlungstermin, bei Vertragsende Rückzahlung mit Notizen und Foto-Beweisen für etwaige Einbehalte. So vermeidest du, dass am Auszugstag drei Wochen Belegsuche anstehen.

Auch beim Einzelvermietungs-Setup mit Zimmern in einer WG gelten dieselben Regeln pro Vertrag — wer welche Kaution gestellt hat, ist hier oft die Kernfrage. Mehr zu den Vertragsmodellen findest du in WG-Mietvertrag: was rein muss und was nicht.

Häufige Fragen zur Mietkaution

Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Du musst zuerst die Anlage seiner ersten Rate abwarten (zu Beginn des Mietverhältnisses). Zahlt er gar nicht oder nur teilweise und holt die fehlenden Raten auch nicht innerhalb der zwei folgenden Monate nach, gerätst du nicht in eine Sondersituation — du hast schlicht eine offene Forderung in Höhe des Kautionsfehlbetrags. Bei Rückstand von zwei vollen Monatsmieten Kaution (was bei Ratenzahlung praktisch dem Komplettausfall entspricht) ist nach §569 Abs. 2a BGB sogar eine fristlose Kündigung möglich. Vorher solltest du schriftlich mahnen und eine angemessene Frist setzen.

Darf ich Zinsen aus dem Kautionskonto behalten?

Nein. Die Erträge stehen dem Mieter zu (§551 Abs. 3 Satz 3 BGB) und erhöhen die Sicherheit (§551 Abs. 3 Satz 4 BGB). Sie werden bei der Rückzahlung am Vertragsende ausgezahlt oder mit berechtigten Gegenforderungen verrechnet. In der Niedrigzinsphase ist das oft ein kleiner Betrag, aber rechtlich klar geregelt.

Was, wenn ich vergessen habe, das Kautionskonto einzurichten?

Hol es so schnell wie möglich nach: Eröffne das Kautionskonto, überweise den Kautionsbetrag dorthin, schicke dem Mieter die Anlagebestätigung. Solange das nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete in Höhe der Kaution einbehalten. Die nachträgliche Anlage heilt den Verstoß für die Zukunft, ändert aber nichts daran, dass die bereits zurückbehaltene Miete dem Mieter gegen einen Gegenanspruch dient — das wird im Streitfall miteinander verrechnet.

Muss ich die Kaution auch bei einem WG-Vertrag mit einem Hauptmieter trennen?

Ja. Die Trennungspflicht hängt am Vertrag, nicht an der Konstruktion. Hast du einen Hauptmieter, der das ganze Objekt mietet, gibt es eine Kaution mit einem Kautionskonto. Hast du Einzelmietverträge mit drei WG-Bewohnern, brauchst du drei Kautionskonten (oder eine andere getrennt nachweisbare Anlage pro Vertrag).

Wie schnell muss ich die Kaution nach Auszug zurückzahlen?

Es gibt keine starre gesetzliche Frist im §551 BGB. Die Rechtsprechung erlaubt eine angemessene Prüfungsfrist von typischerweise drei bis sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Eine längere Frist ist nur für einen separat begründeten Nebenkosten-Sicherungseinbehalt zulässig — und auch dann nur in Höhe der voraussichtlich offenen Nachzahlung, nicht der vollen Kaution.

Kann ich die Kaution direkt mit der letzten Miete verrechnen lassen?

Das versuchen Mieter regelmäßig (“die letzte Monatsmiete behalte ich ein, das geht von der Kaution ab”). Rechtlich ist das ein einseitiges Aufrechnungsverbot: Die Kaution ist Sicherheit, nicht vorgezogene Mietzahlung. Du darfst eine solche Verrechnung nicht akzeptieren, weil sie deine Sicherheit für etwaige Schäden bei Auszug auf null reduziert. Schickt dir der Mieter im letzten Monat keine Miete und beruft sich auf die Kaution, ist er in Zahlungsverzug.

Fazit und nächste Schritte

Die Mietkaution ist kein bürokratischer Selbstzweck, sondern eine echte Sicherheit für dich — aber nur, wenn die Anlage formal sauber läuft. Drei Nettokaltmieten Maximum, Ratenzahlung in drei Schritten, getrenntes Kautionskonto mit Sparbuchzins und Sperrvermerk, klare Anlagebestätigung an den Mieter: Mehr verlangt §551 BGB nicht. Wer hier schludert, schenkt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in voller Höhe der Kaution.

Wenn du mehrere Verträge parallel verwaltest, lohnt es sich, Kautionssumme, Anlage und Rückzahlung pro Vertrag systematisch festzuhalten — mit Beleg-Fotos für Schäden und Notizen zu Einbehalten. Wie Plinthos das pro Mietvertrag abbildet, siehst du unter Funktionen.

Rechtshinweis: Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die zitierten Gesetze sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell. Bei konkreten Streitfällen (Zurückbehaltung der Miete, Insolvenz, strittige Schadensabrechnung) wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Haus- und Grundbesitzerverein.