Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: was 2026 gilt

Dein Mieter zieht nach fünf Jahren aus einer Drei-Zimmer-Wohnung in Leipzig aus. Die Wände sind nikotingelb, die Tapete im Schlafzimmer hat Risse, und im Mietvertrag steht: “Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen alle drei Jahre nach folgendem Plan aus.” Du hältst die Klausel für wasserdicht. Sie ist es vermutlich nicht.

Schönheitsreparaturen sind die laufenden Renovierungsarbeiten innerhalb einer Wohnung — Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper, Innentüren und der Fenster von innen. Gesetzlich ist das Sache des Vermieters (§535 Abs. 1 BGB). Übertragen lässt sich diese Pflicht nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag — und genau hier hat der Bundesgerichtshof in den letzten zwei Jahrzehnten viele Standardklauseln gekippt.

In diesem Artikel: was zu den Schönheitsreparaturen zählt, welche Klauseln nach aktueller BGH-Linie halten und welche dich am Ende selbst zum Pinsel greifen lassen.

Was sind Schönheitsreparaturen eigentlich

Den Katalog der Schönheitsreparaturen findest du nicht im BGB selbst, sondern in einer alten Verordnung: §28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Erfasst sind nur Arbeiten an der Oberfläche — keine Substanzschäden, keine Reparaturen.

Schönheitsreparatur	Keine Schönheitsreparatur
Tapezieren der Wände	Erneuerung des Putzes
Streichen von Wänden und Decken	Bodenbelag ersetzen
Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre	Heizung reparieren
Streichen der Innentüren	Türen ersetzen
Streichen der Fenster und Außentüren von innen	Fenster austauschen
Streichen der Fußböden (selten relevant in modernen Wohnungen)	Bodenbelag erneuern

Alles, was über das Pinseln und Tapezieren hinausgeht — kaputte Fliesen, defekte Armaturen, Schimmel hinter dem Schrank — fällt nicht unter Schönheitsreparaturen. Das bleibt Sache des Vermieters über §535 Abs. 1 BGB: “Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.” Dazu gehört auch die Erhaltung in vertragsgemäßem Zustand.

Wichtig ist außerdem §538 BGB: “Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.” Normale Abnutzung — vergilbte Wände nach Jahren, kleine Macken in der Tapete — darfst du dem Mieter also nicht in Rechnung stellen, selbst wenn die Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich wirksam ist.

Wer ist gesetzlich zuständig — und wann der Mieter

Die Grundregel ist klar: Schönheitsreparaturen sind Teil der Erhaltungspflicht und liegen damit beim Vermieter. Auf den Mieter umgewälzt werden sie nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. In aller Regel ist das ein Formularvertrag (also AGB), und genau deshalb prüft die Rechtsprechung diese Klauseln sehr streng.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzentscheidungen die Grenzen abgesteckt. Diese vier Urteile prägen die Praxis bis heute:

1. BGH, Urteil vom 23.06.2004 — VIII ZR 361/03: Starre Fristenpläne sind unwirksam. Eine Klausel, die den Mieter zwingt, “alle drei Jahre” oder “spätestens nach fünf Jahren” zu renovieren — ohne Rücksicht darauf, ob die Wohnung das überhaupt nötig hat — benachteiligt den Mieter unangemessen und kippt vollständig.

2. BGH, Urteil vom 18.03.2015 — VIII ZR 242/13: Quotenabgeltungsklauseln sind insgesamt unwirksam. Solche Klauseln zwangen den Mieter, beim Auszug einen anteiligen Geldbetrag zu zahlen, wenn die Renovierung noch nicht “fällig” war. Das geht nicht mehr.

3. BGH, Urteil vom 18.03.2015 — VIII ZR 185/14: Bei unrenoviert übergebener Wohnung ist die Schönheitsreparaturen-Klausel ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Wer die Wohnung ungestrichen übernimmt, muss sie beim Auszug nicht renovieren — auch wenn der Vertrag das vorsieht.

4. BGH, Urteil vom 22.08.2018 — VIII ZR 277/16: Bestätigung und Ausbau der 2015er-Linie. Bei unrenovierter Übergabe ist der Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet — auch dann nicht, wenn er die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückgibt, den er bei Einzug vorgefunden hat. Die Klausel fällt komplett aus.

Praktische Folge: Wer eine Wohnung im Zustand “leer, ungestrichen, Vormieter-Spuren sichtbar” übergibt und im Vertrag eine Schönheitsreparaturklausel stehen hat, kann sich darauf vermutlich nicht berufen.

Welche Klauseln 2026 noch halten

Trotz der strengen Rechtsprechung gibt es Klauseln, die nach derzeitiger BGH-Linie als wirksam gelten. Drei Prinzipien sind dabei entscheidend.

Weiche Fristenpläne statt starrer Vorgaben

Eine Klausel, die “üblicherweise” oder “im Allgemeinen” gewisse Renovierungsintervalle vorsieht, hält eher als eine starre Vorgabe. Die Formulierung muss erkennen lassen, dass der Mieter nur dann renovieren muss, wenn der Zustand der Wohnung das tatsächlich verlangt — nicht stur nach Kalender.

Faustregeln aus der Praxis (keine Mussvorgaben):

• Küche, Bad, Dusche: ca. alle 3 Jahre
• Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toiletten: ca. alle 5 Jahre
• Nebenräume: ca. alle 7 Jahre

Steht in deinem Vertrag “in der Regel” oder “üblicherweise”, dann ist die Klausel meist haltbar. Steht “spätestens nach drei Jahren”, ist sie es nach der BGH-Linie nicht.

Renovierte Übergabe als Voraussetzung

Soll der Mieter Schönheitsreparaturen tragen, musst du die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben: frisch tapeziert, gestrichen, sichtbar saubere Oberflächen. Andernfalls läuft die Klausel ins Leere (BGH VIII ZR 277/16).

Drei Punkte, die du dokumentieren solltest:

• Übergabeprotokoll mit Datum, Beschreibung “frisch gestrichen / tapeziert”, Zustand jeder Wand
• Fotos in guter Auflösung von jedem Raum, Datum sichtbar
• Unterschrift beider Parteien auf dem Protokoll

Ohne diese Dokumentation steht im Streit vor Gericht dein Wort gegen das des Mieters — und im Zweifel verlierst du.

Keine Quotenabgeltung

Vergiss alle Formulierungen, die dem Mieter beim Auszug einen anteiligen Geldbetrag für noch nicht fällige Renovierungen abverlangen. Solche Klauseln sind seit BGH VIII ZR 242/13 (18.03.2015) vollständig unwirksam, egal wie sie verpackt sind (“Quotenklausel”, “Kostenbeteiligung”, “anteilige Renovierungsumlage”).

Was du als Vermieter konkret tun kannst

Statt im Streitfall mit dem Anwalt zu rechnen, lohnt sich präventive Sorgfalt. Diese fünf Schritte ersparen dir den Großteil der typischen Konflikte:

1. Vor jeder Neuvermietung renovieren. Wand frisch streichen, Türen prüfen, Heizkörperlack auffrischen. Kostet zwei bis vier Tage, deckt aber die Voraussetzung für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel ab.

2. Übergabeprotokoll mit Fotos anlegen — bei Ein- und Auszug. Beide Parteien unterschreiben, jede Seite bekommt eine Kopie. Welche Pflichtangaben dieses Dokument vor Gericht halten lassen, erläutert Übergabeprotokoll Mietwohnung: was vor Gericht hält. Wenn du das alles in einer App festhältst, reduziert sich das Risiko, dass am Ende kein Dokument auffindbar ist.

3. Aktuellen Mustervertrag verwenden. Verträge, die vor 2015 entworfen wurden, enthalten oft Quotenabgeltungs- oder starre Fristenklauseln. Eine einzige unwirksame Klausel kann die ganze Schönheitsreparaturpflicht zu Fall bringen. Aktualisiere alle paar Jahre.

4. Kleinreparaturklausel sauber formulieren. Die sogenannte Bagatell- oder Kleinreparaturklausel deckt kleine Verschleißarbeiten an Gegenständen, die der Mieter häufig anfasst (Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe). Nach gefestigter Rechtsprechung gilt: Höchstgrenze je Einzelfall ca. 100 bis 150 € (mit Variabilität je nach Gericht), jährliche Obergrenze rund 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete.

5. Keine eigenmächtigen Abzüge von der Kaution für angeblich nicht erledigte Schönheitsreparaturen, wenn du dir der Wirksamkeit der Klausel nicht sicher bist. Welche Abzüge realistisch durchgehen, listet Kaution einbehalten: was du wirklich abziehen darfst. Im Zweifel schickt der Mieter den Anwalt — und mit ihm die Kosten zurück an dich.

Wenn du den Überblick über mehrere Verträge behalten willst — Übergabeprotokolle, Fotos, Kautionsbeträge, Renovierungsdaten — sieh dir an, wie eine App für Vermieter diese Dokumente an einem Ort bündelt: ohne WhatsApp-Wirrwarr, ohne verlorene PDFs.

Siehe auch unseren Leitfaden zum WG-Mietvertrag, wenn du gerade neue Verträge aufsetzt und Schönheitsreparaturen sauber regeln willst.

Übergabe und Auszug — die zwei kritischen Momente

Bei Einzug

Vor der Schlüsselübergabe: Wohnung in den Zustand bringen, in dem der Mieter sie laut Vertrag bekommen soll. Ist die Wohnung renoviert, dann auch wirklich frisch gestrichen — nicht “vor zwei Jahren mal überstrichen”. Im Übergabeprotokoll dieses Detail festhalten: “Wände im Wohnzimmer am [Datum] frisch in Weiß gestrichen, Tapete im Flur am [Datum] neu angebracht.”

Schwierige Praxisfrage: Was tun, wenn du unrenoviert übergibst, weil der Mieter das so will (zum Beispiel um die Wände in seiner Lieblingsfarbe selbst zu streichen)? Dann ist die Schönheitsreparaturpflicht beim Auszug nach BGH VIII ZR 277/16 vermutlich nicht durchsetzbar — selbst mit Klausel im Vertrag. Du kannst statt dessen mit dem Mieter eine schriftliche Ausgleichsvereinbarung treffen (z.B. ein Mietnachlass für die ersten Monate), die das ausdrücklich dokumentiert. Im Zweifel mit Mieterverein oder Anwalt klären.

Bei Auszug

Vor dem Übergabetermin: aktuelle Fotos des Zustands machen, Mängelliste auf Basis des Einzugsprotokolls erstellen. Wichtig — falls du Renovierung verlangen willst:

• Ist die Klausel im Vertrag nach heutiger BGH-Linie wirksam?
• War die Wohnung bei Einzug renoviert?
• Sind die Schäden über normale Abnutzung (§538 BGB) hinaus?

Wenn auch nur eine Frage mit “nein” zu beantworten ist, hast du im Streit ein schweres Standing. Praktisch heißt das: Mieter zieht aus, du renovierst auf eigene Kosten und kalkulierst das in die nächste Kaltmiete ein.

FAQ

Muss der Mieter renovieren, wenn die Wohnung unrenoviert war?

Nein, vermutlich nicht. Nach der BGH-Entscheidung VIII ZR 277/16 vom 22.08.2018 ist der Mieter bei unrenovierter Übergabe grundsätzlich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet — selbst wenn die Klausel im Vertrag steht. Es sei denn, du hast mit ihm eine ausdrückliche Ausgleichsvereinbarung getroffen und schriftlich dokumentiert. Im Zweifel: Übergabe immer in renoviertem Zustand.

Was ist mit einer Quotenabgeltungsklausel im Altvertrag?

Solche Klauseln sind seit BGH VIII ZR 242/13 (18.03.2015) vollständig unwirksam, unabhängig davon, wann der Vertrag geschlossen wurde. Wenn dein Vertrag eine Quotenklausel enthält, kannst du daraus beim Auszug nichts verlangen. Die Schönheitsreparaturpflicht selbst kann noch wirksam sein, wenn der Rest der Klausel sauber formuliert ist — das hängt vom Einzelfall ab und sollte juristisch geprüft werden.

Sind feste Fristen (“alle drei Jahre”) noch erlaubt?

Nein. Seit BGH VIII ZR 361/03 (23.06.2004) sind starre Fristenpläne unwirksam. Erlaubt sind nur “weiche” Formulierungen wie “üblicherweise” oder “in der Regel”, die deutlich machen, dass die Renovierung vom tatsächlichen Zustand abhängt — nicht stur nach Kalender. Steht in deinem Vertrag eine starre Frist, fällt die ganze Schönheitsreparaturklausel weg.

Wie viel darf ich für Kleinreparaturen verlangen?

Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung gelten zwei Grenzen: eine Höchstgrenze je Einzelfall (ca. 100 bis 150 €, je nach Gericht) und eine jährliche Obergrenze von etwa 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete. Die Klausel muss zudem klar definieren, was als “Kleinreparatur” gilt — alles, was der Mieter häufig anfasst (Wasserhähne, Schalter, Griffe). Substanzschäden bleiben Sache des Vermieters.

Was zählt als normale Abnutzung?

Vergilbte Wände nach mehreren Jahren Bewohnung, kleine Macken in der Tapete an den Lichtschaltern, Abrieb an häufig benutzten Stellen — all das ist nach §538 BGB vertragsgemäße Abnutzung und vom Mieter nicht zu vertreten. Erst bei Schäden, die über den normalen Gebrauch hinausgehen (Brandflecken, Bohrlöcher in Fliesen, Tierschäden), kommt dein Anspruch ins Spiel — und der hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, sondern mit Schadensersatz nach §280 BGB.

Fazit

Schönheitsreparaturen sind weniger ein Pinsel- als ein Vertragsthema. Die BGH-Rechtsprechung hat den Spielraum für Vermieter eng gemacht: starre Fristen sind tot, Quotenklauseln auch, und unrenovierte Übergabe kippt die Klausel komplett. Was bleibt, ist die renovierte Übergabe mit Übergabeprotokoll, eine weich formulierte Klausel und Verzicht auf jede Form von Quotenabgeltung. Wer das einhält, hat in 90 % der Auszugsstreits gute Karten.

Wenn du mehrere Wohnungen verwaltest, kann eine Vermieter-App wie Plinthos helfen, Übergabeprotokolle, Fotos und Vertragsdaten zentral zu speichern — und beim Auszug nichts zu vergessen.

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Rechtshinweis: Dieser Artikel ist informativ und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Die zitierten Urteile und Paragraphen sind zum Veröffentlichungsdatum aktuell — für konkrete Streitfälle (insbesondere bei Altverträgen oder unklaren Übergabezuständen) zieh bitte einen Mietrechtsanwalt oder einen Eigentümerverband hinzu.