Contratto 3+2 a canone concordato: vantaggi fiscali reali

Hai un bilocale a Bologna che potresti affittare a 750€ al mese sul libero mercato. Un’amica commercialista ti dice: “Prova il 3+2 a canone concordato, paghi solo il 10% di tasse”. Ti suona troppo bello per essere vero. Hai ragione a essere scettico, ma non per il motivo che pensi.

Il contratto a canone concordato di durata 3+2 è una forma di locazione abitativa prevista dall’art. 2 comma 3 della L. 431/1998, in cui il canone non è libero ma viene determinato sulla base degli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni di proprietari e inquilini di ogni città. In cambio della limitazione del canone, lo Stato concede agevolazioni fiscali concrete: cedolare secca al 10% (anziché 21%), riduzione del 30% della base imponibile dell’imposta di registro se scegli IRPEF, e riduzioni su IMU e addizionale comunale decise dal singolo comune.

In questo articolo: quali vantaggi sono davvero quantificabili, quanto incide il tetto del canone, e come capire se ti conviene fare i conti o lasciar perdere.

Cos’è il contratto 3+2 a canone concordato

Il 3+2 nasce dall’art. 2 comma 3 della L. 431/1998. La logica: invece di lasciar fissare il canone alle parti come succede col 4+4 libero, lo Stato chiede al proprietario di accettare un canone “calmierato” e in cambio gli dà sconti fiscali significativi.

La durata minima è di 3 anni, con proroga automatica di altri 2 alla prima scadenza (per questo si chiama 3+2). Dopo i 5 anni, se nessuno disdice, si rinnova alle stesse condizioni. La disciplina di dettaglio sta nel DM 16 gennaio 2017, che ha sostituito il vecchio decreto del 2002 e ha aggiornato i criteri per gli accordi locali.

Tre elementi distinguono il canone concordato dal 4+4 libero:

1. Il canone non è libero. Devi rispettare la fascia di oscillazione (minimo-massimo) fissata dall’accordo territoriale della tua città, in base a zona, metratura, presenza di mobili, anno di costruzione, prestazioni energetiche.
2. L’asseverazione è obbligatoria per accedere alle agevolazioni fiscali. Una delle associazioni firmatarie dell’accordo (proprietari o inquilini) deve “asseverare” che il contratto rispetta i parametri locali. Senza asseverazione, niente cedolare 10% e niente sconti IMU/registro.
3. Si applica solo in alcuni comuni. I vantaggi fiscali più pesanti (cedolare 10%, riduzioni IMU) valgono nei comuni ad alta tensione abitativa elencati nella delibera CIPE 87/2003 e successivi aggiornamenti. Ci rientrano Bologna, Milano, Torino, Padova, Roma, Firenze, Napoli, Pisa, Catania e molti capoluoghi universitari.

I 4 vantaggi fiscali reali

Vediamo i numeri uno per uno, perché il vantaggio cambia molto a seconda di quale agevolazione si applica al tuo caso.

1. Cedolare secca al 10%

L’aliquota agevolata del 10% è prevista dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e dalla pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca. Si applica ai contratti a canone concordato stipulati in comuni ad alta tensione abitativa.

Esempio concreto: canone concordato di 600€/mese a Padova, 7.200€ all’anno.

• Cedolare 21% (libero mercato): 1.512€
• Cedolare 10% (canone concordato): 720€
• Risparmio annuo: 792€

Come la cedolare al 21%, anche quella al 10% sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro annuale e bollo sul contratto. E come la 21%, ti vincola a non chiedere l’aggiornamento ISTAT del canone per tutto il periodo di opzione.

Se vuoi approfondire come funziona l’opzione in generale (raccomandata all’inquilino, codici F24, scadenze), vedi Cedolare secca 21%: come funziona e quando conviene davvero — la procedura è identica, cambia solo l’aliquota.

2. Riduzione del 30% della base imponibile IRPEF (se non scegli la cedolare)

Se preferisci restare in regime IRPEF ordinario (perché magari hai un reddito basso e ti convengono le aliquote del primo scaglione), l’art. 8 della L. 431/1998 ti dà una riduzione del 30% sulla base imponibile dei canoni percepiti.

In pratica: dichiari solo il 70% del canone annuo, su quello applichi le aliquote IRPEF. Combinato con la riduzione del 5% forfettaria già prevista per i redditi fondiari, l’effetto è significativo soprattutto per chi è nel secondo scaglione IRPEF.

Esempio: canone annuo 7.200€, secondo scaglione IRPEF (33% nel 2026 per redditi da 28.001 a 50.000€, dopo la riduzione introdotta dalla Legge di bilancio 2026).

• Base imponibile libero mercato: 95% di 7.200 = 6.840€ → IRPEF 33% = 2.257€
• Base imponibile canone concordato: 70% di 6.840 = 4.788€ → IRPEF 33% = 1.580€
• Risparmio annuo solo IRPEF: ~677€

A questo va aggiunto lo sconto sull’imposta di registro (vedi sotto), che si applica solo se non scegli la cedolare.

3. Imposta di registro: base imponibile ridotta al 70%

L’art. 8 della L. 431/1998 prevede che, per i canoni concordati nei comuni ad alta tensione abitativa, il corrispettivo annuo ai fini dell’imposta di registro venga assunto nella misura minima del 70%. La pagina Agenzia delle Entrate sull’imposta di registro lo conferma.

Esempio: canone annuo 7.200€, contratto 3+2.

• Base imponibile registro: 70% di 7.200 = 5.040€
• Imposta registro 2%: 100,80€ all’anno (versata in unica soluzione 5.040 × 5 anni × 2% = 504€, oppure annualmente)
• Senza sconto: 144€/anno (288€ in 2 anni e via dicendo)

Risparmio modesto in valore assoluto, ma cumula. Si applica solo se sei in regime IRPEF: scegliendo la cedolare, l’imposta di registro non si paga affatto (la cedolare la sostituisce).

4. IMU ridotta del 25% e addizionale comunale ridotta

La normativa nazionale (art. 1 c. 760 L. 160/2019) prevede una riduzione automatica del 25% dell’IMU per gli immobili a canone concordato: l’imposta, determinata applicando l’aliquota comunale, è ridotta al 75% (si moltiplica l’IMU dovuta per 0,75). La riduzione opera per legge a prescindere dalla delibera del singolo comune, che può però aggiungere ulteriori sconti sopra questa soglia. Verifica comunque la delibera IMU del tuo comune per eventuali agevolazioni aggiuntive.

Lo stesso meccanismo può applicarsi all’addizionale comunale IRPEF: alcuni comuni esentano o riducono i redditi da canone concordato. È una decisione del singolo consiglio comunale, quindi varia da città a città.

Per un appartamento con IMU annua di 800€, lo sconto del 25% vale 200€/anno. Non è la voce più pesante, ma sommata alle altre fa la differenza. Per il calcolo IMU dettagliato (rendita × 1,05 × 160, aliquota standard 0,86%, scadenze 16 giugno / 16 dicembre) vedi IMU seconda casa affittata: come si calcola davvero.

Riepilogo numerico: 3+2 concordato vs 4+4 libero

Caso pratico: bilocale a Bologna, canone libero teorico 750€/mese, canone concordato 600€/mese (ipotesi entro fascia di accordo territoriale).

Voce	4+4 libero (cedolare 21%)	3+2 concordato (cedolare 10%)
Canone annuo	9.000€	7.200€
Cedolare	1.890€ (21%)	720€ (10%)
Imposta registro	0	0
IMU annua (esempio)	800€	600€ (-25%)
Totale tasse	2.690€	1.320€
Netto in tasca	6.310€	5.880€

Differenza: 430€/anno in meno con il concordato, a fronte di un canone più basso di 1.800€/anno. Il vantaggio fiscale c’è, ma non recupera la limitazione del canone. Per una valutazione regime-per-regime con scaglioni e deduzione 5% vedi Cedolare vs IRPEF: quale conviene davvero al piccolo proprietario.

Il calcolo cambia se il canone concordato locale è vicino al libero mercato (in alcune zone universitarie la fascia massima si avvicina ai prezzi reali) o se sei in regime IRPEF con redditi medio-alti, dove la combinazione 70% base imponibile + IMU ridotta + addizionale ridotta può essere più vantaggiosa.

Il trade-off che nessuno racconta

Le agevolazioni fiscali sono reali. Ma per ottenerle accetti vincoli concreti che vanno pesati:

1. Il canone è limitato dall’accordo territoriale. La fascia di oscillazione la decide la tua città. In alcune zone (centro storico di Milano, zone universitarie di Bologna) la fascia massima è competitiva con il libero mercato. In altre, sei sotto del 20-30%.

2. Asseverazione obbligatoria. Devi pagare un’associazione firmataria (proprietari o inquilini) per asseverare il contratto. Costo tipico: 50-150€. Senza asseverazione, l’Agenzia delle Entrate può contestare le agevolazioni.

3. Canone calmierato e asseverazione. Il 3+2 è strutturalmente più rigido del 4+4 sul canone (fisso entro la fascia dell’accordo territoriale invece che libero) e sull’asseverazione obbligatoria. Sulla durata complessiva, il 3+2 è più breve (5 anni vs 8 del 4+4 al primo ciclo): prima scadenza a 3 anni con proroga automatica di 2, e il proprietario può disdire alla prima scadenza solo per i motivi tipizzati dall’art. 3 della L. 431/1998 (vendita, uso proprio, ecc.), come nel 4+4.

4. Rinuncia all’ISTAT con la cedolare. Come per la cedolare al 21%, scegliendo l’aliquota agevolata rinunci all’adeguamento ISTAT per tutto il periodo di opzione.

5. Verifica caso per caso. Non tutti i comuni hanno un accordo territoriale aggiornato. Alcuni accordi sono fermi al 2014 e poco rappresentativi del mercato. In queste situazioni il 3+2 perde appeal.

Se gestisci stanze a studenti universitari, valuta anche il contratto per studenti universitari ex art. 5 L. 431/1998: è una forma a canone concordato specifica, con durata 6-36 mesi e regole pensate per il calendario accademico. Se invece l’inquilino ha bisogno solo per qualche mese, vedi Contratto transitorio: durata, requisiti e quando usarlo.

Come stipulare un 3+2 a canone concordato

Sintesi operativa, senza nascondere i passaggi seccanti.

1. Verifica che il comune abbia un accordo territoriale vigente. Cerca sul sito del comune o della Prefettura “accordo territoriale canone concordato + nome città”. Se non c’è, il 3+2 con cedolare 10% non è applicabile.
2. Determina la fascia di canone. L’accordo definisce parametri (zona, metratura, dotazioni) che incrociati danno una fascia minimo-massimo. Le associazioni firmatarie hanno spesso calcolatori online o sportelli dedicati.
3. Redigi il contratto su modello dell’accordo. Il DM 16 gennaio 2017 prevede tipi di contratto specifici. Allegato A per il 3+2 ordinario, allegati distinti per transitorio e studenti.
4. Ottieni l’asseverazione da un’associazione firmataria (es. Confedilizia, Confabitare per i proprietari; SUNIA, SICET per gli inquilini). L’associazione verifica che il canone sia nella fascia e rilascia un attestato.
5. Registra il contratto entro 30 giorni con il modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate (online via RLI-web o presso l’ufficio territoriale). Se opti per la cedolare 10%, indica l’opzione nel modello e invia raccomandata all’inquilino con la comunicazione obbligatoria di rinuncia all’aggiornamento ISTAT (art. 3 c. 11 D.Lgs. 23/2011).
6. Comunica al comune (se previsto da delibera locale) per ottenere la riduzione IMU e addizionale.

Una volta firmato e registrato, la gestione mensile è uguale a qualsiasi altro contratto. Plinthos genera automaticamente i pagamenti il 1° del mese, l’inquilino allega la ricevuta come foto o PDF, e tu confermi o rifiuti con motivazione — utile soprattutto se hai più stanze in più appartamenti e perdi traccia di chi ha pagato cosa. Se vuoi vedere come funziona, dai un’occhiata alla pagina come funziona.

Errori comuni che bruciano l’agevolazione

1. Non chiedere l’asseverazione. Senza il timbro dell’associazione firmataria, l’Agenzia può negare la cedolare al 10% in fase di controllo. Costo evitato (100€) vs. rischio (centinaia o migliaia di euro di tasse arretrate + sanzioni).
2. Applicare un canone fuori fascia. Se l’accordo prevede massimo 600€ e tu metti 650€, anche solo informalmente, perdi le agevolazioni e l’inquilino può chiedere la restituzione delle somme in eccesso (art. 13 L. 431/1998).
3. Dimenticare la raccomandata di opzione cedolare all’inquilino. Se scegli la cedolare 10% senza comunicarlo all’inquilino con raccomandata, l’opzione è inefficace e ti ritrovi in IRPEF retroattivamente.
4. Pensare che il 3+2 valga ovunque. La cedolare 10% e i vantaggi pieni valgono nei comuni ad alta tensione abitativa (elenco CIPE). Fuori da quell’elenco, le agevolazioni si riducono drasticamente.
5. Confondere 3+2 e contratto per studenti. Sono due fattispecie diverse: il 3+2 è per uso abitativo generico (anche famiglie, lavoratori), il contratto studenti dell’art. 5 ha durata 6-36 mesi e regole specifiche.

Domande frequenti

Posso passare da un 4+4 libero a un 3+2 concordato durante il contratto?

Tecnicamente no: cambiare il regime contrattuale richiede una risoluzione del contratto in corso e una nuova stipula. Costo: imposta di registro fissa di 67€ per la risoluzione (zero se eri già in cedolare), poi nuova registrazione del 3+2. Va valutato solo se il risparmio fiscale ripaga il fastidio e il consenso dell’inquilino.

La cedolare al 10% vale anche per stanze affittate singolarmente?

Sì, l’aliquota 10% si applica ai contratti a canone concordato ex art. 2 c. 3 L. 431/1998, indipendentemente dal fatto che tu affitti un appartamento intero o stanze singole, purché ogni contratto rispetti l’accordo territoriale e sia asseverato. Per le stanze, attenzione: la fascia di canone è calcolata sull’intera unità immobiliare, non sulla singola stanza, quindi può servire un calcolo proporzionale.

Cosa succede se l’accordo territoriale della mia città è scaduto?

Se non c’è un accordo vigente o aggiornato, non puoi stipulare un 3+2 a canone concordato in quel comune. Resti sul 4+4 libero o sul transitorio. Alcuni comuni hanno accordi che si rinnovano tacitamente: verifica sul sito del comune o di Confedilizia/SUNIA locali.

Devo dichiarare il canone concordato nel 730/Redditi PF?

Sì. Se sei in cedolare, indichi il canone nel quadro RB del modello Redditi PF (o equivalente nel 730), barrando l’opzione cedolare con aliquota 10%. Se sei in IRPEF ordinaria, la riduzione del 30% si applica automaticamente quando indichi il tipo di contratto come “canone concordato in comune ad alta tensione abitativa”.

Posso chiedere lo sfratto per morosità con un canone concordato come con un altro contratto?

Sì, le procedure di sfratto per morosità sono le stesse di qualsiasi locazione abitativa. Il canone concordato non dà tutele aggiuntive all’inquilino sulla morosità, dà solo un canone calmierato in cambio di vantaggi fiscali al proprietario.

In sintesi

Il 3+2 a canone concordato è il regime fiscalmente più favorevole tra le locazioni residenziali italiane: cedolare al 10%, IMU scontata del 25%, addizionale comunale ridotta in molti comuni, base imponibile IRPEF al 70% se non scegli la cedolare. Il prezzo da pagare è un canone limitato dall’accordo territoriale, l’asseverazione obbligatoria e una durata minima rigida di 5 anni.

Conviene davvero quando: 1) il tuo comune ha un accordo aggiornato con fasce di canone competitive; 2) il tuo immobile è in una zona dove il libero mercato non è troppo distante dalla fascia massima dell’accordo; 3) cerchi inquilini stabili (famiglie, lavoratori, studenti universitari) e non vuoi gestire turnover frequenti.

Conviene meno quando il libero mercato della tua zona è molto sopra le fasce dell’accordo, o quando preferisci flessibilità sulla durata e sulla revisione canone. In quel caso, un 4+4 libero con cedolare al 21% rimane competitivo.

Se affitti stanze a studenti e lavoratori fuori sede in una città universitaria, Plinthos ti aiuta a tenere traccia di contratti, pagamenti, depositi e bollette in un posto solo — utile soprattutto se gestisci più contratti diversi (qualcuno in 3+2, qualcuno in transitorio). Vedi le funzionalità complete.

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Disclaimer fiscale: Questo articolo è informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista. Le regole fiscali, le aliquote IMU e gli accordi territoriali cambiano: verifica sempre con l’Agenzia delle Entrate, il tuo comune o un professionista prima di decidere. Le leggi citate sono aggiornate alla data di pubblicazione dell’articolo.