WG-Mietvertrag: was rein muss und was nicht

Du hast eine 3-Zimmer-Wohnung in Heidelberg, willst zwei Zimmer einzeln an Studierende vermieten und stehst vor dem leeren Vertragsdokument. Was muss rein, damit du im Streitfall nicht der Dumme bist? Und welche Klauseln kannst du dir sparen, weil sie ohnehin unwirksam sind?

Ein WG-Mietvertrag in Deutschland ist ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag nach §§535 ff. BGB, bei dem die Mietsache ein einzelnes Zimmer plus die Mitbenutzung von Küche, Bad und Gemeinschaftsflächen ist. Welche Vertragskonstruktion du wählst (Hauptmieter mit Untermietern, alle als Mitmieter im gleichen Vertrag, oder Einzelverträge pro Zimmer), entscheidet später über Kündigung, Haftung und Nebenkostenabrechnung.

In diesem Artikel: die Pflichtangaben, die häufigsten Streitpunkte (Kaution, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen), welche Klauseln laut BGH unwirksam sind, und ein praktischer Bauplan für deinen Vertrag.

Welche Vertragsart passt zu deiner WG

Bevor du einen einzigen Satz schreibst, klär die Struktur. Drei Varianten sind üblich, und sie unterscheiden sich rechtlich deutlich:

Variante	Wer haftet für die Miete?	Wer kann gehen, ohne dass die anderen betroffen sind?	Wer kündigt wem?
Einzelmietverträge pro Zimmer	Jeder nur für sein Zimmer	Jeder einzeln	Vermieter ↔ jeder Mieter direkt
Gemeinsamer Vertrag (alle Mitmieter)	Gesamtschuldnerisch (alle für alle)	Niemand allein, nur mit Zustimmung	Vermieter muss allen kündigen, alle müssen gemeinsam kündigen
Hauptmieter + Untermieter	Hauptmieter haftet voll	Untermieter ja, Hauptmieter zieht alle mit	Vermieter ↔ Hauptmieter; Hauptmieter ↔ Untermieter

Für kleine Vermieter mit wechselnden Studierenden ist meistens die Einzelmietvertrags-Variante die sauberste: ein Mieter zieht aus, der andere bleibt, du suchst nur für ein Zimmer neu. Beim gemeinsamen Vertrag musst du bei jedem Wechsel allen einen neuen Vertrag aufsetzen oder mit einem Nachtrag arbeiten — das wird mühsam.

Wichtig: Wenn du Einzelverträge machst, vermietest du jeweils das konkrete Zimmer (z. B. “Zimmer Nr. 2, etwa 14 m², im 2. OG rechts”) plus das Mitbenutzungsrecht an Küche, Bad und Flur. Diese Aufteilung gehört wörtlich in den Vertrag, sonst gibt es später Diskussionen darüber, wer welches Zimmer “eigentlich” hat.

Die Pflichtangaben im WG-Mietvertrag

Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Vertragsform für Wohnraum — der Mietvertrag kann theoretisch sogar mündlich geschlossen werden (§535 BGB). Praktisch tust du dir damit aber keinen Gefallen. Schreib alles auf, was später beweisbar sein muss:

1. Vertragsparteien mit vollständigem Namen und Meldeadresse. Bei Vermietergemeinschaften (z. B. Ehepaar als Eigentümer) alle nennen.
2. Mietsache exakt beschrieben: Adresse, Stockwerk, Lage in der Wohnung, Zimmernummer, ungefähre Quadratmeterzahl des Zimmers, mitbenutzte Räume.
3. Mietbeginn und -dauer: unbefristet oder befristet (Zeitmietvertrag braucht einen gesetzlich anerkannten Grund nach §575 BGB — z. B. Eigenbedarf nach Ablauf; “der Mieter ist Student” reicht NICHT).
4. Nettokaltmiete in Euro pro Monat, fällig zu welchem Tag, auf welches Konto.
5. Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale, mit Aufteilungsschlüssel und Verweis, dass die Abrechnung jährlich nach §556 BGB erfolgt.
6. Heizkosten: separate Regelung, weil die Heizkostenverordnung (HeizkV) eine Abrechnung zwischen 50–70 % nach Verbrauch und 30–50 % nach Wohnfläche vorschreibt (§7 HeizkV).
7. Kaution: Höhe, maximal drei Nettokaltmieten (§551 BGB), Hinweis auf insolvenzgesicherte Anlage und Verzinsung.
8. Hausordnung: entweder im Vertrag oder als Anlage. Ruhezeiten, Müll, Reinigungsplan der Gemeinschaftsräume.
9. Übergabeprotokoll: kein Vertragsbestandteil im engeren Sinne, aber unbedingt am Einzugstag erstellen — Zählerstände, Zustand, Fotos. Spart dir später den Streit um die Kaution.
10. Wohnungsgeberbescheinigung: Du bist nach §19 Bundesmeldegesetz verpflichtet, sie dem Mieter binnen zwei Wochen nach Einzug auszustellen, damit er sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 1.000 €.

Was nicht zwingend rein muss, aber sinnvoll ist: Regelung zu Untervermietung, Tierhaltung, Rauchen, Schlüsselübergabe, Anzahl Schlüssel, Internetanschluss und wer ihn bezahlt.

Kaution: was geht, was nicht

Die Kaution ist der Klassiker für Streit am Ende des Mietverhältnisses. Drei Eckpunkte aus §551 BGB:

• Maximalhöhe: drei Nettokaltmieten. Bei einer Kaltmiete von 380 € sind das also höchstens 1.140 €. Mehr darfst du nicht verlangen, auch nicht “freiwillig”.
• Insolvenzsichere Anlage: Du musst die Kaution getrennt von deinem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem Mietkautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
• Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, beginnend mit der ersten Miete. Eine Klausel “Kaution muss komplett vor Einzug gezahlt werden” ist unwirksam.

Bei Auszug hast du Zeit zur Abrechnung — die Rechtsprechung lässt dir in der Regel bis zu sechs Monate, je nach Komplexität (Nebenkostenabrechnung steht oft noch aus). Wenn du etwas einbehältst, brauchst du nachweisbare Schäden: Fotos vom Übergabeprotokoll, Reparaturrechnungen, klare Zuordnung zum Mieter (nicht “normale Abnutzung”).

Wer eigene Zimmer und Kautionen für mehrere Mieter im Blick behalten muss, weiß: Excel und WhatsApp werden bei drei Verträgen mühsam. In Plinthos hinterlegst du pro Vertrag den Kautionsbetrag, das Eingangsdatum und am Ende eventuelle Einbehalte mit Foto und Notiz. Bei Auszug siehst du alles auf einem Blick statt in drei Ordnern zu blättern. So sieht die Funktion aus →

Was NICHT in den Vertrag gehört (oder unwirksam ist)

Hier verbrennen sich viele Vermieter die Finger. Wenn du diese Klauseln aus einem Mustervertrag aus dem Internet übernimmst, hast du am Ende einen Vertrag, der dich schlechter stellt als das Gesetz allein.

1. Starre Renovierungspflicht beim Auszug “Der Mieter renoviert die Wohnung bei Auszug vollständig.” → Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung sind starre Endrenovierungsklauseln und feste Fristenpläne ohne flexible Formulierung in den meisten Fällen unwirksam. Folge: Du bleibst auf den Renovierungskosten sitzen, weil das Gesetz (BGB) Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter zuweist. Wenn du sie überwälzen willst, brauchst du eine BGH-konforme Klausel mit weichen Formulierungen (“in der Regel”, “je nach Zustand”) und einer unrenoviert übergebenen Wohnung muss ein Ausgleich gewährt werden. Lass dir das im Zweifel von einem Anwalt prüfen.

2. Kaution über drei Kaltmieten “Die Kaution beträgt vier Monatsmieten warm.” → Unwirksam. Mehr als drei Nettokaltmieten geht nicht (§551 BGB).

3. Pauschale “Schönheitsreparaturen jährlich” “Der Mieter streicht jedes Jahr die Wände.” → Starr und unwirksam.

4. Klauseln gegen Untervermietung pauschal “Untervermietung ist verboten.” → Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung (§553 BGB), wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Eine Komplettverbots-Klausel ist riskant. Besser: “Untervermietung nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters”, und du entscheidest dann fallweise.

5. Tierhaltung pauschal verboten “Tierhaltung ist nicht gestattet.” → BGH hat mehrfach klargestellt: Pauschale Tierhaltungsverbote sind unwirksam. Erlaubt sind differenzierte Regelungen (Kleintiere ohne Genehmigung, Hunde/Katzen nach Zustimmung).

6. Bagatellschäden bis zu hohen Beträgen “Reparaturen bis 200 € pro Fall trägt der Mieter.” → Solche Klauseln sind nur bis zu sehr niedrigen Schwellen (üblicherweise 75–100 € pro Einzelfall und mit Jahresobergrenze) wirksam. Höhere Beträge fallen meist komplett weg — also auch die niedrigen.

7. Verbot, sich politisch oder religiös zu betätigen, Besuch zu empfangen, anders zu kochen Klingt absurd, taucht aber in alten Vertragsmustern auf. Alle unwirksam, alle peinlich.

Faustregel: je restriktiver eine Klausel formuliert ist, desto wahrscheinlicher ist sie unwirksam. Die Rechtsprechung schützt den Mieter als typischerweise schwächere Partei. Wenn du eine harte Regel willst, formuliere sie weich und mit Ausnahmen — oder lass sie weg und verlasse dich aufs Gesetz.

Nebenkosten und Heizkosten richtig regeln

Nebenkosten sind der zweite große Streitpunkt nach der Kaution. Was du wissen musst:

Umlagefähig sind nur die 17 Positionen aus §2 BetrKV — Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Müll, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart und ein paar weitere. NICHT umlagefähig: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, deine Zeit als Vermieter.

Aufteilungsschlüssel klar im Vertrag: bei WG-Einzelverträgen wird üblicherweise nach Köpfen oder nach Zimmerfläche plus anteilig Gemeinschaftsfläche umgelegt. Was du vereinbarst, gilt — solange es nicht offensichtlich unfair ist.

Heizkosten nach HeizkV: 50–70 % nach Verbrauch (Messung), 30–50 % nach Wohnfläche (§7 HeizkV). Wenn du nicht messen kannst (kein Verbrauchszähler), darf der Mieter 15 % der Heizkosten kürzen.

Abrechnungspflicht: Du musst die Nebenkostenabrechnung dem Mieter binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf der Frist kannst du Nachforderungen nicht mehr geltend machen.

Praktisch: Wenn du zwei Mieter in einer WG hast und die Wasserrechnung kommt, musst du sie aufteilen. Bei Plinthos hinterlegst du die Rechnung einmal, wählst den Aufteilungsschlüssel (zu gleichen Teilen, nach Quadratmetern, nach Tagen im Haus oder individuell) und jeder Mieter sieht seinen Anteil mit Foto der Rechnung in der App. Spart dir den Excel-Marathon und die WhatsApp-Diskussion “warum zahle ich so viel”.

Kündigung und Vertragsende

Die Kündigung in einem unbefristeten Wohnraummietvertrag ist asymmetrisch geregelt — und das überrascht viele Erstvermieter:

Der Mieter kann jederzeit kündigen mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, ohne Begründung.

Du als Vermieter brauchst einen gesetzlichen Grund, um zu kündigen — meistens Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§573 BGB). “Ich will einfach einen anderen Mieter” reicht nicht.

Kündigungsfristen für dich verlängern sich mit der Mietdauer (§573c BGB):

Mietdauer	Kündigungsfrist
Bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
Über 8 Jahre	9 Monate

Für Studierende in WGs hat das meistens kaum praktische Bedeutung, weil sie selten über 5 Jahre bleiben — aber wenn du eine Wohnung jahrzehntelang an dieselbe Person vermietest, denk dran.

Wenn du WG-Zimmer einzeln vermietest, kündigst du immer nur den jeweiligen Mietvertrag dieses einen Mieters. Die anderen bleiben unberührt. Das ist genau der Vorteil von Einzelverträgen.

Häufige Fragen

Muss ich den WG-Mietvertrag schriftlich abschließen?

Rechtlich nicht zwingend bei unbefristeten Verträgen — §535 BGB schreibt keine Form vor. Aber: mündliche Verträge sind ein Albtraum, wenn es zum Streit kommt. Schreib alles auf. Bei Mietverträgen mit einer festen Laufzeit oder Bindung von mehr als einem Jahr ist Schriftform Pflicht (§550 BGB) — sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden.

Kann ich einen Zeitmietvertrag mit Studierenden machen, weil sie nur 2 Jahre studieren?

Nein. Ein Zeitmietvertrag (Befristung mit Vertragsende ohne Kündigung) ist nur mit einem der gesetzlich anerkannten Gründe aus §575 BGB möglich — typischerweise Eigenbedarf nach Ablauf oder geplante umfassende Sanierung. “Der Mieter ist Student” ist KEIN gültiger Grund. Wenn du trotzdem befristest ohne Grund, wird der Vertrag automatisch unbefristet, und du sitzt am Ende fest.

Wer haftet bei einem gemeinsamen WG-Mietvertrag, wenn ein Mitbewohner nicht zahlt?

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag haften alle Mitmieter gesamtschuldnerisch — du kannst die volle Miete von jedem Einzelnen verlangen, und die müssen das intern regeln. Praktisch heißt das: Wenn einer ausfällt, müssen die anderen einspringen oder du forderst von allen. Genau deshalb bevorzugen viele Vermieter Einzelmietverträge: jeder haftet nur für sein Zimmer.

Darf der Mieter Mitbewohner einfach selbst aussuchen?

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag oder bei Untermietkonstellationen kann der Mieter unter den Voraussetzungen des §553 BGB einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis haben — du musst zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und kein wichtiger Grund in der Person des neuen Mitbewohners gegen die Aufnahme spricht. Du darfst aber die Person prüfen (Schufa, Einkommen, Vorstellungsgespräch) und bei begründeten Einwänden ablehnen. Bei Einzelmietverträgen entscheidest du jeden neuen Vertrag selbst.

Muss ich die Mieten der Mieter in einer WG gleich hoch ansetzen?

Nein, das ist deine Entscheidung. Üblich ist eine Staffelung nach Zimmergröße (mehr Quadratmeter = mehr Miete) und nach Ausstattung (Zimmer mit Balkon, ruhige Lage). In Gebieten mit Mietpreisbremse (§556d BGB) gilt aber: bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — und zwar pro Zimmer, nicht pauschal für die Wohnung. Prüf den Mietspiegel deiner Stadt (z. B. Berlin, München, Frankfurt, Hamburg haben offizielle Mietspiegel online).

Was ist mit der Wohnungsgeberbescheinigung — wirklich Pflicht?

Ja. §19 Bundesmeldegesetz verpflichtet dich, dem neuen Mieter binnen zwei Wochen nach Einzug eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Ohne das Dokument kann er sich nicht beim Einwohnermeldeamt anmelden. Wenn du es ihm nicht gibst, drohen dir Bußgelder bis 1.000 €. Stell sie am besten direkt am Einzugstag aus — ein simples Formular, eine Minute Aufwand.

Schlussgedanke

Ein guter WG-Mietvertrag ist weniger ein Versuch, alles bis ins letzte Detail abzusichern, und mehr eine klare Beschreibung dessen, was vereinbart ist: Zimmer, Miete, Kaution, Nebenkosten, Übergabezustand. Die meisten “kreativen” Klauseln, die du in alten Mustern findest, sind ohnehin unwirksam — und der Gesetzgeber hat im BGB eine Menge sinnvoller Defaults eingebaut, auf die du dich verlassen kannst.

Was wirklich Arbeit spart, ist nicht der dickste Vertrag, sondern die saubere Dokumentation während der Mietzeit: wer hat wann gezahlt, welche Nebenkostenabrechnung wurde verschickt, welche Schäden sind bei Übergabe protokolliert, wo liegen die Belege. Genau dafür ist Plinthos gebaut: Mieten werden monatlich automatisch generiert, der Mieter bestätigt mit Foto der Überweisung, Nebenkosten werden aufgeteilt, die Kaution ist pro Vertrag dokumentiert. Vierzehn Tage gratis testen, danach 4,99 € im Monat — Funktionen ansehen oder direkt die Preise prüfen.

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Die zitierten Gesetze sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels aktuell. Dieser Beitrag ist informativ und ersetzt keine Rechtsberatung. Für konkrete Fälle (Streit um Kaution, Kündigungsschutzklagen, komplexe Vertragsgestaltungen) wende dich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht oder an Haus & Grund vor Ort.