Cedolare vs IRPEF: quale conviene davvero al piccolo proprietario

Per la maggior parte dei piccoli proprietari la cedolare secca al 21% conviene rispetto all’IRPEF ordinaria, e la cedolare al 10% sul canone concordato è praticamente sempre vincente. È un’imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali, registro e bollo, ma rinuncia all’aggiornamento ISTAT. Quanto vale il vantaggio dipende dalla tua aliquota IRPEF marginale e dalla tipologia di contratto.

In questa guida confrontiamo i due regimi sul piano operativo: base imponibile, aliquote, cosa si rinuncia, e tre scenari numerici concreti.

I due regimi in due righe

Cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3): imposta sostitutiva sul canone annuo lordo, aliquota 21% per il canone libero o 10% per il canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (ex L. 431/98 art. 2 c. 3 e art. 8). Sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e di bollo sul contratto.

IRPEF ordinaria (art. 37 TUIR): il reddito da locazione concorre al reddito complessivo. Si applica una riduzione forfettaria del 5% sul canone (art. 37 c. 4-bis TUIR), poi il netto entra negli scaglioni IRPEF progressivi. Si aggiungono addizionali regionali/comunali e l’imposta di registro annuale (2% del canone, di norma divisa fra locatore e conduttore).

Già qui si vede una differenza chiave: in cedolare l’imponibile è il canone al 100%, in IRPEF il canone al 95%. La deduzione 5% (35% per immobili storici/artistici vincolati (D.Lgs. 42/2004 art. 10); 25% per Venezia centro storico, Giudecca, Murano e Burano) avvantaggia leggermente l’IRPEF sulla base, ma è quasi sempre più che compensata dall’aliquota.

Aliquote IRPEF 2026: cosa sappiamo

Per il 2026 le aliquote IRPEF sono state più volte riviste dalle leggi di bilancio. Lo schema di riferimento storico è:

• 23% fino a 28.000€
• 33% da 28.001€ a 50.000€
• 43% oltre 50.000€

Attenzione: questi scaglioni sono in continua evoluzione (riforma fiscale in corso, possibili ulteriori modifiche con la Legge di Bilancio). Per le cifre puntuali aggiornate al periodo d’imposta, consulta sempre l’Agenzia delle Entrate o il tuo commercialista. Quel che non cambia è la logica: l’IRPEF è progressiva, la cedolare è piatta.

Cosa rinunci con la cedolare

Optare per la cedolare significa accettare tre rinunce non banali:

1. Aggiornamento ISTAT del canone: per tutta la durata dell’opzione, niente adeguamenti annui all’indice dei prezzi al consumo. Su un contratto 4+4 a Milano significa rinunciare a circa il 2-3% annuo di indicizzazione (cumulato, anche 20% in 8 anni a inflazione media).
2. Detrazioni e deduzioni IRPEF legate al fabbricato: spese di ristrutturazione, recupero edilizio, riqualificazione energetica restano detraibili (sono sull’IRPEF complessiva del proprietario, non sul reddito da locazione). Ma il reddito da locazione cedolare non concorre alla formazione del reddito complessivo, quindi non assorbe altre detrazioni se l’IRPEF è già bassa.
3. Interesse mutuo prima casa: se l’immobile locato è la tua prima casa con mutuo, valuta che la detrazione 19% interessi resta sull’IRPEF generale (continua ad applicarsi), ma il reddito cedolare non aumenta il tuo imponibile complessivo.

Tre scenari numerici

Vediamo i conti su un canone annuo di 10.800€ (900€ × 12 mesi) — bilocale tipo a Milano o Roma.

Scenario A — Dipendente con altri 28.000€ di reddito

Reddito complessivo IRPEF senza affitto: 28.000€ (primo scaglione, 23%).

• Cedolare 21%: 10.800 × 21% = 2.268€
• IRPEF: base = 10.800 × 95% = 10.260€. L’affitto entra prevalentemente al 33% (parte residua del secondo scaglione). Stima: 10.260 × 33% ≈ 3.386€ + addizionali (~250€) + registro 2% (quota locatore 1%) ≈ 108€. Totale ≈ 3.744€.

Cedolare vince per circa 1.470€/anno.

Scenario B — Pensionato con 15.000€ di pensione

Reddito IRPEF: 15.000€ (primo scaglione, 23%). L’affitto fa salire il totale a 25.260€, sempre nel primo scaglione.

• Cedolare 21%: 2.268€
• IRPEF: 10.260 × 23% = 2.360€ + addizionali (~200€) + registro ≈ 108€ = ~2.668€

Cedolare vince per circa 400€, ma il margine si stringe. Se il pensionato avesse forti detrazioni inutilizzate (familiari a carico, spese sanitarie eccedenti la no-tax area), la convenienza relativa della cedolare diminuisce ulteriormente — perché in IRPEF quelle detrazioni “consumano” l’imposta sull’affitto, mentre in cedolare no.

Scenario C — Canone concordato a Bologna (zona alta tensione abitativa)

Stesso bilocale ma con contratto 3+2 a canone concordato, canone calmierato 7.800€/anno.

• Cedolare 10%: 7.800 × 10% = 780€
• IRPEF (primo scaglione 23%): 7.800 × 95% × 23% × 70% (sconto 30% IRPEF per canone concordato in comuni alta tensione, art. 8 L. 431/98) ≈ 1.196€ + addizionali ridotte + registro al 30%.

Cedolare 10% praticamente sempre vince sul concordato — è il regime pensato apposta per incentivarlo.

Come si esercita l’opzione

L’opzione cedolare si esercita:

• Alla registrazione del contratto tramite modello RLI telematico, indicando l’opzione nelle apposite caselle.
• In annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente o dal rinnovo, sempre con modello RLI.
• Comunicazione al conduttore con raccomandata preventiva (richiesta dalla norma): senza questa comunicazione l’opzione è invalida e si perde anche la rinuncia all’ISTAT.

Per il versamento si usa F24 con codici tributo 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione), 1842 (saldo). L’acconto cedolare è al 100% dal 2021 (era 95% prima). Per approfondire i passaggi pratici di registrazione, vedi la nostra guida registrazione contratto e modello RLI.

Casi in cui IRPEF può ancora battere la cedolare

Sono pochi, ma esistono:

1. Reddito totale molto basso + forti detrazioni inutilizzate: se rientri in no-tax area o hai detrazioni che azzererebbero comunque l’IRPEF sull’affitto, paghi 0 in IRPEF contro il 21% in cedolare. Caso tipico: pensionato sotto i 9.000€ di pensione che affitta una stanza.
2. Comodato gratuito: non genera reddito imponibile — quindi nessuna scelta da fare (ma attenzione alla registrazione del comodato per importi rilevanti).
3. Inflazione attesa molto alta su contratto lungo: rinunciare all’aggiornamento ISTAT cumulato per 8 anni con inflazione al 5%+ può erodere significativamente il vantaggio cedolare. Calcolo da rifare ogni anno: la cedolare è revocabile.

Spese accessorie e cedolare: occhio

Le spese accessorie (utenze, condominio ordinario) ribaltate al conduttore al costo non concorrono al canone imponibile cedolare. Riferimento: Circolare 20/E del 4 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate (paragrafo specifico sulle spese accessorie), che chiarisce il principio per la cedolare. Se invece includi un forfait fisso “tutto compreso” nel canone, l’intero forfait è imponibile.

FAQ

Posso passare da IRPEF a cedolare in corso di contratto? Sì, in ogni annualità successiva alla prima, entro 30 giorni dalla scadenza annuale, tramite modello RLI. Devi comunicare per raccomandata al conduttore la rinuncia all’aggiornamento ISTAT.

E da cedolare a IRPEF? Sì, è revocabile nello stesso modo: opzione/revoca con RLI entro 30 giorni dalla scadenza annuale.

La cedolare vale per gli affitti brevi turistici? Sì, ai sensi del D.L. 50/2017 art. 4: aliquota 21% sul primo immobile destinato a locazione breve, 26% dal secondo immobile (fino a max 2 immobili dal 2026; oltre si presume attività d’impresa con obbligo di P.IVA — modifica L. 213/2023). Per il dettaglio sul limite 2 immobili e le opzioni dal terzo in poi c’è un approfondimento dedicato.

Se l’inquilino è un’azienda posso usare la cedolare? Di regola no: l’inquilino deve essere persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa. La materia è controversa: l’Agenzia Entrate (Circ. 26/E/2011) escludeva la cedolare per conduttore impresa; Cass. 12395/2024 ha aperto in senso favorevole al locatore; la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione con ord. 30016/2025 (in attesa di decisione).

Cedolare al 10% sempre meglio del 21%? Sì sul piano fiscale puro, ma il canone concordato è inferiore al libero (la differenza media supera il vantaggio fiscale). La scelta canone libero vs concordato è economica prima che fiscale: per i vantaggi reali del 3+2 (cedolare 10%, IMU ridotta, registro al 70%) vedi Contratto 3+2 a canone concordato: vantaggi fiscali reali.

In sintesi

Per il piccolo proprietario con canone libero e reddito dipendente medio-alto, la cedolare al 21% conviene quasi sempre. Per canone concordato la cedolare 10% conviene praticamente sempre. Le eccezioni — pensionati sotto soglia con forti detrazioni, contratti lunghi con inflazione attesa elevata — sono nicchie. Rifai il calcolo ogni anno: l’opzione è revocabile, e una situazione fiscale può cambiare.

Per gestire scadenze fiscali, calcolare il canone netto e ricordare l’opzione cedolare all’anniversario del contratto, scopri come funziona Plinthos.

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Disclaimer fiscale: questa guida ha finalità informative generali e non sostituisce la consulenza di un commercialista o tributarista abilitato. Le aliquote IRPEF, le soglie degli scaglioni e i regimi di tassazione delle locazioni sono soggetti a frequenti modifiche normative (Legge di Bilancio annuale, riforma fiscale in corso). Per la tua situazione personale e per le cifre aggiornate al periodo d’imposta, consulta l’Agenzia delle Entrate o un professionista qualificato.